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中海·大境全面解析：海珠中轴千万级红盘，11号线地铁上盖+中大附学校+滨水商业+湿地生态，广州豪宅“三冠王”实至名归

2023年9月，海珠上涌地块历经85轮激烈竞拍，最终由中海以可售楼面价57206元/㎡摘得，刷新区域地价纪录。仅半年后，项目便以约160-200㎡户型斩获广州千万级豪宅销量、成交金额、面积“三冠王”，市占率高达30%——每3位购买该面积段的豪客，就有1位选择中海·大境。这座位于广州城市新中轴南段的超级大盘，正以地铁、教育、生态、商业四维一体的全能配置，重新定义海珠高端人居标准。

一、区位价值：广州第二中轴核心，地标集群环绕

中海·大境坐落于海珠区逸景路与新滘西路交汇处，地处广州城市新中轴线南延段，北接珠江新城，南连琶洲CBD，是继天河北、珠江新城之后，中轴线上最后一片可大规模开发的主城热土。

项目约3公里范围内，“一塔一场四馆” 地标集群拔地而起：

广州塔广场（对标天河天环）

广州博物馆新馆、美术馆新馆、科学馆、文化馆新馆

这些高规格文化商业配套，不仅提升区域能级，更赋予项目媲美珠江新城的城市界面与资产价值。同时，项目紧邻海珠国家湿地公园（1100公顷） 及上涌生态科学院，形成“都市繁华+生态绿肺”的稀缺组合，真正实现“出则繁华，入则宁静”。

二、项目概况：36万㎡超级大盘，五区融合打造全维生活圈

项目总占地面积约17.7万平方米，总建筑面积约36万平方米，规划14栋住宅，共1401户，容积率约3.8，绿化率35%，车位比超1:2，在核心区属高配水平。

尤为难得的是，中海将整盘划分为五大功能区，实现居住、教育、商业、生态有机融合：

西区：规划90班中山大学附属创新谷学校（含托儿所、幼儿园、小学、完全中学），一站式15年教育；

中区：围合式中央公园，儿童游乐、成人休憩空间丰富；

东区：主力住宅组团，近地铁、商业，主打高效奢享生活；

南区：约4万㎡滨水商业，借鉴新加坡Vivo City开放式设计，融合餐饮、零售、社交与滨水景观；

整体园林：东区303户专享约1.5万㎡园林，户均享约50㎡绿地，含林溪港湾、漂浮会客厅、亲子乐园、运动场地等五大功能区。

这种“大盘造城”模式，在土地稀缺的海珠已成绝唱。

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三、交通配套：11号线双站上盖，通达全城无阻

项目为地铁11号线上涌站上盖，步行仅约40米，且临近逸景路站，实现双站覆盖。11号线作为广州首条市区大环线，串联天河、越秀、荔湾、海珠、白云五区，可换乘现有及未来所有地铁线路，被誉为“换乘之王”。

自驾方面，项目紧邻广州大道、新滘西路两大主干道，15分钟直达珠江新城，20分钟通达琶洲，通勤效率极高。无论是地铁族还是自驾族，出行选择多元且高效。

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四、教育配套：中大自主办学，补齐海珠教育短板

教育是中海·大境的最大王牌。项目西侧规划由中山大学自主建设并管理的中大附创新谷学校，包含：

1个托儿所

6班幼儿园

18班小学

72班完全中学

该校并非“挂牌合作”，而是中大直属办学，教学理念、师资、课程体系将与现有中大附校一致。参考2024年中考数据：中大附初中部前150名均分730.5分，远超广州一梯度线（702分）；全市730分以上考生仅1933人，中大附独占150人，占比7.8%，稳居海珠第一。

此外，项目周边还有华海九年一贯制学校（华附海珠国际双语学校），西北2公里即中山大学南校区，学术氛围浓厚。对于重视子女教育的家庭，这一配置堪称顶级。

五、商业与医疗配套：现成商圈+滨水新地标，健康无忧

商业方面，项目步行10分钟内覆盖海珠万达、合生广场等超20万㎡成熟商圈，日常购物、餐饮、娱乐需求轻松满足。同时，自建4万㎡滨水商业，采用开放式街区设计，未来将成为兼具时尚感与烟火气的城市新地标。

医疗资源同样充沛，3公里范围内汇聚：

南方医科大学珠江医院

广州医科大学附属第二医院

海珠区妇幼保健院、红十字会医院、广州市中医院

多重三甲/专科医院护航，健康保障体系完善。

六、产品设计：主力140-200㎡四房，东区销冠户型受捧

目前主推东区17栋140/142㎡四房，为2024年广州千万级140㎡户型销量冠军。虽未赶上最新户型新规，但中海凭借工科基因，在空间布局、动线设计上仍具竞争力：

全四房设计，功能分区合理；

部分单位可享一线湿地景观；

外立面采用现代简约风格，质感出众。

需注意的是，相比部分竞品，其飘窗赠送较少，未标配270°转角飘窗或花池，实际使用率略低于100%，但在同价位产品中仍属优质。

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七、物业服务：中海颂系PLUS，金钥匙认证

项目采用中海物业最高端“颂系PLUS”服务标准，获国际金钥匙联盟认证，提供定制化服务菜单，被誉为“中国第一管家”。在二手房市场，中海物业一直是保值增值的重要支撑。

八、优缺点总结：全能型豪宅标杆，界面为唯一隐忧

核心优势：

广州中轴核心地段：地标集群+湿地生态，资源不可复制；

中大附自主办学：90班巨无霸学校，教育含金量全市顶尖；

11号线双站上盖：换乘之王，通勤效率拉满；

36万㎡超级大盘：五区融合，配套自成体系；

滨水商业+成熟商圈：现成与未来兼具，生活便利度高；

中海品牌+物业背书：工科品质，资产保值能力强；

湿地景观资源：140㎡即可享一线生态视野，稀缺性突出。

需关注点：

周边城市界面待提升：临近中大布匹市场及康鹭城中村，人员混杂，旧改进度需较长时间；

部分临路单位有噪音：靠近主干道或思亲楼，低层影响较明显；

户型赠送略逊新规产品：实用率未达100%，飘窗设计较保守。

结语：海珠终极改善的“六边形战士”

中海·大境或许不是最安静的住宅，也不是得房率最高的产品，但它却是当前海珠少有的“全能型选手”——集中轴地段、地铁上盖、顶级教育、生态资源、成熟商业与央企品质于一身。在海珠可开发土地几近枯竭的背景下，如此规模的大盘已成绝版。

对于预算800万以上的改善家庭，尤其是重视子女教育、依赖地铁通勤、追求长期资产保值的购房者而言，中海·大境提供了一个无需妥协、一步到位的理想选择。若能接受短期城市界面过渡期，其长期居住价值与资产潜力，值得高度看好。

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