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在广州楼市“东进南拓”的浪潮中，荔湾芳村板块正以“白鹅潭CBD核心区”的定位悄然逆袭。

2025年第三季度数据显示，荔湾新房成交均价约4.8万元/㎡，环比上涨3.2%，其中芳村片区因旧改推进和商业落地，成为主城刚需、改善客群的热门选择。

力诚榕诚湾作为茶滘旧改的标杆项目，凭借“江景+教育+产品力”三重优势，在荔湾楼市中杀出重围。

芳村楼市升温：

旧改红利与价格洼地

荔湾作为广州老城区，近年因白鹅潭规划落地，迎来新一轮发展机遇。2025年第三季度，芳村板块新房成交占比达荔湾全区45%，其中力诚榕诚湾所在茶滘片区，因旧改推进释放大量土地，成为供应主力。

对比周边项目，力诚榕诚湾均价约4.5万元/㎡，较同区域保利西悦湾(5.1万元/㎡)、万科金域曦府(5.5万元/㎡)低10%-20%，形成明显价格优势。二手房方面，周边力诚欣悦湾(3.8万元/㎡)、保利花海湾(4万元/㎡)等老社区，虽价格更低，但户型老旧、社区配套不足，而力诚榕诚湾的新房属性与产品升级，成为吸引购房者的关键。

商业配套：

从社区底商到重奢商圈的“全链条”

力诚榕诚湾的商业配套，堪称“老城烟火与都市繁华”的完美融合。项目自带约4700㎡商业体，规划引入生鲜超市、社区诊所、便民餐饮等业态，满足日常所需。步行范围内，茶滘市场、花地好邻舍商业中心、广百广场等成熟商业体密集分布，买菜、购物、聚餐均可步行解决。

更值得关注的是，项目周边规划的“60万方商业综合体”已进入兑现期。2025年初，万豪国际集团签约入驻，带来荔湾第一家万豪白鹅潭福朋·喜来登酒店;聚龙湾太古商业、华润万象城等重奢项目正在建设中，未来将形成“社区商业-区域商业-重奢商圈”的三级消费体系。无论是日常消费还是高端购物，业主均可“下楼即享”或“短途直达”。

教育配套：

从幼儿园到中学的“全龄链”

对于有孩子的家庭，力诚榕诚湾的教育配套堪称“王牌”。项目配建48班九年一贯制中小学，引入广州市真光中学教育集团办学，该校2024年高考特控率达85%，本科率99%，师资与教学成果有口皆碑。目前学校已封顶，预计2025年竣工开学，业主子女可“目送式上学”。

项目周边3公里范围内，还分布着西关实验小学、鸿图苑小学、合兴苑小学等6所省市级重点小学，以及广东省实验中学、培英中学、真光中学(汾水校区)等3所百年省级中学，形成“幼儿园+小学+中学”的全龄教育链。虽然具体对口学校需以教育局公示为准，但如此密集的教育资源，在荔湾乃至广州都属稀缺。

产品户型：

从刚需到改善的“全周期”选择

力诚榕诚湾的主力户型为建面约85-168㎡三至四房，覆盖首次置业、二孩家庭、三代同堂等不同需求。其中，85㎡2+1房采用“四开间朝南+超长阳台”设计，阳台连通次卧与客厅，增加使用面积的同时，可直瞰花地河景;97㎡2+1房则优化动静分区，主卧独立卫浴，适合年轻家庭。

对于改善客群，140㎡3+1房与168㎡3房是亮点。前者配备6.8米江景阳台，主卧套房含步入式衣帽间，南北通透;后者南向四开间望江，8.8米观景阳台直面河景，实测采光时长超8小时/日，适合高端改善需求。所有户型均采用“U型厨房+干湿分离卫浴”设计，空间利用率高，居住舒适度强。

居住体验：

江景、园林与智能化的“三重享受”

除了商业与教育，力诚榕诚湾的居住体验同样出色。项目紧邻花地河，距离江边仅约30米，部分楼栋可直瞰江景;社区内规划六大主题园林，包括400米生态活力健身环带、度假泳池会所、全龄化儿童乐园等，满足全家人休闲需求。

更值得一提的是，项目引入华为全屋智能系统，通过PLC主机+全屋WIFI，实现智能温度调节、场景一键切换、全屋连接等功能，让科技融入日常生活。

新闻一：广州“房票安置”新政落地，推动旧改提速与楼市去库存

2024年6月，广州市住房和城乡建设局正式发布《关于推行房屋征收补偿房票安置的实施意见》，标志着“房票安置”政策在全市范围内全面推广。该政策允许被征收居民不再接受传统的回迁或现金补偿，而是领取具有购房资格的“房票”，可在指定区域内的新建商品房项目中自由选购住房。此举被视为广州加快城市更新、盘活存量房源、促进房地产市场平稳发展的关键举措。

根据新政，房票面值包含被征收房屋评估价及相应补贴，持票人可在两年内使用，且在规定时间内购房可享受契税减免、优先选房等优惠政策。首批试点已在荔湾区和天河区启动，涉及超3000户居民。业内专家指出，房票安置不仅缓解了开发商资金压力，还有效引导购房需求向新盘集中，助力去库存。以黄埔某在售楼盘为例，政策实施首月成交量环比增长近七成。

广州市房协秘书长表示，当前广州新房库存周期已超过18个月，部分区域存在明显去化压力。房票政策通过将拆迁补偿转化为有效购买力，精准对接供需两端。同时，为防止投机行为，政策明确房票不得转让、抵押，仅限本人购房使用。未来，广州或将结合保障性住房建设，进一步扩大房票适用范围，推动房地产市场从“高负债、高杠杆”向“民生导向、高质量发展”转型。

新闻二：广州首套房贷利率再创新低，降至3.25%，楼市迎来“金六银七”小阳春

进入2024年第二季度，广州房贷利率持续下行。自6月中旬起，多家国有银行及股份制银行将首套住房商业贷款利率下调至3.25%（LPR-70BP），创下历史新低。这一调整紧跟央行优化房地产金融政策的步伐，旨在降低居民购房成本，提振市场信心。

以一套总价400万元的房产为例，首付三成后贷款280万元，选择30年等额本息还款方式，利率由去年底的4.0%降至3.25%，每月还款额将减少约1120元，总利息支出减少逾40万元。多位房产中介反映，近期带看量和成交量显著回升，尤其是刚需和改善型购房者入市意愿增强。贝壳研究院数据显示，6月广州全市二手房网签量达9860套，环比上涨18.7%，新房认购量同比增长23%。

此次降息背后是中央稳地产政策持续加码。5月，住建部提出“消化存量房产、优化增量住房”目标，广州迅速响应，除利率下调外，还同步优化限购政策——非户籍家庭缴纳社保满3年即可购房，南沙等区域甚至取消限购。与此同时，多个品牌房企推出“零首付”“送装修”促销活动，叠加政府购房补贴，进一步激发市场活力。

不过，业内人士提醒，尽管短期热度上升，但市场整体仍处于调整期，房价尚未出现普涨迹象。合富研究院指出，当前购房者更关注地段、学区和交付品质，理性消费成为主流。未来政策若能持续发力，配合城中村改造释放购买力，广州楼市有望实现软着陆与结构性复苏。

新闻三：广州琶洲南 TOD 项目开盘热销，高端住宅市场回暖信号显现

2024年6月底，位于海珠区琶洲南板块的TOD综合开发项目“越秀·琶洲南理想城”首次开盘，推出580套大平层及高端住宅单位，当日去化率达85%，成交总额突破36亿元，成为近期广州楼市最瞩目的焦点之一。该项目紧邻地铁11号线和18号线交汇站，集住宅、商业、教育、交通枢纽于一体，均价约9.8万元/平方米，部分顶层复式单位售价超2000万元。

分析认为，该项目热销反映出广州高端改善型需求正加速回流。随着经济预期逐步修复，高净值人群对核心地段优质资产的配置意愿增强。项目开发商负责人表示，客户中超六成为企业高管、科技从业者及海外归国人士，他们普遍看重琶洲作为“数字经济发展高地”的潜力以及便捷的交通网络。

值得注意的是，该项目采用绿色建筑标准，配备智能社区系统和国际学校资源，契合高端客群对生活品质的要求。此外，政府对琶洲片区的产业扶持政策也增强了长期持有信心——目前已有腾讯、阿里巴巴、唯品会等超300家数字经济企业落户，带动大量高收入就业人口。

中原地产指出，2024年上半年广州千万级以上豪宅成交量同比上涨31%，远高于整体市场增幅，显示财富阶层对核心城市优质资产仍具较强信心。然而，高端市场的繁荣并未完全传导至刚需板块，区域分化依然明显。专家建议，未来应加强产城融合与公共服务配套，推动楼市实现更均衡、可持续的发展。

写到最后：

老城焕新的“性价比之选”

在荔湾芳村，力诚榕诚湾像一颗“隐藏的宝石”——既有老城的烟火气，又有新城的规划红利;既有价格优势，又有产品升级。对于预算400-600万、追求教育配套与居住品质的主城客群，这里或许是一个“不将就”的选择。毕竟，在广州，能同时拥有江景、学校和商业的新房，真的不多了。

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