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广州越秀熙悦江湾

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最新楼盘介绍：海珠西新规高使用率地铁盘

越秀·熙悦江湾位于海珠区广纸新城核心，是2025年越秀以楼面价3.4万元/㎡竞得的314地块开发项目。项目占地面积约1.48万㎡，总建筑面积约10.47万㎡，规划4栋超高层住宅（层高57层），总户数约1040户，容积率高达7.5，属典型高密度城市更新盘。主力在售面积为建面约88–120㎡三至四房，采用新规设计，阳台计容比例提升至20%，整体使用率可达120%，在海珠西板块中处于领先水平。项目定位刚改客群，凭借“双地铁+高实用+名校资源”组合，成为区域内极具性价比的新规产品。

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开发商背景、顶级圈层

作为越秀地产“广府系”新作，熙悦江湾延续其深耕海珠、融合属地文化的开发理念。项目背靠已成熟的56万㎡大盘——越秀·星汇海珠湾，共享区域生活基底，品牌兑现力强。业主以海珠本地改善家庭、广佛通勤族及年轻高知群体为主，注重通勤效率、户型实用与子女教育，圈层结构务实且具成长性。虽非传统低密豪宅社区，但在高密度城区中，凭借国企开发背景与产品创新，形成高性价比改善型居住共识。

交通便捷出行无忧

项目最大优势在于双地铁上盖级便利：距已开通的11号线棣园站仅约250米（直线），该线为广州首条环城快线，7站直达琶洲、7站至广州南站；同时距广佛线燕岗站约400米，可无缝衔接佛山千灯湖及荔湾、天河核心区。双线换乘能力极强，通勤覆盖全城主要就业中心。此外，项目不临主干道，周边以社区道路为主，有效规避车流噪音，实现“高效通达”与“居住静谧”的平衡，这在高密度城区尤为难得。

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教育配套

项目虽未配建学校，但教育资源高度优质且确定性强。对口小学为工业大道中小学，已官宣纳入宝玉直实验小学教育集团，拟更名为“宝玉直实验星悦小学”，距项目仅约500米。宝玉直创办于1921年，是海珠首批省一级小学，教学口碑稳居前列。3公里范围内还涵盖广州市五中附属初中、41中学、江南外国语学校等多所省级名校，形成从小学到初中的优质教育闭环，满足家庭长期就学需求。

3公里内商业与医疗呵护

生活配套成熟度高。紧邻广纸天地荟商业综合体，1.5公里内可达乐峰广场，3公里覆盖江南西、江燕等三大商圈，日常购物、餐饮、娱乐选择丰富。医疗资源尤为突出：步行约250米即达广医二院（西院区），850米内有珠江医院（全国首批三甲），3公里范围内更汇聚红十字会医院、省口腔医院、中山大学孙逸仙纪念医院南院等多家三甲机构，构建全方位健康保障体系。生态方面，出门即享3.6万㎡广纸历史公园、庄头公园及规划中的滨江公园，工业遗址与自然绿意交融，提升日常休闲品质。

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小区绿化、会所满足日常

受限于7.5超高容积率与狭小地块，项目内部园林空间有限，但通过“八大主题全龄泛会所”理念弥补短板。设计融入榕树聚场、街角文化公园、老友闲聚街区等广府元素，打造具有地域温度的社区交往空间。虽无大型中央景观，但依托外部广纸历史公园与成熟大盘配套，业主可便捷享受公共绿地与文化设施。架空层功能化处理，兼顾儿童游乐、长者休憩与社群活动，提升高密度社区的生活韧性与归属感。

新规户型图

户型设计全面贯彻新规精神，实用率突破120%。建面约88㎡三房实现四开间朝南、3房2卫，入户花园（半计容）与L型玄关柜全赠送，客厅配L型飘窗采光面；108㎡横厅户型打造5.95米开间、5.8米观景阳台，LDKB一体化公区可容纳8–10人聚餐；120㎡四房则配置270°无柱观景主卧、步入式衣帽间及南北对流大横厅，空间尺度媲美旧规140㎡产品。全系标配高赠送、全南向、多飘窗，将新规红利转化为真实居住体验，在11号线沿线树立了高使用率改善住宅的新标杆。

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