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占地面积：77867平方米

建筑面积：233600平方米

小区总栋：15栋

总户数：1549户

总层高：33F

梯户：1-9栋2梯5户

产品介绍: 77-88-98-105-135平三至四房

得房率：137%

容积率：3.0

交楼时间：202年年底

开发商：广州万瑜房地产有限公司

物业：万科物业

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项目亮点

南站首个新规产品，颠覆传统居住体验

1. 交通枢纽之王，湾区核心地位

万科·檐屿城位于广州南站商务区，坐拥“15轨立体交通”：高铁48分钟直达香港西九龙，地铁4站到海珠、6站至珠江新城，广佛环线东段开通后，20分钟可达白云机场。项目紧邻广州南站TOD，通勤效率堪称“住在CBD的CBD”。

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2. 新规户型设计，实用率高达137%

作为南站首个新规产品，檐屿城推出14种“变异户型”，空间使用率全片区最高，主打77-135㎡三至四房：

77㎡A户型：次卧与客厅灵活可变，适合单身或新婚夫妻全周期需求

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88㎡B户型：7米超长阳台+12㎡餐厨一体化，满足家庭欢聚场景

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105㎡A户型：南北对流大方厅，客厅面积可扩至23㎡，三代同堂无忧

135㎡户型：南北对流双阳台，三代同堂无忧

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3、教育配套补齐短板，家门口的优质资源

社区配建36班九年制公立学校及幼儿园，填补南站教育空白；邻近十二年一贯制国际双语学校——博萃德学校，实现“从家门口到名校”的零距离。

4、生态+商业双核驱动，高浓度生活场景

生态：约2万㎡河滨公园、800米夜光跑道、1600㎡钻石草坪花园，打造24小时滨水活力带；

商业：岭南骑楼式檐下市集，引入网红咖啡店、日咖夜酒、老字号广府味，烟火与潮流共生。

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争议点

高房价VS稀缺性，值不值得买单？

1、价格门槛高，上车需谨慎

作为万科高端改善产品，售价预计高于南站片区均价（参考周边新房约5-6万/㎡）。虽户型实用率高，但总价门槛对刚需仍不友好。

2、噪音问题难忽视

紧邻高铁站，部分楼栋可能受交通噪音影响，需关注实际隔音措施。

3、配套兑现周期长

南站ICC、花城汇等商业体仍在建设中，教育配套需等待落地，短期内生活便利性依赖现有资源。

目标客群分析

到底谁更适合买？

- 湾区通勤族：依赖高铁/地铁跨城工作的年轻家庭，追求高效通勤；

- 改善型买家：注重教育、生态与社区品质，认可万科品牌力；

- 长线投资者：看好南站“枢纽+产业”升级潜力，未来配套成熟后或迎升值。

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未来展望

南站3.0时代，能否复制珠江新城神话？

随着广州足球公园（全国最大）、新鸿基南站ICC（对标香港西九龙）、南站花城汇（两倍于珠江新城）等18座地标陆续落地，南站正从“交通枢纽”向“产城融合”跃迁。万科·檐屿城作为片区首个新规大盘，或成南站3.0能级跃升的“风向标”。

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房地产走势，非常明朗了

7.8亿的楼市库存，

4月16日统计局公布3月份房地产基础数据，截至3月末，全国商品房待售面积为7.8亿平方米，注意，这是商品房的待售面积，可不是全部的楼市库存，

所谓的待售面积就是指已经建好但还没有卖出去的房子，那些还没有建好或者没有取得预售证以及房企已经拿地还没有开发的地块全部不算。

这样的一个库存体量其实是非常高了，要知道上一轮我们实施涨价去库存的时候，最高的待售面积也就7.4亿㎡，

并且现在的待售面积相较于去年同期还是增长的，因为去年3月份全国商品房待售面积是7.4亿㎡，

因此当下的房地产市场整体而言，库存量肯定是过高的，最多是有一些结构性短缺，比如重点城市的核心区域，好楼盘照样不愁卖。

但更多的城市以及区域还在面临楼市库存的压力，因此在三月中旬的时候，我就给大家提醒，接下来楼市还要再出一波松绑政策，特别是那些库存量较高的城市，

而这轮楼市松绑的主力点就是购房补贴，一是，因为现在刺激消费给予补贴是大趋势，

二是，绝大部分城市对于楼市已经没有限制措施了，能松绑的早就松绑了，因此购房补贴就成了重点。

然后，1-3月份全国商品房销售面积以及销售额的同比降幅分别达到3%和2.1%，这样的降幅理性判断已经非常不错了，

因为2023年的同比降幅普遍在30%左右，2024年的同比降幅普遍在20%左右，现在的降幅已经收窄至个位数，

从数据上来看已经非常不错了，楼市的止跌回稳措施确实也起到了效果，

但同时我们也要意识到，降幅不断收窄的原因一部分在于销售基础是越来越低了。

比如今年1-3月份商品房的销售面积约2.18亿㎡，但2021年前三个月的销售面积可是达到3.6亿平方米，降幅接近40%，

所以现在房企的压力还是比较大，因为房企的主要回款渠道就是销售回款，

最后咱们再来看一看房地产开发投资情况，1—3月份，全国房地产开发投资19904亿元，同比下降9.9%，降幅再次扩大，

这个数据主要反映的就是资金对于房地产的开发和投资，而这个数据最近2~3年一直呈现下跌趋势，并且跌幅还在扩大。

这就意味着整体市场而言，社会资金对于房地产的开发投资意愿并不高，出现这样的现象也在情理之中，

虽然2月份，3月份各大重点城市地王不断出现，甚至形成地王潮，看似房企的拿地意愿很高，但问题是这种热度只局限在头部城市，并且整体市场而言，土地的供应量还是在减少的，

以地王频出的成都为例，2025年国有建设用地供应计划总量为2600公顷，相较2024年减少2200公顷，同比减少近5成，

所以现在成都的地王哪怕翻倍，也难以弥补土地供应同比减少近五成的缺口，

这就形成了高端楼盘供应很热，但整体市场拿地预期依旧不足的局面，因此房地产开发投资增速是一降再降。

从这个信号大家就可以感受到这轮楼市即使通过一系列松绑措施完成止跌企稳，那也是结构性的，局部性的，

你总不能指望房企都不愿意拿地，都不愿意投资的区域或者地块，周边房价有很好的反弹吧？这就是现在的房地产市场。