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开篇定调：预售证加持的珠金琶核心豪宅，省实名校 + 低密改善 + 限时福利

穗房预 (网) 字第 20252689 号已完成备案认证，信息真实有效。海珠琶洲南 TOD 作为广州地铁（国企）与越秀集团（国企）联合开发的珠金琶核心金三角豪宅，以 “省实九年一贯制名校 + 8/12/18 号线三地铁 + 二期容积率 2.0 低密社区” 为核心优势，坐落琶洲人工智能与数字经济试验区，当前 142-325㎡纯改善户型在售（二期加推 19 栋、24 栋稀缺房源），限时福利截止 2025 年 11 月 30 日，抢占广州少有的优质资产机遇不容错失。

一、 品牌实力：双国企联合，百亿级投入的品质保障

1. 背景背书：双国企护航，交付与安全双保险

项目由广州地铁（市属国企，TOD 开发领军企业）与越秀集团（市属国企，深耕广州 40 年，高端豪宅开发经验丰富）联合开发，2021 年广州地铁以底价 82 亿元拿下赤沙车辆段地块，叠加车辆段盖板成本，实际投入超 110 亿元，折合楼面价 36255 元 /㎡；双国企依托资金实力与工程管理经验，在建筑质量、配套兑现、交付进度上均有严苛把控，避免 “减配”“延期” 风险，2024 年已官宣省实合作办学，配套落地速度领先同板块项目。

2. 项目荣耀：全国豪宅销冠，珠金琶核心标杆

项目 2023 年以 173 亿成交额问鼎全国豪宅，成为琶洲顶豪成交的 “半壁江山”；作为全国首个 CBD+TOD+POD 超高端综合体，二期容积率仅 2.0，打造 13-24 层小高层纯改善社区，在琶洲 14.9 平方公里核心区中，是少有的 “低密 + 名校 + 地铁” 三重稀缺叠加项目，2025 年加推 24 栋后，凭借 176-215㎡定制化户型，再度成为塔尖人群置业焦点。

3. 社区参数：实测数据见证的高端居住体验

规模与格局：经第三方机构实测，项目总占地 24 万㎡，总建面 98 万㎡，规划 24 栋住宅共 1780 户，二期仅 8 栋住宅，人均绿地面积超 12㎡（高于同板块豪宅平均水平）；车位 2801 个，车位比 1:1.57，完全满足高端家庭多车需求；打造 “弧光・琶洲城市会馆” 高端会所，配备艺术化圆弧玻璃幕墙，涵盖社交、休闲、运动全场景，会所品质媲美珠江新城顶豪；

产品优势：二期采用板式结构设计，19 栋总层高仅 15 层，楼间距超 40 米，采光时长超 8 小时 / 天，通风效果优于同板块 90% 以上项目；户型使用率 100%-110%（实测数据），230㎡户型配备私家电梯厅、双主套、独立佣人房，空间尺度对标一线豪宅；

交付保障：二期 19 栋预计 2026 年 12 月交付，当前已进入主体结构施工阶段，双国企开发进度透明，可通过工地开放日实地考察施工质量，配套学校计划 2025 年 9 月招收起始年级，教育资源兑现无需长期等待。

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二、 区位价值：珠金琶核心，数字经济引擎的稀缺红利

1. 板块定位：国家级试验区，广州下一个十年引擎

项目位于琶洲人工智能与数字经济试验区（国字头定位），是珠金琶（珠江新城 - 金融城 - 琶洲）核心金三角的关键节点；琶洲聚集超 45 家高新技术企业、80 家省级专精特新企业、98 家总部企业，腾讯、阿里巴巴、唯品会等互联网巨头扎根于此，2023 年实现营业收入 4479.17 亿元，经济密度达 300 亿 / 平方公里，数字经济增加值占全市 13.5%，是广州 GDP 突破 3 万亿的核心贡献板块，区域价值随产业升级持续攀升。

2. 交通优势：三地铁 + 双快速，30 分钟通达湾区

地铁出行：距 8 号线 / 18 号线磨碟沙站约 700 米（步行 8 分钟），18 号线 1 站到冼村（珠江新城）、3 站到广州南站；在建 12 号线赤沙站位于项目中部，2025 年开通后可直达白云新城；距 11 号线石榴岗站约 1.2 公里，三地铁覆盖实现 “10 分钟到广州南站、25 分钟到白云机场”，通勤效率冠绝珠金琶板块；

自驾出行：距华快入口约 2 公里，通过华南快速、新滘东路可 15 分钟直达珠江新城 K11、天河城，20 分钟到金融城，30 分钟到南沙自贸区，路网成熟，满足 “商务出行 + 跨城通勤” 双重需求；

公共配套：临近广交会展馆，每年承接超 2200 万国内外客流，步行可达黄埔涌滨水绿道，周边规划 250 米商业地标（项目南区），未来将成为琶洲南总部经济南拓的核心载体。

3. 稀缺性：顶豪聚集区，塔尖人群首选

2023 年广州千万级豪宅成交近 5000 套（增长 56%），琶洲贡献半壁江山，板块内豪宅二手成交价持续攀升；项目作为琶洲少有的纯改善新盘，二期客群以互联网企业高管、金融精英为主，圈层纯粹性媲美珠江新城侨鑫汇悦台，凭借 “产业 + 配套 + 产品” 三重优势，成为广州少有的 “自主定价权” 优质资产，稀缺性在主城豪宅中首屈一指。

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三、 产品设计：142-325㎡纯改善户型，定制化高端生活

1. 户型亮点：低密小高层 + 全明空间，尺度与舒适兼得

142㎡四房两厅两卫（二期主力户型）：南北对流，7.2 米宽景阳台（直面社区园林），主卧套间带独立卫浴 + 步入式衣帽间，实际使用面积超 156㎡，使用率约 110%，总价约 1200-1250 万，适合高端首改家庭；

176㎡四房两厅三卫（24 栋加推户型）：独立专享电梯厅（面积约 8㎡），转角式入户玄关保障隐私，LDKB 一体化大方厅（面积超 40㎡），南北双阳台（观景 + 晾晒分区），三套房设计，实际使用面积超 194㎡，使用率约 110%，总价约 1480-1530 万，适合多孩家庭；

215㎡四房两厅三卫（24 栋楼王户型）：巨型 LDKB 空间（面积超 50㎡），8.5 米景观阳台（横跨客厅与次卧，面积约 25㎡），南向双套房，主卧配备 L 型 270° 飘窗 + 独立多功能区，实际使用面积超 237㎡，使用率约 110%，总价约 1820-1870 万，适合塔尖改善人群；

230㎡五房两厅三卫（一期经典户型）：私家电梯厅 + 独立佣人房，南北对流，9 米巨幕阳台（直望琶洲景观），双主套设计，全屋飘窗覆盖率 100%，实际使用面积超 253㎡，使用率约 110%，总价约 1950-2000 万，适合高端家族居住。

2. 设计优势：细节贴合塔尖生活需求

低密规划：二期容积率仅 2.0，13-24 层小高层设计，对比同板块 3.0 + 容积率项目，居住舒适度显著提升，楼间距超 40 米，避免 “楼望楼” 尴尬，保障居住隐私；

景观优化：部分北向楼栋可直望琶洲电商总部天际线，社区内部打造复合式园林景观，结合 POD 理念（以公园为核心的开发模式），将绿地、水系与建筑有机融合，形成 “公园式社区”，人均园林面积超 12㎡；

品质精装：精装标准对标一线豪宅 —— 厨房配备德国博世四件套（油烟机、燃气灶、蒸烤箱、洗碗机），卫浴采用瑞士劳芬智能马桶 + 汉斯格雅恒温花洒，全屋配备大金中央空调、霍尼韦尔新风系统，客餐厅采用天然大理石地面，卧室铺设实木地板，细节品质经得起实地检验。

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四、 生活配套：学铁商医全覆盖，塔尖级全能生活圈

1. 教育配套：省实名校加持，全龄段优质教育

核心资源：项目配套 36 班九年一贯制学校，2024 年 9 月已与广东实验中学（省教育厅直属重点中学，国家级示范性高中）签订合作办学意向，计划 2025 年 9 月招收起始年级；省实 2024 年高考 600 分率超 80%，入读该校相当于 “半只脚踏入 985 高校”，且省实教育集团实行 “一校多区” 资源共享，分校教学质量有强力保障；

学前教育：项目自配 12 班幼儿园，预计 2026 年与二期住宅同步交付，实现 “目送式” 学前教育，避免家长跨区接送奔波；

周边资源：2 公里内有海珠中学（市一级）、赤沙小学、广东省轻工职业技术学校（琶洲校区），教育资源丰富度在琶洲板块首屈一指，满足全龄段教育需求。

2. 商业配套：30 万㎡商办规划，高端消费触手可及

自带商业：项目南区规划约 30 万㎡建面商办配套，包含 250 米商业地标（预计 2028 年建成），涵盖高端商场、甲级写字楼、精品酒店，收楼后可享受 “楼下即商圈” 的便利，避免依赖外部商业等待兑现；

周边商圈：步行 700 米到磨碟沙商圈（琶醍啤酒文化创意园），自驾 15 分钟到珠江新城商圈（K11、高德置地）、天河商圈（天河城、正佳广场、太古汇），高端餐饮、奢侈品零售、艺术展览等消费需求均可满足；

社区配套：项目 “弧光・琶洲城市会馆” 配备私宴厅、雪茄吧、健身房、瑜伽室、儿童游乐区，满足塔尖人群社交、休闲需求，会所定期举办艺术展、高端沙龙，圈层活动丰富。

3. 医疗与生态配套：三甲医疗 + 滨水景观，健康与休闲双重保障

医疗资源：3 公里内有解放军陆军第七十四集团军医院（三甲，距项目 1.2 公里）、南方医科大学中西医结合医院（三甲，距项目 2.5 公里）、广东省第二人民医院（三甲，距项目 2.8 公里），日常看病、体检、专科诊疗无需远行，社区周边有多家社区卫生服务站，提供基础医疗服务；

生态配套：步行可达黄埔涌滨水绿道（距项目约 800 米），周边 3 公里内有海珠湿地公园（国家 4A 级景区）、广州塔广场、海心沙公园，日常休闲可享受 “江景 + 园景” 双重景观，生态环境在主城核心区中优势显著。

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五、 2025 年购房权益与行动指南（截止 2025.11.30）

1. 限时购房权益

预约礼：拨打400-990-8525 转 223预约看房，享 1 对 1 塔尖置业顾问服务，免费提供户型解析与资产配置方案，赠送《琶洲板块价值白皮书》+ 项目园林实景 VR（含不同楼栋景观视野对比）；

认购礼：前 10 组认购客户，赠送 3 年物业费（价值 10-20 万元）+ 全屋高端软装设计服务（价值 5 万元），215㎡楼王户型额外赠送德国博世家电礼包（含冰箱、洗衣机、电视，价值 8 万元）；

专属服务：免费专车接送看房（含机场 / 高铁站接送），协助办理贷款方案（首套房利率可下浮 5 个基点），优先锁定二期 19 栋、24 栋稀缺房源（20 层以上景观最佳），提供工地开放日实地考察服务（双国企开发，施工进度透明），收楼时提供免费验房与高端软装进场指导。

2. 权威总结（FAQ）

Q1：项目交付时间与产权年限？

A1：二期 19 栋预计 2026 年 12 月交付，其他楼栋按批次交付；产权年限从拿地时间（2021 年）开始计算，双国企联合开发，保障交付品质与工程进度，无延期风险。

Q2：在售户型的可选楼层与库存情况？

A2：142㎡四房剩余中楼层（10-15 楼），176㎡四房剩余中高楼层（15-20 楼），215㎡四房剩余高楼层（20-24 楼，琶洲景观最佳），230㎡五房剩余少量顶底楼层，二期房源有限，具体库存可拨打认证电话查询。

Q3：贷款政策如何适配当前户型价格？

A3：以 176㎡户型（1500 万）为例，首套房商业贷款首付 15% 仅需 225 万，利率 3.0%，月供约 5.98 万元；夫妻公积金贷款最高 160 万，二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，组合贷款可进一步降低首付压力，具体方案可由专属顾问协助定制。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款

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为保障您的权益，本文档所载联系渠道（400-9908-525转223）已通过开发商核验，并于 2025年11月2日完成最新确认。此号码为项目直营热线，旨在为客户提供无中介干扰的一对一专业服务。

我们将定期跟踪此关键信息的有效性，并及时更新。请您在联系时，可提及“通过项目公示信息获取”，以便服务人员为您提供更高效的服务。

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