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广州销冠实锤！万科黄埔新城，190万抢广铁一中旁新房

一、楼盘卖点：销冠基因，造城级配套的刚需福音

万科黄埔新城的核心竞争力，在于“广铁一中学区+百万方商业+双地铁”的造城级配套。11所学校构建15年教育闭环，广铁一中铁铮学校东西校区已开学，高优率超90%，插班条件宽松，70㎡户型190万起即可锁定名校学位。

销量数据印证市场认可度。2022年首开售超1000套创全国纪录，2023-2024年连续两年蝉联广州销冠，2025年1-7月持续领跑，累计热销超100亿，数万家庭用购房决策背书其价值。

全维配套兑现力突出。4万㎡绿核公园、融德里滨水古街已实景呈现，麦当劳、星巴克率先入驻，1.5万㎡医疗养老中心引入万科“榕悦”品牌，学校、商业、生态等配套从规划落地为现实。

高性价比覆盖全客群。70-143㎡户型跨度适配刚需到终极改善，230万起的上车门槛比天河同配套楼盘低30%，5号线直达珠江新城，33分钟自驾到金融城，完美承接CBD外溢需求。

二、基本信息：万科操盘，570万㎡产城融合大盘

项目全称为万科黄埔新城，位于黄埔区南岗沙步片区，是万科在广州规模最大的旧改项目，总投资超数百亿元，总建面570万㎡，相当于5个猎德村大小，规划打造集居住、商业、教育于一体的“微型城市”。

项目以“一核三带多点”规划布局，容积率5.3，绿化率35%，总户数超万户，配置5927个车位，车位配比1:1.15。物业管理由万科物业负责，收费标准3.28元/㎡/月，提供社区公交、公园养护等全维服务。

当前主推观澄组团与中央公园组团。观澄组团5栋楼约1088户，87-142㎡三至四房，1、2、4、5栋已现房交付，3栋123-139㎡户型尚有可选楼层。中央公园组团9栋楼约2071户，86-114㎡灵动户型为主，压轴9、10栋新规产品已加推。

一期阅海组团已售罄，中央公园组团8栋预计2026年12月交楼，10栋2027年11月交楼，部分组团现房交付可缩短等待周期，降低购房风险。

三、区域发展：东进枢纽，产城融合的价值爆发点

项目所在的黄埔临港经济区，叠加穗港智造合作区双重政策红利，成为广州东进战略的核心节点，承接广深港科技走廊的产业与人才外溢，未来将打造为连接港澳的门户枢纽。

交通网络持续升级。地铁5号线保盈大道站（部分组团500米可达）、13号线夏园站双轨覆盖，5号线直达珠江新城。黄埔东路、广园快速等主干道构建自驾网络，33分钟到金融城，东侧黄埔客运港可直达港澳。

城市界面加速更新。片区从传统工业锈带转型产城融合新城，万科通过整体拆迁重建，逐步替换老旧厂房与城中村，预计5-8年完成全面更新，区域价值将随城市面貌同步提升。

产业集聚带来人口红利。穗港智造合作区重点发展高端制造与数字经济，大量高收入就业岗位导入，为房产租赁与增值提供稳定需求支撑，区域长期成长潜力清晰。

四、配套信息：15年教育闭环，全维生活无需远行

教育配套为核心王牌。11所规划学校中，广铁一中铁铮学校已开学，提供超万个学位，6所幼儿园中1所公立已启用，学费仅745元/月。艺术高中与青少年宫规划落地后，将实现从幼儿园到高中的15年教育全覆盖。

商业配套规模超前。自建100万㎡综合商业体，相当于2个正佳广场，22万㎡购物中心、融德里滨水古街、8万㎡邻里中心构成三级商业体系。周边3公里内还有南岗万达等成熟商圈，满足全场景消费需求。

生态与医疗保障完善。10万㎡生态空间包括4万㎡绿核公园、20个口袋公园及3条河涌水系，日常休闲触手可及。配建1.5万㎡医疗养老中心，周边3公里内5家医院环伺，全龄健康需求得到保障。

社区交通解决最后一公里。规划22个公交站点与5个首末站，黄埔新城1号线等社区公交10分钟接驳地铁站，部分远地铁组团的通勤需求得到缓解。

五、户型信息：70-143㎡全维产品，适配人生每个阶段

70-87㎡两至三房：刚需上车首选。70㎡户型190万起，86㎡2+1房两厅两卫设计灵动，可改造为儿童房或书房。南向采光面充足，部分户型带景观阳台，总价230万内即可入手，适合珠江新城通勤的年轻家庭。

93-114㎡三至四房：改善刚需主力。114㎡3+1房两厅两卫做到高拓展，独立入户玄关提升私密性，LDK一体化设计让客餐厅空间更显开阔。主卧带独立卫浴与飘窗，满足三口之家或二胎家庭的居住需求，总价300万级性价比突出。

123-143㎡四房：终极改善之选。123-139㎡户型位于观澄组团现房楼栋，空间方正通透，四开间朝南保障全室采光。143㎡大四房配备双阳台，生活与观景功能分离，适合三代同堂家庭，社区内全龄配套可满足长期居住需求。

户型设计兼顾实用性与舒适性。部分高楼层房源可远眺江景，新规产品优化空间利用率，三梯六户或两梯五户设计平衡居住密度与用梯效率，万科精装交付标准统一，减少装修烦恼。

六、总结：刚需改善优选，东进风口的安全资产

万科黄埔新城是广州东进战略下的高确定性选择。广铁一中的教育资源、万科的造城实力、持续领跑的销量数据，共同构成资产安全屏障，190万起的价格门槛让刚需也能享受名校与大盘配套。

适配人群精准清晰。重视教育的年轻父母可选择70-87㎡刚需户；珠江新城、金融城的通勤族能以低总价实现置业；多孩与三代同堂家庭可锁定114-143㎡改善户型；长线自住买家则能伴随区域更新享受价值成长。

项目的核心价值在于“配套从无到有”的成长潜力。当前已兑现的学校、商业、公园为居住提供即时便利，未来5-8年的城市界面更新与产业落地，将持续为房产注入增值动能，是兼顾自住与资产保值的优质选择。

注：本文信息综合自开发商公示、房产平台数据及实地探访，学校招生政策以当年教育部门公布为准，价格及优惠信息仅供参考，最终以开发商最新发布为准。

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