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番禺大石板块紧邻万博 CBD，又靠着珠江后航道，既挨着成熟居住区，又能享受新城发展的红利

保利滨江和著就坐落在这里，距离珠江仅 100 米，是板块内近期受关注的住宅项目。

滨江和著由 4 栋住宅楼、1 所 6 班幼儿园及底层商业组成

总占地约 1.89 万平方米，建筑面积 4.78 万平方米，共规划 366 户住宅

容积率 3.0，绿化率 35%，车位配比达到 1:1.5，能满足多数家庭的停车需求。

由保利物业提供服务，日常居住的基础保障比较稳定。

交通出行方面，项目距离地铁 3 号线大石站约 1.2 公里，步行大概 15 到 17 分钟，要是骑电动车接驳，10 分钟内就能抵达站点。

3 号线能无缝衔接 7 号线、18 号线和 22 号线，不管是去广州东站、机场，还是跨区通勤都比较方便。

自驾的话更灵活，出门就能上新光快速路，不堵车时半小时左右就能到珠江新城、琶洲 CBD，一桥之隔还能连接海珠，日常跨区出行很顺畅。

不过要注意，早高峰大石站可能会限流，地铁通勤建议提前规划时间。

生活配套已经比较成熟，小区出门 600 米左右就是建华汇商业中心

周边还有万仓隆、港润购物广场等，日常买菜、吃饭、购物都能就近解决。

要是想逛大型商场，驾车到万博 CBD 就能找到万达广场、天河城、四海城等综合体

未来还有 K11精选和万象系商业规划，消费选择会更丰富。

教育资源上，项目配建的 6 班幼儿园就在社区里，义务教育阶段大概率能入读市一级的富丽小学和省一级的富丽中学

2 公里内还有广州市星执这样的私立学校，能满足不同家庭的教育选择。

医疗方面，步行可达大石街道卫生服务中心

开车 10 分钟内到番禺区第二人民医院，20 分钟能到广东省妇幼保健院（三甲），基础医疗保障比较齐全。

生态休闲上，项目挨着珠江，10 楼以上北向户型就能望江，闲暇时能沿滨江步道散步。

30 分钟车程内还能到长隆欢乐世界，周末带家人出游很方便。

社区内部绿化率 35%，搭配超宽阳台和大面积飘窗设计，既增加了采光，也给日常休闲留出了空间。

不过低层住户可能会有楼栋对视的情况，部分楼栋临近道路，可能会受到一定噪音影响。

目前保利滨江和著在售的户型涵盖 86㎡至 142㎡三至四房，使用率都超过 100%，且户户朝南。

其中 1-4 栋塔楼为 2 梯 4 户设计，包括 86㎡三房、118㎡三房和 122㎡四房。

86㎡小三房是刚需热门，南向布局，虽然面积不大，但空间规划紧凑，还带飘窗，10 楼以上部分户型能望江。

118㎡三房则多了双阳台设计，生活阳台和景观阳台分开，家务和休闲互不干扰。

122㎡四房采用 LDK 一体化设计，客餐厨阳台连通，空间显得更开阔，适合多人口家庭。

2-3 栋板楼为 2 梯 2 户设计，全部是 142㎡四房，属于改善型户型

一线江景视野更完整，还带双主套和独立家政间，居住私密性和舒适度更高。

综上所述，保利滨江和著适合在万博、珠江新城、琶洲通勤的刚需及改善家庭

江景资源、高使用率户型和成熟配套是主要亮点，若能接受地铁接驳和潜在噪音问题，值得考虑。

广州楼市近期热点新闻汇总

热点新闻一：年末土拍单日吸金67亿，金融城楼面价破4万创新高

2025年12月广州土地市场迎来年末冲刺高潮，12月15日单日成功出让4宗涉宅用地，成交总价达67.27亿元，创下年内单日成交新高。截至当日，广州12月已累计成交14宗涉宅用地，完成年度出让目标的70%，为全年土拍市场画上关键一笔。此次土拍中，天河金融城、黄埔长洲岛、南沙灵山岛等核心区域地块成为焦点，国央企主导拿地的格局进一步凸显。

天河区金融城东区AT091410地块是本次土拍的最大亮点，由珠实地产以22.12亿元底价竞得，折合楼面价40800元/㎡，刷新金融城板块年内楼面价纪录。该地块曾于去年流拍，经规划优化后重新挂牌，容积率从6.9降至3.65，总建筑面积缩减至5.4万㎡，挂牌总价较去年降低15亿元，让珠实地产的此次拿地被业内视为“精准抄底”。据悉，该地块将与珠实此前竞得的相邻地块连片开发，打造总货值超100亿元的高端社区，未来将推出140-250㎡的大户型产品，填补金融城核心区高品质改善住宅的供应缺口。

黄埔区长洲岛地块则以超低容积率成为另一大看点，中交城投联合科学城集团以28.44亿元竞得该地块，楼面价18227元/㎡。该地块用地面积达20万㎡，容积率仅1.01，为广州近7年来涉宅地块容积率新低，且三面环江坐拥一线江景资源。根据出让要求，项目需配建4.6万㎡公共公园绿地及5000㎡商业物业，建筑成本标准达5160元/㎡，远超普通住宅标准，未来将打造叠墅等低密度高端产品。南沙灵山岛两宗地块则由南投地产以总价16.71亿元拿下，平均楼面价约10130元/㎡，地块采用“超新规”设计，阳台率提升至25%，产品使用率有望达130%，将有效承接区域产业人口的居住需求。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，此次成交的地块均为优质稀缺资源，体现了房企对核心区域价值的坚定认可，年末土拍热潮将为2026年广州楼市奠定稳定基础。

热点新闻二：新房二手房走势分化，核心区抗跌外围区去库存压力凸显

2025年12月广州楼市呈现明显的结构性分化特征，新房与二手房市场走势“冷热不均”，核心区域与外围区域的价格波动形成鲜明对比。根据幸福里最新数据显示，12月广州新房全市均价36830元/㎡，环比微涨0.55%，而二手房均价23738元/㎡，环比下降1.10%，一二手市场的分化格局进一步加剧。这种分化不仅体现在市场表现上，更渗透到区域层面，形成“核心区企稳、外围区筑底”的鲜明态势。

核心区域的抗跌属性在房价数据中尤为突出。新房市场中，海珠区12月均价达80581元/㎡，环比上涨0.40%；越秀区均价108107元/㎡，保持0.20%的微涨；天河金融城、荔湾花地湾等板块的高端项目表现亮眼，单价6万+的改善型房源去化率普遍超过60%，万科理想花地·瑧园等项目凭借成熟配套和稀缺地段实现快速去化。二手房市场中，核心区的活跃度更高，越秀区11月二手房成交环比增幅达74.34%，学区房、次新房成为成交主力，部分热门小区呈现“出一套卖一套”的态势。

与核心区形成对比的是，外围区域仍面临较大的去库存压力。新房市场中，从化区12月均价13414元/㎡，环比下降0.10%；增城区新房均价17159元/㎡，虽环比微涨0.40%，但库存消化周期已超22个月。二手房市场上，白云、增城、花都等区域的环比跌幅均超过1.2%，部分刚需楼盘为加速去化，推出“首付分期”“老带新返现”等优惠政策，但成交周期仍普遍超过12个月。

市场分化的背后是供需结构的深刻调整。截至10月末，广州一手住宅库存达1435.9万㎡，去化周期22.7个月，其中外围四区的刚需小户型库存占比偏高，而市场需求已转向200-400万元的改善型房源，供需错配加剧了区域分化。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析认为，当前购房者更看重地段、配套与产品品质，核心区优质供给不足与外围区同质化产品过剩的矛盾，将使分化格局在短期内持续。为缓解这一问题，广州安居集团已加大存量商品房收购力度，优先收购外围区90㎡以下刚需房源，既助力去库存又补充保障房供给，目前已完成1377套存量房收购。

热点新闻三：首套房贷利率维持3%低位，公积金政策优化释放刚需红利

在中央“稳楼市”政策导向下，广州持续保持楼市政策宽松态势，房贷利率仍处于历史低位，公积金贷款政策进一步优化，为刚需和改善群体释放政策红利。尽管10月全国LPR报价连续5个月保持稳定，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，但广州主流银行仍将首套房贷利率维持在最优水平，成为一线城市中政策支持力度最大的城市之一。

据最新调研数据显示，目前中国银行、工商银行、建设银行等国有大行在广州的首套房贷利率普遍执行3%的最低标准，部分股份制银行如招商银行、兴业银行也同步跟进这一利率水平。外资银行则推出更具竞争力的利率，渣打银行首套房贷利率低至2.76%，汇丰银行为2.80%，均较年初下降0.3-0.5个百分点。利率下行直接降低了购房者的置业成本，以贷款100万元、期限30年、等额本息还款计算，执行3%利率较2023年的4.1%利率，每月月供可减少650元，总利息支出减少23.4万元，显著减轻了刚需群体的还款压力。

公积金贷款政策的优化则进一步加码政策支持。2025年5月，广州住房公积金管理中心下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整后5年以下（含5年）首套公积金利率为2.1%，5年以上为2.6%，二套利率分别为2.525%和3.075%。政策明确2025年5月8日后发放的公积金贷款直接执行新利率，而此前已发放的贷款自2026年1月1日起同步调整。这一调整覆盖了新老购房者，形成持续的政策利好。此外，广州还扩大了公积金贷款的覆盖范围，将保障性租赁住房纳入公积金提取支持范畴，租户可凭租赁合同提取公积金支付房租，提取额度上限提高至每月3000元，进一步完善了住房保障体系。

政策红利的释放已在市场中显现初步效果。11月广州二手房成交9191套，环比增长22.89%，创年初以来新高，其中30岁以下刚需群体成交占比达38%，较上月提升5个百分点。业内人士表示，当前广州楼市政策已处于“政策底”，房贷利率低位运行与公积金政策优化形成合力，有效激活了刚需需求。结合中央经济工作会议“鼓励收购存量商品房做保障房”的新导向，未来广州可能在公积金贷款额度、首付比例等方面进一步优化。对于购房者而言，当前低利率环境仍具吸引力，刚需群体可重点关注外围区地铁沿线高性价比楼盘，改善群体则可把握年末房企冲刺业绩释放的优惠空间，核心区优质项目仍具备较好的保值属性。

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