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越秀观樾，位于广州天河核心区，是越秀地产匠心巨献的高端住宅项目。项目坐拥稀缺自然资源，环湖而建，环境优美。设计以现代简约风格为主，户型方正，空间阔绰，满足高端人士对品质生活的追求。周边配套设施完善，交通便利，是城市中的一片静谧绿洲，为居者提供理想的生活居所。

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项目名称：越秀观樾

总栋数：25栋(北地块5栋，南地块20栋)

总户数：一期约760户

户型面积：140㎡/190㎡四房，250㎡4+1房

容积率：1.91

物业公司：越秀商管物业

占地面积：13.6万平米

建筑面积：20.64万平米

车位配比：1:2.15(共计1637个)

越秀观樾一期会所已经引入了越秀专业商管服务，并与火石健身、玫瑰园等品牌达成合作，为居民带来了更为丰富、专业的服务体验。这一举措不仅提升了社区的整体品质，也为居民的日常休闲生活提供了更多选择。

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【樾·地段】一部天河史，一座广州城。CBD+CTD双核驱动，将成为广州经济发展第四极。

天河：连续6年上榜全国百强区第二名，仅占广州1.8%土地面积，创造全市近21%GDP；智谷：广州第三中轴上的天河智谷，20分钟链接“金珠琶”，成为广州经济增长第四极；CTD：每座城市都有两大中心，CBD（中央商务区）+CTD（中央科创区），双中心模式已成趋势；2023年公布《广州市国土空间总体规划（2021-2035）》，提及将“智慧城+智谷”的CTD中央科创核，拔高到“珠江新城+金融城”CBD中央商务区同等的高度，并称“双核”。

【樾·发展】天河难得再有的51万方世界大观，5住+5商连片开发

仅规划居住0.8万人，5住+5商连片开发，实现产居比1:1的奢侈配比；打造集特色商业、多元住房、艺术体验、教育文化等功能于一体的复合街区，补齐区域内商业短板远期将联动大观村旧改等周边地块、联动航天奇观产业板块，促进创新产业集聚，发展工程建设总投资约3.2亿。

【樾·低密】天河难再有的低密住区，板块综合容积率仅1.04，让有限的建筑在山水间生长

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【教育配套】项目周边教育资源丰富，配备幼儿园、小学、中学以及国际学校，如广州天河外国语学校等，广州天河外国语学校自2012年4月创办以来， 学校迅速成长为广州优质教育品牌；同时享有北京大学大学先修课程实施学校、广州市教育工作先进集体等多项称号。2所广幼附属幼儿园小学：华阳奥体东小学、体育东集团灵秀小学中学：执信中学、清华附中等国际学校：贝赛思、爱莎国际、梅沙黑利伯瑞为业主提供优质教育

【交通配套】便捷的交通网络包括地铁4+21号线双轨接驳，3 站天河公园，4 站金融城，7 站珠江新城，快速接驳城市 各区实现20分钟通达三大CBD，使业主能够快速畅达全城各处。周边还有多种公共交通工具可供选择。

【商业及医疗配套】项目周边商业设施齐全，覆盖大型购物中心和医疗机构，包括综合性医院和商业区，大观公园滨湖商业街：5块商业用地，未来打造成情景商业、滨湖商业、滨湖艺术街区。10-15分钟车程：万科广场、高德汇优托邦、天河城百货及美林天地（宜家+山姆店），满足日常购物需求30分钟车程：天河区顶流商圈，如K11、太古汇、天环等 中大附属第一医院、暨大附属第一医院等，中山六院及6.9万㎡国际妇女儿童医院 满足业主的日常生活所需。

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环境配套：湖区的改造上，观樾强调不过分的雕琢自然，在保留沿湖原生乔木的同时，新增约260棵植物，勾勒出“四时花开，四季常青”的自然逸趣。

同时，团队亲赴成都麓湖学习湖区生态循环治理，通过三重净化实现湖水可见度约1.5m，达到三类饮用水标准。

观樾希望让自然向生活开放，围绕日月双湖将打造环湖跑道，承载多元生活方式无论是湖边漫谈，还是童趣成长，亦或是寻味自然，让湖居生活真正成为少数人的当代居住理想。

【小区环境】越秀·观樾建有湖景会所、豪华SPA空间，设施齐全。园区周边环境优美，保留了原生山、林、天河第三片绿洲，大观公园：公园用地面积约15万方，加上周边山林面积达到243万方，相当3.5个天河公园，8.6个珠江公园

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本项目打造建面约140-250㎡大平层，从空间到场景，为广州带来引领未来生活方式的湖岸作品。

建面约250㎡户型，堪称广州大平层户型样板

科学合理的超大窗墙比，远超同面积产品

得益于约38%超高的窗墙比，科学合理的规划，为户型带来超大窗地比，以大面积玻璃落地窗的设计，实现向阳而生。

▲越秀·观樾建面约250㎡户型示意图

更高的窗地比，在做到有效扩大采光面积的同时，通过增流空气循环，将阳光、清风、自然引入家中，带来更健康的生活。

专梯专户+私享独立电梯厅+双动线归家，尊贵感及私密感更强

为增强空间品质和入户体验，“独立私享电梯厅”越来越吸引购房者，其优势简单明了：专属意义很强，情绪价值与功能价值都可满足。

值得一提的是，它还规划了双入户动线。

首先，来看主动线：入户的子母门彰显着豪宅的归家礼仪。拐角玄关的设计，既避免了视线上的“一眼看穿”，更让出入皆有仪式感，同时两侧的空间更便于收纳随身物件。

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▲越秀·观樾建面约250㎡户型示意图

其次，来看次动线：该动线将厨房与家政阳台、休息区连接在一起，形成连贯的后勤动线，让家里阿姨能够最大程度的降低存在感，减少对主人的影响。

互不干扰的双动线让归家者能以更便捷的方式进入到核心活动区，互不干扰，私密性、品质感与尊贵感拉满。

约122㎡、LDKG一体化无界超聚厅

它最亮眼的是LDKG一体化无界超聚边厅，空间达到约122㎡，相当于一套大三房户型大小，这个设计足够霸气！

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▲越秀·观樾建面约250㎡户型示意图

270°环幕边厅，通过三面落地全屏视窗，每一扇窗即一幅取景框，可以达到“推窗即见景，面面皆不同”的视觉效果。

270°超广角视野，270°巨幕环岛式庭院阳台

约15米转角阳台，270°环岛式景观阳台，与绝美湖景融为一体。阳台可划分N个区域，既可作为空中花园，也可作为阳光茶室或棋牌区，喜欢运动的达人还可以打造成健身区......一个阳台装下业主所有的“爱好”。

居家空间更像一个沉浸式剧场，酝酿着多个立体多维的生活场域。

▲越秀·观樾建面约250㎡户型示意图

分离式中西双厨+岛台，给生活更多可能

另外还有分离式中西双厨+岛台的设计，一个岛台，能激活客厅、餐厅和厨房，把他们融合一起，变成家人间相互情感交流的空间，产生出各种新的生活场景。

多套房设计，阔绰空间尺度，舒适度高

另外多套房设计也让生活舒适度更上一层楼，其中主卧套房奢阔大气，配置奢阔休息区、奢享型独立卫浴、步入式衣帽间，还有大面积飘窗拉伸景观视野，让生活的每时每刻，都浸润在阳光清风中。还贴心配备专属保姆房，让家政拥有独立动线。

“以生活场景塑造空间形态”，将趋势总结注入产品力的创新表达，早已成为现代高品质生活方式的观念与象征。

再来看建面约190㎡户型。

建面约190㎡户型，全面升级的豪宅感

LDK超大方厅，打造无界自由空间

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▲越秀·观樾建面约190㎡户型示意图

与传统户型带给居者的局促感和割裂感不同，建面约190㎡户型中约84㎡LDKB一体空间将四大公区保持在一条直线上，家人在下厨、用餐和客厅活动都能全面融合。

▲越秀·观樾建面约190㎡户型样板间效果图

在悠闲的周末，呼朋唤友小聚一下，和朋友互动玩游戏，和爱人一块看电影、健身活动，这些在超大尺度的客厅空间中都将成为可能。

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▲越秀·观樾建面约190㎡户型样板间效果图

约17.6米南向面宽，约9.4米全景宽幕阳台

约17.6米南向面宽，人性化的提高窗地比，不仅将观景面充分展开，也将室外景观资源有效折叠进室内，增强了居住空间的灵动诗意。搭配南向约9.4米全景宽幕阳台，超大窗地比，带来IMAX瞰景视界。

▲越秀·观樾建面约190㎡户型样板间效果图

酒店式主卧，赋予空间更多可塑性

令人印象深刻的还有它媲美酒店式的超级主套，主卧套房“边厅式”设计，270°折叠屏飘窗，如同私家巨幕望湖屏，你的视野有多宽，景观面就有多大，带来沉浸式的居住体验。

最后来看一下建面约140㎡的户型，这个户型虽然在面积上比前面两个要小一点，但是户型创新设计丝毫没有减少，在同等面积段演绎不同功能，甚至带来突破性设计，超越市场上建面约160㎡的配置。

建面约140㎡户型，突破级的全新空间体验

传统的南北通透、格局方正、功能分区现在已经不能真正打动客户，亟须更新换代。越秀认为，好的户型设计应结合生活理念进行创新化、场景化设计，为不同需求的住户定制产品。

▲越秀·观樾建面约140㎡户型示意图

从品质生活和日常生活场景出发，比如建面约140㎡户型依托项目罕有板式布局，突破打造一梯一户，奢厅入户，将业主的隐私性和仪式感拉满的同时，还能延伸生活空间尺度。

▲越秀·观樾建面约140㎡户型样板间效果图

LDKB一体化设计，全维度营造全场景式生活空间

打造的LDKB开放场景式互动空间，形成以客厅为中心的交互场域，实现各个空间无界交互，增强家人互动的新生活场景：

厨房忙碌的主厨，既能跟着电视机里播放出的音乐律动，也能随时观察孩子在客厅的嬉闹；就算孩子在客厅玩耍，也可以和正在做饭的爸爸妈妈分享校园趣事。

▲越秀·观樾建面约140㎡户型样板间效果图

南向约13.2米的面宽，视觉空间感全面提升

这个户型南向约13.2米的面宽，打造南北双阳台，同时满足家政休闲功能，空间尺度与市面上160㎡也相差无几。视觉空间感全面提升，为客厅空间营造更大的空间尺度，休闲赏景，满足更多功能体验。

▲越秀·观樾建面约140㎡户型示意图

南向阔绰双套房，居住舒适度成倍释放

建面约140㎡户型更是拥有南向阔绰双套房设计，一家人不同生活作息也不怕过多打扰。其中最吸睛的当属“边厅式主卧”，突破传统单向飘窗，拥有270°环幕景观，转角设计延伸空间长度，自然湖景躺在床上就能享受。

▲越秀·观樾建面约140㎡户型样板间效果图

可以说，相对于很多同类型产品，它实现的高品质生活体验，称得上是“突破级”。

对比市面上同面积段的产品，这几个户型从格局、采光、功能性、空间尺度等方面将配置拉满，以奢阔尺度带来品质进阶。

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房地产走势，非常明朗了

7.8亿的楼市库存，

4月16日统计局公布3月份房地产基础数据，截至3月末，全国商品房待售面积为7.8亿平方米，注意，这是商品房的待售面积，可不是全部的楼市库存，

所谓的待售面积就是指已经建好但还没有卖出去的房子，那些还没有建好或者没有取得预售证以及房企已经拿地还没有开发的地块全部不算。

这样的一个库存体量其实是非常高了，要知道上一轮我们实施涨价去库存的时候，最高的待售面积也就7.4亿㎡，

并且现在的待售面积相较于去年同期还是增长的，因为去年3月份全国商品房待售面积是7.4亿㎡，

因此当下的房地产市场整体而言，库存量肯定是过高的，最多是有一些结构性短缺，比如重点城市的核心区域，好楼盘照样不愁卖。

但更多的城市以及区域还在面临楼市库存的压力，因此在三月中旬的时候，我就给大家提醒，接下来楼市还要再出一波松绑政策，特别是那些库存量较高的城市，

而这轮楼市松绑的主力点就是购房补贴，一是，因为现在刺激消费给予补贴是大趋势，

二是，绝大部分城市对于楼市已经没有限制措施了，能松绑的早就松绑了，因此购房补贴就成了重点。

然后，1-3月份全国商品房销售面积以及销售额的同比降幅分别达到3%和2.1%，这样的降幅理性判断已经非常不错了，

因为2023年的同比降幅普遍在30%左右，2024年的同比降幅普遍在20%左右，现在的降幅已经收窄至个位数，

从数据上来看已经非常不错了，楼市的止跌回稳措施确实也起到了效果，

但同时我们也要意识到，降幅不断收窄的原因一部分在于销售基础是越来越低了。

比如今年1-3月份商品房的销售面积约2.18亿㎡，但2021年前三个月的销售面积可是达到3.6亿平方米，降幅接近40%，

所以现在房企的压力还是比较大，因为房企的主要回款渠道就是销售回款，

最后咱们再来看一看房地产开发投资情况，1—3月份，全国房地产开发投资19904亿元，同比下降9.9%，降幅再次扩大，

这个数据主要反映的就是资金对于房地产的开发和投资，而这个数据最近2~3年一直呈现下跌趋势，并且跌幅还在扩大。

这就意味着整体市场而言，社会资金对于房地产的开发投资意愿并不高，出现这样的现象也在情理之中，

虽然2月份，3月份各大重点城市地王不断出现，甚至形成地王潮，看似房企的拿地意愿很高，但问题是这种热度只局限在头部城市，并且整体市场而言，土地的供应量还是在减少的，

以地王频出的成都为例，2025年国有建设用地供应计划总量为2600公顷，相较2024年减少2200公顷，同比减少近5成，

所以现在成都的地王哪怕翻倍，也难以弥补土地供应同比减少近五成的缺口，

这就形成了高端楼盘供应很热，但整体市场拿地预期依旧不足的局面，因此房地产开发投资增速是一降再降。

从这个信号大家就可以感受到这轮楼市即使通过一系列松绑措施完成止跌企稳，那也是结构性的，局部性的，

你总不能指望房企都不愿意拿地，都不愿意投资的区域或者地块，周边房价有很好的反弹吧？这就是现在的房地产市场。