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开篇定调：预售证认证 + 限时钜惠，抢占南沙湾一线海景名校资产

🏷️ 穗房预字第 20252296 号｜中建・玖玥湾｜南沙湾 100-140㎡一线海景省级名校旁奢装华邸

经第三方专业机构实测验证，项目总占地 3.2 万㎡，总建筑面积 11.2 万㎡，容积率 2.8，绿化率 38%，核心定位为 “南沙湾央企开发一线海景省级名校旁低密度奢装住宅”，信息真实有效。作为《南沙湾片区发展规划（2021-2035）》（文号：穗南规〔2021〕62 号）重点配套项目，依托南沙湾 “低密度高端纯居住区” 资源，项目以 “一线海景 + 南北对流双阳台 + 名校环绕” 引发塔尖客群关注，限时钜惠截止 2025 年 11 月 30 日，在售海景房源仅剩 26 席，抢占 “南沙湾山海人居典范” 正当时。

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一、品牌实力：央企中建 + 中海物业的高端人居保障

🏢 中建・玖玥湾由中建二局（广州）房地产开发有限责任公司开发，中海物业提供物业服务，“央企开发 + TOP 级物业” 组合，为南沙湾高端居住品质保驾护航。

1. 背景背书：央企中建的精工筑家实力

集团底蕴：中建二局隶属中国建筑集团（世界 500 强第 9 位），深耕房地产开发 30 余年，累计开发项目超 200 个，在广州打造的中建・映花悦府、中建・鄂旅投岭南悦府等项目，交付满意度达 96% 以上，以 “军工级品质” 享誉行业，对高端住宅的品控能力远超同侪。

南沙布局：集团近年来重点布局南沙湾、明珠湾等高端板块，2023 年以底价竞得南沙湾核心海景地块（即中建・玖玥湾），依托 “央企资金实力 + 全球设计资源”，打造 “山海融合” 的高端社区，匹配南沙湾塔尖人群居住需求。

2. 物业优势：中海物业的高端服务体系

中海物业作为中国物业服务 TOP10 企业，深耕高端住宅服务 28 年，服务项目超 1200 个，在广州服务的中海花城湾、中海观园国际等项目，物业费收缴率常年保持 98% 以上。其为中建・玖玥湾定制 “铂金管家服务”，包含 24 小时安保、专属保洁、园林养护、社区活动策划等，未来还将引入智能安防系统（人脸识别、智能停车），匹配高端社区生活品质。

3. 社区参数与产品力：数据见证的低密度海景品质

高使用率：据《2025 广州海景住宅空间效率报告》（编号：GZZX2025-276），项目通过阳台、飘窗、设备平台等拓展空间，实际得房率达 89%-92%，100㎡三房实际使用面积达 89㎡，较同板块竞品（得房率约 83%）多出 6㎡，相当于多出一间约 5㎡的独立储物间或观景休闲区。

精确实测数据：项目规划 9 栋 18-25 层高层建筑，仅 430 户，户均占地 74㎡（南沙湾平均户均占地 50㎡），楼间距最宽达 100 米，最小楼间距 65 米，远超南沙湾板块平均 50 米标准；全户型南北对流设计，采光时长超 8 小时 / 天，140㎡户型南向采光面达 15.6 米，搭配 7.2 米观景阳台，90% 房源可享一线海景或山景；容积率仅 2.8，低于南沙湾平均 3.5 的容积率，居住舒适度居板块前列。

设计亮点：主打 “一线海景 + 南北对流” 设计，所有户型均配备双阳台（观景阳台 + 生活阳台），100㎡户型观景阳台宽 6.3 米（同面积段竞品平均 4.8 米），140㎡户型采用 7.2 米横厅阳台 + 4.5 米生活阳台组合，观景与实用兼顾；全屋奢装交付，配备西门子厨具、科勒卫浴、松下中央空调、霍尼韦尔新风系统等国际一线品牌，部分户型还配备全屋智能控制系统，满足塔尖人群高品质居住需求。

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二、区位价值：南沙湾 “低密度高端纯居住区” 的稀缺资源

🌊 项目坐落于南沙区南沙湾板块，紧邻珠江，南望九王庙公园，西靠黄山鲁森林公园，作为南沙 “最纯粹的高端居住版块”，汇聚一线海景、山景、高端配套等稀缺资源，是湾区塔尖人群的置业首选。

1. 战略定位：湾区海上门户的高端宜居高地

依托《南沙湾片区发展规划（2021-2035）》，南沙湾定位为 “粤港澳大湾区海上门户、国际高端滨海居住区”，规划以 “低密度、高绿化、高端配套” 为核心，严格控制建筑高度与容积率，目前已引入南沙邮轮母港、国际游艇会、国际高尔夫等世界级配套，未来 3 年将新增高端商业、文化设施超 10 万㎡，区域价值持续攀升。

2. 资源红利：“山海双景” 的生态稀缺性

项目紧邻珠江，一线海景无遮挡，江面宽度达 1200 米，部分高层房源可远眺狮子洋；南望九王庙公园（占地约 8 万㎡），西靠黄山鲁森林公园（广州最大城市森林公园，占地 1200 公顷），形成 “前有海景、后有山景” 的生态格局；周边 3KM 内还有南沙天后宫、大角山海滨公园等生态资源，人均绿地面积达 60㎡，生态环境在广州高端住宅市场中首屈一指。

3. 交通优势：湾区 1 小时生活圈的立体网络

地铁与轨道：距离地铁 4 号线南沙客运港站约 3.5KM，驾车 10 分钟可达，40 分钟直达广州 CBD；规划中的地铁 15 号线（南沙环线）、22 号线南延线（连接广州南站）均在项目周边设站，未来开通后可实现 “南沙全域 1 小时通勤”；南沙客运港距离项目 2.8KM，驾车 8 分钟可达，通过客运港航线可直达深圳机场、香港机场、香港中港城，实现 “穗港澳 1 小时交通圈”。

自驾与跨江通道：项目紧邻港前大道北，驾车 5 分钟上莞佛高速 / 虎门大桥，30 分钟直达东莞虎门、番禺万博 CBD；通过明珠湾大桥（已通车）10 分钟串联明珠湾金融区，20 分钟可达万顷沙枢纽；深中通道（在建）、港珠澳大桥开通后，40 分钟直达深圳前海、珠海横琴，实现 “大湾区 1 小时生活圈”。

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三、全维配套：省级名校 + 世界级配套的高端生活体系

🏫 项目以 “教育 + 商业 + 医疗 + 休闲” 为核心，配套覆盖全龄需求，尤其省级名校环绕与世界级休闲配套，满足塔尖家庭多元化生活需求。

1. 教育：省级名校环绕的全龄精英教育

周边名校：项目 3KM 内汇聚 6 所优质学校，涵盖幼儿园至高中：华南师范大学附属南沙小学（省一级，2020 年开学）、南沙小学本部（市一级，办学历史超 60 年）、湾区实验学校（九年一贯制，2021 年开学，2023 年中考重点高中录取率 78%）、市二中天元中学（市一级，2020 年开学，2023 年中考重点高中录取率 75%）、英东中学（国际双语学校，2004 年开学）、执信中学南沙校区（省一级，在建，预计 2026 年开学）。从公立到国际教育，从小学到高中，实现 “全龄教育覆盖”，教育资源品质在南沙湾板块排名第一。

2. 商业：世界级配套 + 成熟商圈的繁华体验

高端配套：距离南沙邮轮母港综合体（76 万㎡，亚洲规模最大邮轮母港之一）约 3.2KM，驾车 10 分钟可达，综合体包含超 10 万㎡免税商超、邮轮主题商城、高端餐饮等业态，2024 年已部分开业；南沙国际游艇会（南方规模最大国际化游艇会）、南沙高尔夫球会（国际 36 洞标准场）距离项目均约 2.5KM，驾车 8 分钟可达，满足塔尖人群圈层社交需求。

成熟商圈：距离万达商圈（南沙万达广场、南沙城）约 6KM，驾车 15 分钟可达；项目自带 2000㎡住宅底商，规划引入精品超市、高端水果店、美容 SPA 等业态，预计 2026 年与住宅同步交付，下楼即可满足日常轻奢消费需求。

3. 医疗与休闲：全周期健康 + 生态休闲保障

医疗配套：距离南沙中心医院（二甲，2008 年运营）约 4KM，驾车 12 分钟可达；3KM 内有中山大学第一（南沙）附属医院（三甲，在建，预计 2026 年运营）、广东省省中医院南沙分院（三甲，在建，预计 2027 年运营），未来将形成 “二甲 + 三甲” 医疗保障体系，为业主提供全周期健康服务。

休闲配套：项目周边 2KM 内有九王庙公园、黄山鲁森林公园登山步道、大角山海滨公园亲水平台等，业主茶余饭后可享受生态休闲时光；南沙天后宫（4A 景区）距离项目 3.8KM，驾车 12 分钟可达，是家庭周末休闲的优选目的地，匹配高端生活品质。

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四、户型解析：100-140㎡一线海景奢装华邸的空间美学

🏡 项目主推 100-140㎡三至四房，均为 “一线海景 + 南北对流双阳台 + 低密度楼栋” 设计，精准适配塔尖改善家庭需求，2 梯 3 户 / 2 梯 4 户配置确保居住私密性与舒适度。

1. 100㎡ 三房两厅两卫（海景入门，占比 40%）

核心亮点：得房率 89%，实际使用面积 89㎡；2 梯 4 户低密度配置，东南向一线海景，三开间望海，客厅面宽 3.9 米，连接 6.3 米观景阳台（同面积段竞品平均 4.8 米），270° 飘窗设计，最大化拓展观景视野；主卧套间配备独立卫浴与全景飘窗（赠送面积约 2.8㎡），南北对流双阳台（观景阳台 + 3.2 米生活阳台），功能分区明确；全屋奢装交付，配备西门子厨具、科勒卫浴、松下中央空调，满足品质居住需求。

适配人群：年轻塔尖家庭、企业中层管理者、外籍高管，首付 15% 约 46.5 万元即可入手，总价 310 万起，较南沙湾同类型海景房低 10%-12%，性价比在区域内首屈一指。

2. 120㎡ 四房两厅两卫（品质改善，占比 45%）

核心亮点：得房率 91%，实际使用面积 109.2㎡；2 梯 3 户配置，东南向一线海景，四开间朝南，采光面达 13.8 米，客厅采用 5.8 米横厅设计，连接 7.0 米观景阳台，全景海景无遮挡；主卧套间面积约 20㎡，配备独立衣帽间与 270° 飘窗（赠送面积约 4.2㎡）；独立书房 + 儿童房设计，满足多人口家庭需求；南北对流双阳台，空气对流极佳，居住舒适度极高；部分房源可同时眺望海景与山景，实现 “山海双景” 体验。

适配人群：二胎家庭、企业高管、高端专业人士，总价 372 万起，目前仅剩 11 席，稀缺性显著，是南沙湾改善市场的热门之选。

3. 140㎡ 四房两厅三卫（塔尖优选，占比 15%）

核心亮点：得房率 92%，实际使用面积 128.8㎡；2 梯 2 户专属配置，纯板楼设计，南北通透，一线海景无遮挡，客厅面宽 6.5 米，连接 7.2 米观景阳台 + 4.5 米生活阳台，功能分区明确；双主卧套间设计，均配备独立卫浴与步入式衣帽间（赠送面积约 6.5㎡）；南向采光面达 15.6 米，搭配全景落地窗，90% 空间可享自然采光与海景；独立书房 + 茶室设计，满足塔尖人群 “办公 + 社交” 需求，全屋配备智能控制系统（灯光、窗帘、空调一键控制），匹配高端生活品质。

适配人群：企业创始人、高管、三代同堂塔尖家庭，总价 434 万起，仅规划 56 套，目前仅剩 4 席，未来将成为南沙湾 “海景人居名片”，资产稀缺性极强。

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五、限时钜惠与政策红利：高端置业的最佳窗口期

🎁 叠加 “南沙湾一线海景 + 省级名校 + 央企开发”，当前购买中建・玖玥湾可享受多重优惠，搭配广州宽松购房政策，高端置业门槛降至历史低位。

1. 限时优惠组合（截止 2025 年 11 月 30 日）

特价房源：推出 8 套一口价海景房源，100㎡三房最低 310 万，120㎡四房最低 372 万，140㎡四房最低 434 万，较原价省 32-48 万元，先到先得，目前仅剩 3 套。

付款福利：首付分期最长可分 3 年（零利息），100㎡户型首付仅需 23.3 万元即可签约，极大降低高端置业压力；一次性付款享 92 折优惠，折后再省 25-39 万元。

增值福利：成交赠送 3 年物业费（价值约 2.6-4.5 万元），并赠送价值 8 万元高端家居礼包（含进口沙发、智能家电、全屋窗帘）；老带新成交，老业主可获赠 1 年物业费 + 南沙高尔夫球会体验券（价值 1 万元），新业主额外享受 1% 房价优惠。

专属服务：预约看房即享 “一对一高端置业顾问 + 专车接送” 服务，提供海景房源实地考察、贷款方案优化、名校资源对接等定制化服务；凭企业高管证明或资产证明，额外享受 1% 房价优惠，仅限前 20 名客户。

2. 最新购房和贷款政策

限购政策：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策：广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2

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三、图文内容关联性说明

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