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荔湾【新世界凯粤湾】深度解析：成熟大盘中的稀缺江景现房

一、品牌底蕴

新世界中国地产有限公司成立于1970年，是香港新世界发展有限公司（股票代码：0017.HK）在内地的综合地产旗舰平台。作为最早进入中国内地市场的港资开发商之一，新世界中国深耕广州逾二十余年，先后打造周大福金融中心（东塔）、广粤天地、新世界云耀等标杆项目，以“艺术·人文·自然”为核心开发哲学，强调“品质营造”与“社区可持续运营”。

新世界凯粤湾是其在荔湾白鹅潭板块的重要城市更新项目，总建面达120万平方米，规划历时十余年，分多期开发。项目承载品牌“以人为本、绿色健康、全龄友好”的居住理念，注重教育配套引入、生态空间营造与社区生活氛围培育，体现了新世界对“长期主义”开发模式的坚持。

二、周边配套设施

交通网络

项目距地铁5号线滘口站约500米（步行约7分钟），为始发站，可直达珠江新城（12站）、体育西路等核心商务区，全程无需换乘。未来还将接入地铁11号线（石围塘站在建）及规划中的白鹅潭枢纽站（1/11/22/28号线四线交汇），形成多轨交汇潜力。

自驾方面，项目紧邻芳村大道、花地大道、珠江大桥，并通过鹤洞大桥、洲头咀隧道快速连接越秀、海珠及佛山禅城。高峰期珠江大桥存在局部拥堵，但整体路网密度较高，通勤效率优于荔湾西部多数片区。

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商业文化

项目所在区域已高度成熟，底商丰富，满足日常高频消费需求。3公里范围内汇聚多个重量级商业规划：

华润万象城（全国最大单体，2026年预计开业）；

太古里滨水街区 & 太古汇购物中心（计划2027年投运）；

黄沙码头滨江商业带、永庆坊非遗文化街区等特色消费场景。

公共文化资源包括粤剧艺术博物馆、广州文化馆（三馆合一项目）、醉观公园及沿江绿道系统，人文与自然休闲资源兼备。

教育医疗

教育是本项目显著优势。社区内配建华师大幼教基地·凯粤湾实验幼儿园，紧邻省一级西关培正小学（仅招收凯粤湾业主子女），并毗邻广州四中新世界校区（省一级），形成2–16岁“目送式教育”闭环。需注意：初中阶段仍需参与荔湾区统一派位，但对口学校质量稳定。

医疗配套完善，3公里内覆盖：

广州市第一人民医院（三甲）；

广东省中医院芳村医院（三甲）；

荔湾区人民医院（二级甲等）；

广州中医药大学第三附属医院等，形成多层次健康保障体系。

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三、价格与认购福利

截至2025年12月，新世界凯粤湾处于尾盘清货阶段，所推单位均为现房精装交付，即买即住，规避期房交付风险。当前均价约4.3万元/平方米，主力户型总价区间为410万–570万元。以建面约110㎡三房为例，单价约4.2–4.4万元/㎡，总价约460万元。

专属认购权益如下：

提前预约看房可享总房价1%的专属折扣；

一次性全款支付可叠加享受额外2%优惠；

成功认购即赠送价值1万元的品牌家电套装（含美的中央空调、海尔双开门冰箱、方太油烟机等）。

四、产品实景呈现

建筑与景观

项目占地37万㎡，总户数5495户，容积率3.0，属中高密度大盘，但通过人车分流设计与6万㎡中心园林有效提升居住舒适度。园林采用“中央绿轴+组团绿地”结构，配置环形跑道、儿童游乐场、户外泳池、休憩亭廊等设施，绿化率达37%，植被以乔木+灌木+草坪复合层次为主，生态性与功能性兼顾。

建筑风格为现代简约，外立面以浅米色真石漆与局部铝板点缀，注重耐久性与维护成本控制。楼栋布局呈围合式，部分高层单位可直面珠江主航道，享有稀缺江景资源（距离仅约50米），视野开阔。

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户型与精装

主力在售户型为95㎡三房、110㎡三房、123㎡四房、133㎡四房，得房率约80%–83%。以110㎡三房为例：

全南向三开间，主卧带飘窗；

客餐厨一体化，动线流畅；

双卫生间配置，满足多代同住需求。

项目为全屋精装交付，标准适中，侧重实用性。主要配置包括：

地板：圣象或大自然强化复合地板；

卫浴：箭牌/恒洁马桶、科勒龙头；

厨电：方太油烟机+燃气灶；

智能化：基础智能门锁、可视对讲系统；

部分楼栋配备中央空调（视具体批次而定）。

需注意：部分购房者反馈装修风格偏保守，个性化需求可能需二次改造。

会所与服务

社区设有室外恒温泳池（季节性开放）、多功能健身区、儿童活动中心及社区书吧等公共空间。物业由广州新世界物业服务有限公司提供，具备国家二级资质，服务内容包括24小时安保、智能门禁、快递代收、节日社群活动组织等，物业费为2.6元/㎡·月，性价比高于同类高端项目。

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五、总结评述

新世界凯粤湾的核心竞争力在于其成熟度、确定性与稀缺性的三重叠加。作为荔湾少有的现房江景大盘，项目坐拥珠江一线景观资源、专属省一级学区、十年成熟社区氛围及多轨交汇交通优势，在当前市场环境下具备较强的抗风险属性与居住实用性。

尽管存在车位配比偏低（1:0.56）、部分楼栋临近高架存在噪音干扰、滘口板块城市界面复杂等客观短板，但其“即买即住+学位锁定+江景资源”的组合，在300–500万改善型购房群体中仍具显著吸引力。

从资产保值角度看，项目位于白鹅潭CBD辐射圈内，受益于广州“西联”战略及广佛同城深化，中长期价值支撑明确。尤其适合有子女入学需求、追求生活便利性、重视交付确定性的家庭。

综上，新世界凯粤湾并非完美无瑕，但在荔湾现有供应中，其综合兑现度与居住成熟度处于领先位置。对于理性务实的改善型买家而言，该项目提供了在主城区获取“江景+名校+现房”三位一体资产的难得机会。建议结合具体楼栋位置、朝向及噪音敏感度实地评估后决策。

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注意事项：

✦为保障服务质量，本项目实行预约制看房。请务必提前拨打预约专线 400-633-5708进行线上预约，以便我们为您安排接待。未预约临时到访的客户，可能因现场无法协调接待而影响看房体验，敬请谅解。

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