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——✨保利珠江印象✨——

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1、项目背景与市场定位

保利珠江印象与珠江天悦同属一宗地块不同位置，于2023年12月由保利以约82.79亿总价拿下，地处荔湾东沙北地块。在当下楼市环境中，其入市有着独特意义，旨在为白鹅潭区域小户型三房市场解渴。项目主打紧凑面积、少货量，极有可能借鉴保利雅郡以价换量的营销模式来快速回笼资金。

从货量来看，仅D1、E1两栋楼，均32层高，主推建面约69 - 80 - 85 - 108 - 113㎡产品，2T5设计，全盘共310套。不同户型分布明确，如约113㎡户型有62套，约108㎡户型31套等。这种少货量且户型紧凑的设计，迎合了部分刚需和刚改购房者的需求，在区域市场中占据了差异化的定位，有望吸引特定购房群体的关注。

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2、交通配套：潜力与挑战并存

保利珠江印象的交通配套，以在建的地铁10号线为核心亮点。项目距离地铁10号线约800米，步行约13分钟可达，预计今年中开通。这条线路意义重大，乘坐它可直达中大、五羊邨、杨箕、体育中心、天河北等地，为西部刚需刚改客以及10号线沿线通勤人群提供了极大便利。同时，10号线设有多个换乘站，像东晓南换乘2号线可前往南站与越秀，五凤站换乘11号线能到琶洲、天河公园等，让居民能便捷畅达城市各处。

然而，目前前往地铁站的道路存在一些不足。沿街树木尚未长成，周边仍在开发，健康方舟前广场退距大且无屋檐，导致夏季步行前往地铁站时缺少遮挡，体感不适，一定程度上影响了出行体验。但随着周边开发的推进和道路设施的完善，这些问题有望逐步得到解决，届时交通便利性将进一步凸显。

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3、教育资源：家门口的优质教育

项目在教育资源方面表现出色，为业主子女提供了便捷且优质的教育条件。自身配建一所6班幼儿园，满足幼儿启蒙教育需求。西南面规划的24班小学，已确定办学主体为康有为纪念小学，真正实现了上学就在家楼下，家长接送极为方便。

不仅如此，附近还有规划的45班完全中学，为孩子未来的中学教育提供保障。周边教育资源丰富，2km内有省实广钢校区第一小学部、省实广钢校区第二小学部、华师附小；3km内有真光实验中学、东沙博雅实验学校。这种从幼儿园到中学的教育资源布局，覆盖全龄段，营造了浓厚的教育氛围，让孩子在成长过程中能接受到持续且优质的教育，解决了家长对子女教育的后顾之忧。

4、商业休闲：未来可期的繁华

商业休闲配套上，保利珠江印象具备较大发展潜力。项目西南侧即为大型商业综合体COCOPARK，虽目前进驻商业有限，但基本生活需求已能满足。随着保利两个楼盘的相继交付，人气集聚，预计未来将吸引更多商业品牌入驻，进一步丰富商业业态。

此外，周边还有约53万平的双太古、在建的万象城以及广船商业综合体。这些大型商业项目的存在，为居民提供了广阔的消费与休闲空间，从高端购物到特色餐饮，从文化娱乐到日常消费，未来都能在周边得到满足。项目前方规划的约八万方广州唯一世界级内港湾滨江水港，若能顺利建成，将为区域增添独特的休闲景观与商业活力，极大提升居民的生活品质。

5、景观资源：巧妙设计的江景与绿道

保利珠江印象在景观资源利用上独具匠心。为兼顾南向采光面与东北向江景，通过旋转楼栋设计，实现了10个户型中有7个户型可以望江，且做到100%全南向。这一设计不仅保证了室内充足采光，还让多数业主能欣赏到江景，提升居住舒适度与景观体验。

更为难得的是，未来业主下楼直线距离约200米便是2.4公里沿江绿道。这一绿道为居民提供了绝佳的休闲锻炼场所，在繁忙的都市生活中，业主可以在江边漫步、跑步，享受自然绿意，仿佛住进公园般惬意。周边绿意环绕的环境，让居住于此的人们能在城市喧嚣中寻得一片宁静，享受自然与城市融合的美好。

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6、产品规划：精致紧凑的居住空间

保利珠江印象在产品规划上，呈现出精致紧凑的特点。项目占地面积15684平，建筑面积12327平，容积率2.3，仅有2栋32层高的住宅。这种小规模的社区规划，虽在园林打造上可能受限，但也保证了一定的居住私密性。

产品面积段涵盖69 - 85 - 108 - 113㎡三至四房，梯户比为2梯5户，由保利地产开发，保利物业提供服务。其中，仅113平四房户型可望江，不同户型满足了不同家庭结构和购房预算的需求。虽小区体量小，但在户型设计上注重空间利用和居住体验，旨在为业主打造舒适实用的居住空间。

7、户型鉴赏：空间利用的精妙之作

建面约69㎡三房一卫户型，公区可南北对流，若打通一间次卧，能形成阔绰功能齐全的方厅，提升空间感与实用性。主卧三面飘窗设计，拥有270°景观面，还可打造整面大衣柜，满足收纳与观景需求。

85㎡三房两卫户型为竖厅格局，客厅可改造为约6米开间大方厅，媲美100㎡以上户型，且客厅与三间卧室全部朝南，采光充足。主卧同样三面飘窗并配备套间，提升居住舒适度。

113㎡四房两卫户型作为最大户型，空间感十足，客厅联通用和功能设计上各有亮点，充分考虑了不同购房者的生活需求与审美偏好。

8、综合分析：优势与不足并存

保利珠江印象优点显著。交通上，靠近10号线东沙站，未来通勤便利；周边商业潜力大，背靠广州国际健康港，临近白鹅潭顶奢商业；所处区域发展潜力大，白鹅潭滨江带形成高端居住区，项目小户型稀缺；拥有国际内湾码头这一城市级地标，产品有创新；教育资源优质，引进名校康有为纪念小学。

但也存在不足，目前自驾出行道路差，多断头路，部分户型望江朝向不佳，主阳台朝向不理想；小区体量小，基本无小区园林。总体而言，保利珠江印象学铁商俱全，有江景资源与圈层优势，还有内港湾板块价值加持，在广州楼市具备一定竞争优势，尤其适合对交通、教育有需求，且预算有限的刚需和刚改购房者。

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