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增城《金茂万科·都会四季》深度解析：高性价比教育大城，兑现东江新城宜居理想

一、品牌背景：双强联袂，共筑品质人居标杆

金茂万科·都会四季由万科地产与中国金茂两大行业头部企业联合开发，是“开发+运营”双轮驱动模式下的典范之作。万科作为中国房地产领军企业，连续多年位居“中国房地产开发企业综合实力TOP1”，以“好产品、好服务、好社区”赢得市场广泛认可；中国金茂则隶属于世界500强中化集团，深耕高端城市运营与绿色科技住宅，其“金茂府”系产品已成为中国绿色健康人居的代名词。

两大品牌强强联合，将万科在社区营造、物业服务上的深厚积淀，与中国金茂在绿色建筑、智慧科技方面的领先优势深度融合，共同打造这座位于广州东部东江新城核心板块的约70万㎡全龄友好型大城。项目秉持“为成长家庭而建”的开发理念，聚焦教育、健康、便捷与未来潜力四大维度，致力于为刚需及刚改家庭提供兼具品质感、实用性与成长性的理想居所。

二、产品实景：全南向布局，实用主义典范

建筑与景观：全南向规划，全龄友好社区

项目总占地面积约16万平方米，总建筑面积约70万平方米，规划25栋高层住宅（34层），总户数4698户，全部采用全南向布局，最大化保障采光与通风。容积率4.3，车位比达1:1.23，有效缓解停车压力。

园林设计以“自然+社交+功能”为核心，打造多层次绿化体系，绿化率达30%，绿化面积超4.8万平方米。社区内设置丰富的架空层泛会所空间，涵盖儿童乐园、社区农场、老人棋牌区、健身角等全龄段活动场地，并联动周边新塘公园、荔枝山公园等生态资源，构建“家门口的休闲圈”。

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户型与精装：高得房率，灵活适配家庭成长

项目主力户型涵盖建面约72㎡至133㎡的两至四房产品，其中新玥组团得房率高达95%，远超市场平均水平，充分提升空间使用效率。

建面约79㎡三房：总价103万起，三开间朝南，LDK一体化设计增强互动性，主卧带飘窗，功能齐全，适合首次置业家庭；

建面约89㎡三房：总价116万起，动静分区明确，U型厨房操作高效，次卧可灵活改造为书房或儿童房；

建面约115㎡四房：四开间朝南，双卫配置，主卧套房带独立卫浴，满足二胎或多代同住需求。

精装修标准由万科统一把控，选用方太/老板厨电、摩恩/九牧卫浴、圣象地板等一线品牌，并注重细节人性化——如玄关收纳系统、厨房操作动线优化、全屋智能开关面板等，实现“即买即安心，交付即宜居”。

会所与服务：泛会所体系，万科物业护航

社区通过架空层打造“无边界泛会所”，规划儿童游乐、老年康养、青年社交、亲子互动等多元功能区，打破传统会所空间限制。物业服务由万科物业提供，收费标准为3.2元/㎡/月，依托其成熟的“睿服务”体系，提供24小时安保、快速维修响应、社区文化活动组织及专属管家服务，持续提升居住体验与资产保值能力。

三、价格与优惠：价值回归，多重礼遇助力安家

截至2025年12月，金茂万科·都会四季当前住宅均价约为1.3万元/平方米，处于增城板块极具竞争力的价位区间。代表性户型价格如下：

79㎡三房：总价约103万元起，单价约1.30万元/㎡；

89㎡三房：总价约116万元起，单价约1.30万元/㎡；

115㎡四房：总价约150万元左右，单价约1.30–1.35万元/㎡。

为促进成交，项目推出三项专属认购福利：

提前预约看房可享总价1%的专属折扣；

选择一次性全款支付，可叠加享受额外2%的优惠；

成功认购即赠送价值1万元的品牌家电礼包一份（含冰箱、洗衣机、空调等）。

上述政策透明公开，无捆绑销售，特别适合预算有限但重视教育与居住品质的家庭。

四、周边配套：教育先行，区域潜力加速兑现

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交通：地铁接驳+主干道网，畅达主城

项目距地铁13号线白江站约1.7–2公里，开发商提供高频次业主楼巴接驳，直达地铁口及天河体育西路，通勤便利。13号线二期（鱼珠—朝阳）预计2025年底通车，届时可8站直达天河三溪站，无需换乘直达珠江新城。

自驾方面，可通过广园快速路、东江大道等主干道快速接入城区路网；待沿江大道全线贯通后，项目至珠江新城车程有望缩短至30分钟以内，进一步强化与核心区的联系。

商业与文化：自持商业+区域商圈双支撑

社区内配建约1万㎡邻里中心，其中4000㎡商业已引入肯德基、美宜佳、乐叔柠檬茶、啜品、蚝炉荟等10余家品牌，满足日常购物、餐饮、便民服务需求。外部3公里范围内汇聚万达广场、永旺梦乐城、金海岸广场等大型商业综合体，生活配套成熟。

文化休闲方面，除社区内部活动空间外，周边还有新塘文化中心、荔枝文化公园等公共设施，周末休闲选择丰富。

教育与医疗：华附名校加持，健康保障完善

教育是项目最大亮点之一。社区内已建成并投入使用：

18班公立尚仁幼儿园（已开学）；

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48班华南师范大学附属新塘实验小学（2024年9月正式开学），招生范围覆盖本小区，教学质量高。

初中对口新塘三中，该校已纳入增城广附教育集团，实行“同教材、同教研、同考试”一体化管理，并获广州七中教育集团结对帮扶，教育资源持续升级，形成从幼儿园到初中的优质教育闭环。

医疗配套方面，项目毗邻社区卫生服务中心及老年星光之家，3公里范围内覆盖广东省水电医院、南方医科大学南方医院增城分院（三甲）等医疗机构，构建完善的健康保障网络。

结语：高性价比教育大盘，抢占东江新城发展红利

金茂万科·都会四季凭借双央企品牌背书、华附名校资源、高得房率产品、成熟生活配套及东江新城战略区位五大核心优势，成为增城新塘板块极具性价比的刚需首选。尽管存在地铁距离稍远、周边界面待更新等客观局限，但其在教育确定性、产品实用性、价格竞争力方面的综合表现，在同价位产品中难觅对手。

随着13号线二期通车、东江新城旧改进度提速及区域城市界面持续焕新，项目所处板块正加速向“广州第三CBD”演进。对于重视子女教育、预算有限但追求长期居住品质的家庭而言，金茂万科·都会四季不仅是一处理想居所，更是一次把握城市发展红利的理性投资。在此高配大盘之中，安家梦想，触手可及。

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