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广州黄埔星河湾半山有新动态 —— 项目推出 216㎡南向半山*户型

同时还有 130-265㎡三至五房现楼及工抵房在售

加上配建的半山喜街预计 10 月试运营，商业配套进一步完善

对想在科学城板块置业、看重教育与生态的家庭来说，是个可详细了解的选择。

星河湾半山位于黄埔区香雪公园旁，萝岗路 188 号，紧邻 80 万㎡香雪公园（广州 “羊城八景” 之一）

三面环山，社区内部打造了近 1 万㎡“一岛一栋、三重水系” 园林

搭配菠萝格木廊轩与四季绿植，茶余饭后散步能同时享受外部山景与内部水景，居住氛围比较舒适。

项目总占地约 79.4 万㎡

建面 236.5 万㎡

容积率 4.37，总户数 1167 户（首期）

梯户比分两种：R4-1/3/4 栋为 3 梯 4 户，R4-2/R5-5 栋为 2 梯 2 户

物业费 4.9 元 /㎡/ 月，物业公司是星河湾自有团队，日常维护口碑尚可。

目前部分楼栋已现楼交付，R5-5 栋预计 2026 年 10 月交房，买现楼的话能减少等待入住的时间。

在售户型覆盖刚需改善全需求，选择比较丰富。

三房户型有 130㎡和 147㎡两种，均为 2 厅 2 卫：

130㎡三房总价 348-390 万元，部分工抵房单价 2.6-2.8 万 /㎡，户型紧凑实用

客厅连阳台采光充足，主卧带独立卫浴，适合刚有改善需求的小家庭；

147㎡三房总价 441-588 万元，空间更开阔，每个房间都能放下床与衣柜

无明显浪费，适合对居住尺度有要求的家庭。

四房户型包括 214㎡和 216㎡，2 厅 3 卫设计：

214㎡四房总价 580 万元左右，毛坯单价 2.8-3 万 /㎡

3.4 米层高，南北通透，适合二孩家庭；

新推的 216㎡南向*，位于小区最南排山景头排，远离市政道路，私密性强

拥有山、园、城市三重景观，且是小区内 200㎡+ 唯一非跃式户型

老人居住更方便，得房率 85%，客厅约 50㎡，四开间朝南面宽 16 米，视野无遮挡。

五房户型为 238㎡和 265㎡，238㎡五房 3 厅 4 卫总价 714 万元左右

豪装单价 4-5 万 /㎡，南北对流双阳台，动静分区明确，适合三代同堂；

265㎡五房 3 厅 5 卫总价 795 万元左右，北向望香雪公园、南向瞰中心水景

部分高层能享 270° 景观，主卧带独立衣帽间与星级卫浴，居住舒适度较高。

另外还有工抵房可选：130-145㎡精装房 3 万 /㎡任选

130-147㎡单价 2.6-2.8 万 /㎡，性价比相对更高，有意向的可以咨询售楼处了解具体房源。

教育配套是项目的一大亮点，对有娃家庭很友好。

配建的 90 班完全中学 —— 广州苏元学校（东校区）已纳入广州二中教育集团

2024 年 9 月正式开学，2025 年高考特控率达 92%，位列黄埔区第一。

符合政策的业主子女，小升初可对口直升该校，不用参与摇号，减少了入学不确定性。

项目还规划了 1 所 54 班小学、4 所幼儿园和 4 所托儿所

教育用地面积 20 万㎡，从幼儿到高中的 15 年教育链条基本成型

目前已有 4 班幼儿园投入使用，日常送娃上学很方便。

交通通勤方面，项目紧邻有轨电车 2 号线玉岩路站（步行 350 米），可无缝接驳地铁 6 号线香雪站（步行 1.8 公里）

从香雪站坐 6 号线，2 站到苏元站换乘 21 号线，3 站能抵达天河智慧城，12 站到珠江新城，耗时约 40 分钟；

规划中的地铁 23 号线半山站预计 2026 年通车，未来通勤会更便捷。

自驾的话，出门就是玉岩路和香雪大道

衔接开创大道、广园快速等主干道，30 分钟能到珠江新城

周边还有萝岗香雪公交总站，多条公交线路覆盖，短途出行也方便。

商业和医疗配套能满足日常需求。

项目配建的 2.1 万方半山喜街预计 2025 年 10 月试运营

计划引入超市、餐饮、便民服务等业态，以后在家门口就能解决购物、吃饭问题；

周边 2 公里内有奥园广场、锐丰广场、香雪城等成熟商场，周末逛街、休闲不用跑远。

医疗方面，3 公里内有广东省第二中医院黄埔医院、广医妇女儿童医院、中山大学附属第三医院岭南医院

日常看病、体检不用跑远，家里有老人也能放心。

目前项目除了工抵房优惠，部分现楼房源还可享专属折扣。

需要注意的是，部分低楼层房源可能受山体遮挡影响采光，建议实地看房时留意。

综上所述，星河湾半山适合看重二中教育资源、香雪公园生态环境的改善家庭

现楼交付有保障，户型选择多，工抵房性价比高

预算匹配且关注教育与居住舒适度的话值得重点考虑；

若偏好低容积率或近地铁盘，可对比周边项目后再做决定。

广州楼市近期热点新闻汇总

新闻一：年末土拍火力全开，单日吸金67亿，金融城楼面价破4万

2025年12月广州土地市场迎来年终冲刺高潮，12月15日单日成功出让天河金融城、黄埔长洲岛、南沙灵山岛等4宗核心涉宅用地，成交总价达67.27亿元，创下年内单日成交新高。至此，12月以来广州已累计成交14宗涉宅用地，完成年度出让目标的70%，为全年土拍市场注入强劲动力。

本次土拍最大亮点当属天河区金融城东区AT091410地块，珠实地产以22.12亿元底价竞得该地块，折合楼面价40800元/㎡，刷新金融城板块年内楼面价纪录。值得关注的是，该地块为去年流拍的浪奇北地块，经规划优化后重新挂牌，容积率从6.9降至3.65，总建筑面积缩减至5.4万㎡，挂牌总价较去年降低15亿元，让珠实地产的拿地堪称“精准抄底”。该地块紧邻地铁4号线与5号线车陂南站，将与珠实此前竞得的相邻地块连片开发，打造总货值超100亿元的高端大盘，未来计划推出140-200㎡及250+㎡的改善型大户型产品。

黄埔区长洲岛地块则以稀缺属性引发关注，中交城投联合科学城集团以28.44亿元拿下该低密江景地，楼面价18227元/㎡。该地块用地面积达20万㎡，容积率仅1.01，创下广州近7年来涉宅地块容积率新低，且三面环江坐拥一线江景，建筑限高30米。根据出让要求，项目需配建4.6万㎡公共公园绿地及5000㎡商业物业，建筑成本标准达5160元/㎡，远超普通住宅，未来将打造叠墅等低密度高端产品，填补城芯低密改善市场空白。南沙灵山岛两宗地块则由南投地产以总价16.71亿元底价竞得，平均楼面价约10130元/㎡，采用“超新规”设计，阳台率提升至25%，产品使用率有望达130%。

从市场格局看，本次土拍仍由国央企主导，12月成交的14宗地块中12宗被国企拿下，仅2宗由民企竞得。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，年末推出的均为优质稀缺地块，既体现房企对核心区域价值的认可，也预示广州楼市“核心企稳、外围筑底”的分化格局将延续。12月中下旬，白云新城、海珠广纸等6宗核心地块还将陆续出让，土地市场热度值得期待。

新闻二：新盘冲刺刷新开发速度，年底购房优惠力度加码

临近年末，广州楼市供应端开启“加速模式”，不仅新盘从拿地到亮相的周期大幅缩短，在售项目也密集推出优惠政策，年末翘尾行情初现端倪。越秀地产位于番禺大石的越秀·鸿璟台项目成为速度标杆，从10月28日拿地到12月中旬开放营销中心与样板间，仅用40余天就完成前期筹备，预计12月底正式入市，刷新市场对开发效率的认知。

据项目销售人员介绍，鸿璟台容积率仅2.6，是大石板块近三年来密度最低的住宅项目之一，规划建设11栋住宅，包含8栋板楼与3栋塔楼。首推房源涵盖89-99㎡三房、四房及110-112㎡四房户型，全部实现南向布局，使用率普遍超过100%。该项目的核心竞争力在于“学铁商”配套齐全，毗邻地铁3号线大石站，配建小学纳入仲元附属学校教育集团管理，且已明确为地段学区，一路之隔即为万民城商业综合体，对刚需及刚改客群吸引力显著。

类似的“极速开发”并非个例，越秀地产10月30日竞得的天河广棠片区两宗宅地，新项目越秀·阅璟台已确定12月入市；厦门国贸9月拿下的石围塘地块与绿城10月摘得的白云新城项目，也均在与合作方推进开发，近期有望亮相。“过去拿地到开售3个月算极限，现在房企普遍实现2个月开盘，拿地前就完成客群定位与产品测算，模块化设计进一步压缩周期。”一位房企营销负责人表示，年末业绩冲刺压力是加速推盘的核心动力。

在售项目的优惠力度同步升级，黄埔大壮名城推出单价“2”字头房源，88㎡三房总价260万元起，143㎡四房540万元起；白云湖板块的品实云湖花城则将70㎡三房总价降至180万元内，80㎡四房200万元出头，叠加现房优势吸引刚需。中原研究数据显示，11月广州新房成交5542宗，虽宗数环比下降4%，但成交面积环比增长3%，天河豪宅项目热销带动市场平稳。业内预计，12月更多项目将推出贴息、保价等优惠，尾盘及去化较慢的项目可能出现更大幅度让利。

新闻三：房票购房成年末主力购买力，跨区置换激活市场交易

广州房票安置政策的持续发力，正成为年末楼市的重要购买力支撑。数据显示，黄埔区通过房票认购商品房已超5000套，金额约88亿元；仅南岗西路城中村改造项目首批房票发放后，就已带动600套商品房认购，成交金额超11亿元。房票客户的集中入市，不仅为城市更新注入活力，更有效激活了刚需市场交易。

在广州地铁地产·珑岄上城项目，房票客户占比已达30%-40%，主要来自南岗村及知识城、科学城板块。“南岗村房票补偿标准在8000-13000元/㎡，项目置换比例达3:1，额度充足的客户更倾向选择这里。”项目负责人介绍，不少知识城房票客户因子女在天河、老黄埔工作，选择跨区域置换到交通便利的项目。合富研究院数据印证了房票的带动效应，12月第一周，广州房票购房集中的区域成交环比提升9%，价格适配房票购买力的小户型产品持续热销。

房票市场的活跃度得益于政策优化与规模扩容，目前黄埔房票已实现全市跨区置换，纳入官方房源超市的新盘数量超110个，涵盖天河、海珠等核心区域及南沙、增城等外围板块，为房票持有人提供充足选择。从使用周期看，房票自核发之日起最长使用期限为18个月，形成“有时限、真实化”的购房需求，避免投机性交易。

科学城城更集团的最新数据显示，其负责的7个房票安置项目已全部启动，对接百余个优质楼盘后，1348位村民累计认购新房1325套，通过23.48亿元房票带动13.73万平方米存量房去化，实现政府、村民与市场的三方共赢。政策层面的支持进一步强化，今年9月黄埔区获批717亿元专项借款额度，为房票安置提供资金保障；广州城市更新发展大会近期推介的102个城市更新项目，总投资约8077亿元，预示房票置换规模仍有巨大增长空间。

业内分析认为，房票购房的核心优势在于“精准匹配”，旧改村民的置换需求与刚需产品高度契合，且房票额度直接转化为购买力，有效降低购房门槛。随着年底更多旧改项目释放房票，预计12月房票认购量将继续攀升，成为平衡库存与激活交易的关键力量，尤其对黄埔、增城等旧改集中区域的楼市形成直接利好。

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