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老黄埔王炸！未来方洲二期，华师附旁200万抢三房

一、楼盘卖点：双地铁学区盘，120%使用率的空间魔术

中建·未来方洲二期的核心竞争力，在于“5号线200米+华师附九年制+120%超高使用率”的黄金组合。文冲站B口步行3分钟直达，9站不换乘到珠江新城，30分钟通勤珠金琶三大CBD，完美承接核心区外溢需求。

空间利用率刷新行业标准。78㎡三房两卫使用面积达90-95㎡，堪比万科城市之光99㎡户型；122㎡四房使用面积142㎡，超越同板块169㎡大平层，新规户型让每一分预算都转化为实用空间，刚需也能享受改善尺度。

华师附学区确定性拉满。老黄埔首个九年一贯制华师附学校已签约，小学重点率超70%，中学被称“神学院”，配建4所幼儿园与2所中学，实现0-18岁目送式教育，解决家长核心焦虑。

220万方大城配套自成体系。58万㎡商办业态规划落地，31万㎡万象系商业在建，1公里内沃尔玛、万科里已开业，64米门楼+空中花园打造高端社区质感，生活便利与居住品质双重保障。

二、基本信息：中建玖合操盘，220万方产城融合大盘

项目全称为中建·未来方洲，是中建玖合与知识城集团联手打造的文冲东旧改标杆，总建面220万㎡，与华润新溪、万科城市之光连片开发，共同构建老黄埔核心居住区，二期“文荟”组团为当前主推焦点。

二期组团占地约3.5万㎡，建面17万㎡，规划7栋47层超高层住宅，共1716户，梯户比3梯5户或3梯6户。容积率4.9，绿化率35%，精装交付标配全屋智能、中央空调与新风系统，首期2028年7月交付。

项目分渡头、文元、江北三大组团开发，文元组团（未来方洲）配建12班幼儿园与36班九年一贯制学校。物业管理由中建玖合物业负责，3.2元/㎡/月的收费标准，提供全周期社区服务。

当前主推78-122㎡三至四房，全系四开间朝南设计，立面采用现代艺术风格，骑楼主题商街与海丝主题园林，打造兼具烟火气与高端感的居住社区。

三、区域发展：珠金琶缝合带，老黄埔的价值爆发期

项目位于老黄埔文冲东板块，地处“珠江发展带”与“活力创新轴”十字轴心，定位广州第三个城市轴心，承接鱼珠CBD与珠金琶一体化发展红利，未来将打造为湾区国际交往窗口。

交通枢纽地位持续强化。除已通车的5号线、13号线，黄埔高铁站预计2026年动工，2-3公里可达，开通后30分钟覆盖大湾区核心城市。黄埔大道、临江大道构建立体路网，自驾30分钟贯通三大CBD。

旧改驱动城市界面升级。文冲东、新溪等大型旧改同步推进，大量老旧厂房与村屋将被替换为商业、住宅与公园，5年内区域面貌将完成从“工业锈带”到“宜居新城”的蜕变。

商业能级全面提升。31万㎡万象系商业、58万㎡自有商办业态落地后，将填补老黄埔东部大型商业空白，与鱼珠CBD商业形成联动，打造广州东部新商业中心。

四、配套信息：全维资源环绕，繁华与自然兼得

教育配套堪称“黄埔顶配”。九年一贯制华师附学校已签约，文元组团配建36班中小学与12班幼儿园，江北组团规划39班初高中，3公里内还有石化小学、双沙中学等备选，教育资源密度全市罕见。

商业配套成熟度高。自身规划骑楼商街与游逛式商街，1公里内沃尔玛、万科里mall已开业，31万㎡万象系商业在建，5公里可达山姆、宜家等品质商超，日常消费与高端购物需求全满足。

医疗与休闲资源充足。2公里内聚集中大附属第一医院、广医五院等三甲医院，1公里可达黄埔图书馆、第三少年宫。3公里内7大公园环绕，文园山、龙头山等公园提供天然氧吧，休闲健身无需远行。

社区配套彰显品质。7.9米高架空层打造空中花园，7大海丝珍宝主题架空层覆盖全龄需求，64米门楼与十字景观中轴提升归家仪式感，现代艺术风立面成为区域地标。

五、户型信息：78-122㎡高拓户型，刚需改善全覆盖

78㎡三房两厅两卫：刚需上车王炸。建面使用率115%-121%，使用面积90-95㎡，远超同面积段产品。全南向四开间设计，大方厅连接大阳台，主卧带独立卫浴，全屋满配收纳柜体。200万起的总价，适合珠江新城通勤的年轻家庭。

96㎡3+X房两卫：二胎家庭首选。使用率110%-118%，使用面积111-115㎡，与万科城市之光143㎡四房相当。灵动X空间可改造为书房或儿童房，客餐厅一体化提升互动性，三梯五户设计保障通勤效率，总价300万级性价比突出。

122㎡4+X房两卫：终极改善标杆。使用率约118%，使用面积142㎡，超越同板块169㎡户型。四开间朝南搭配超大阳台，LDK一体化设计彰显气度，双主卧布局满足三代同堂需求，全屋智能系统与新风系统提升居住品质，适配高预算改善家庭。

所有户型均贯彻“小面积大空间”理念。全南向设计保障采光通风，高频收纳点位覆盖全屋，减少空间浪费。二期组团远离黄埔东路，噪音干扰较一期大幅降低，中间楼栋高楼层更能规避石化路车流影响。

六、总结：老黄埔刚需首选，资产保值的安全牌

中建·未来方洲二期是老黄埔板块的“全能选手”。双地铁通勤、华师附学区、超高使用率三大核心优势，精准击中刚需与改善家庭的核心需求，中建玖合的国企背景为交付提供可靠保障。

适配人群画像清晰。预算200-450万，在珠金琶工作的通勤族；重视教育资源，孩子即将入学的年轻父母；追求空间尺度的二胎家庭；看好老黄埔旧改潜力的长线投资者，均适合重点考量。

项目的核心价值在于“确定性”与“成长性”。地铁、学校、现有商业为居住提供即时便利，220万方大城规划与区域旧改为资产注入长期增值动能。当前价格下调背景下，是入手老黄埔核心板块的最佳窗口期。

注：本文信息综合自开发商公示、教育部门数据及实地探访，学校招生政策以当年官方发布为准，价格及交付时间仅供参考，最终以购房合同约定为准。

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