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随着2025年全运会进入倒计时，广州14号线二期鹤南站官宣将在11月前通车，而距离该站约200米的广州地铁地产云筑上品，近期还传出了价格回调的消息。这个藏在设计之都三期的TOD项目，究竟是刚需福音还是营销噱头?我们用数据和实地视角慢慢拆解。

云筑上品所在的广州设计之都，早已不是当年的“概念板块”。作为白云新城核芯的发展极核，这里依托十四五规划建成了4倍于珠江新城的体量，截至2024年已有超150家设计领军企业进驻，2023年产值突破600亿元，成为湾区设计产业集群的核心载体。

更关键的是，2024年该板块跃升为白云楼市热度最高的区域之一，当年10月白云一手住宅网签量环比暴涨218%，设计之都的贡献功不可没。如今黄边旧改已经启动，中建等房企纷纷拿地布局，未来城市界面和配套的成熟度肉眼可见。

从项目本身来看，国企背景带来的安全感很实在。开发商是1992年成立的广州地铁集团，作为市属全资国企，其TOD开发经验在业内口碑显著，而后期物业服务由国家一级资质的越秀物业负责，从建设到运维都有明确保障。

交通方面，目前步行到2号线黄边站确实需要些耐心，但200米外的14号线鹤南站即将通车，这条南北走向的线路全长11.9公里，开通后将与一期贯通运营，高峰期6min一班的“快普车”能快速衔接嘉禾望岗枢纽。对天河上班族来说，未来从鹤南站出发，换乘3号线北延线到体育西都很迅速;自驾族更省心，经空港大道或华南快速就能抵达天河、海珠等CBD核心区。

教育方面，根据最新招生文件，项目已明确对口省一级公办黄边小学，虽然校园建校较久略显陈旧，但师资力量在白云区口碑不俗。更值得期待的是，黄边旧改配套的九年一贯制学校将于2025年9月建成，加上周边的培英中学、省实白云学校，从小学到中学的教育链条基本完整。

广州地铁地产云筑上品周边配套还在发展中，目前500米范围内，依托乐得花园、时代玫瑰园等成熟社区，小超市、肉菜市场、餐饮店一应俱全，基本生活需求无需远行。想要逛街购物，2公里内的保利时光汇、云门Newpark能满足日常休闲，5公里外还有凯德广场、5号停机坪等大型商业体。最让人期待的是白云绿建三星山姆会员店已开工建设，预计2026年底开业，未来采购高端生活用品会方便很多。

产品设计上，新规带来的高使用率是惊喜。白云设计之都新房广州地铁地产云筑上品规划的5栋住宅全部采用蝶式塔楼设计，既能保障采光通风，又避免了传统塔楼的遮挡问题。更关键的是，作为计容新规后的项目，所有户型使用率都超过100%，这在当前新房市场中并不常见。目前在售的88㎡三房总价350万、108㎡四房450万、123㎡四房520万，折算单价约4万/㎡，还推出了9.8折购房优惠。

把视野拉到整个设计之都板块，云筑上品的价格定位很清晰。根据2024年白云房博会数据，该板块改善型住宅均价在3-6万/㎡区间，云筑上品处于价格中段。周边伟腾云星均价4万/㎡，而中建已经推出的白云之星主打128-226㎡高端户型，定位明显更高端。对于预算在350-550万区间的刚需刚改家庭，云筑上品的户型大小和价格门槛都很适配。

当然，买房终究要权衡利弊。广州地铁地产云筑上品优缺点也很直观：缺点就是自身没有配建商业，但幸好周边现有配套能满足需求;门口的鹤龙东路周边城市界面还在改善中，短期内可能会受旧改进度影响。

综合来看，云筑上品更像是为特定人群量身打造的“精准适配盘”。对依赖地铁通勤的上班族，200米的就到地铁站;对重视教育的家庭，省一级学区+新建学校的组合提供了确定性;项目还是地铁集团的开发背景降低了风险，但结合4万/㎡左右的价格和板块发展潜力，仍是白云设计之都板块值得考虑的选项。

广州楼市热点新闻三篇

11月成交爆增两成！广州二手住宅前11月网签近十万套

临近2025年年末，广州二手住宅市场迎来“翘尾”行情，成交热度显著超越传统“金九银十”。据广州市房地产中介协会最新发布的数据显示，11月（统计周期为10月26日至11月25日）全市二手住宅网签套数达9191套，网签面积91.47万平方米，环比分别大幅增长22.89%和23.07%，创下年内单月成交新高。

从全年累计数据来看，2025年1-11月广州二手住宅已实现网签99312套、991.17万平方米，成交规模与去年同期基本持平，显示市场在政策调控下保持总体稳定。广州市住建局阳光家缘网站的交易登记数据进一步印证了市场回暖态势，今年前10月全市二手住宅交易登记84782套，较去年同期的75631套增长12.1%，交易面积同比增幅也达到12.7%。

区域成交呈现“全面开花”特征，核心城区表现尤为突出。越秀区11月网签套数环比巨幅增长74.34%，成为全市增幅冠军；黄埔区紧随其后，环比增幅达32.35%，其余各区增长幅度均保持在10%以上。十大活跃板块中，流花站前板块表现最为亮眼，网签套数环比激增512.50%；受益于旧改红利逐步释放，桂花岗-三元里板块增幅也高达115.66%，同福板块、西关板块分别增长70.97%和59.42%，显示旧城更新对区域楼市的强劲带动作用。

成交结构上，刚需与改善需求形成双重支撑。60-90㎡刚需户型和144㎡及以上改善型户型的成交占比环比分别增长1.38个百分点和0.53个百分点，成为市场交易的主力。十大活跃楼盘中，晓港湾、岭南新世界等刚需盘表现突出，网签套数环比增幅分别达162.50%和85.71%，保利罗兰国际、光大花园等改善型楼盘也实现50%左右的环比增长。业内人士分析，首付比例降至15%、房贷利率维持3%左右的低位等政策红利，是推动刚需和改善需求集中释放的重要原因。

收金67亿！广州年末土拍落槌，金融城、南沙成房企布局焦点

2025年12月15日，广州年末最后一场重要土拍顺利收官，4宗涉宅用地全部以底价成交，总成交额达67.27亿元，珠实、中交城投、南投等实力房企纷纷出手，彰显对广州核心板块楼市价值的长期信心。此次出让的地块分别位于天河金融城、黄埔长洲岛及南沙灵山岛尖，涵盖高端住宅、产城融合等多种定位，与广州“好房子+TOD”的楼市发展导向高度契合。

最受关注的天河区金融城东区AT091410地块，由珠实地产以22.12亿元底价竞得，折合楼面价4.08万元/㎡。该地块曾于2024年挂牌后终止出让，此次重新亮相最大的变化是控规优化——容积率由6.95大幅下调至3.65，商业占比从30%降至5.5%，更符合当前市场对低密居住产品的需求。地块紧邻金融城核心区，距地铁4号线、5号线换乘站车陂南站仅数百米，经临江大道可快速直达珠江新城、琶洲等核心商圈，区位优势显著。

据规划文件显示，该地块将打造“居住+商业+办公”复合型社区，周边金融城广场、君超中心等三大高端商业综合体年内将集中开业，东南侧规划有18班小学，中山大学附属第六医院（金融城院区）提供医疗保障，1200平方米社区公园与滨江绿道串联，形成成熟的生活配套体系。目前金融城东区已集聚澳门国际银行、酷狗音乐等总部企业，产业红利与居住需求的叠加，让该地块未来产品具备较强市场竞争力。

黄埔区长洲岛地块则被中交城投+科学城联合体以28.44亿元拿下，1.01的超低容积率成为最大亮点，这一指标在广州当前土拍市场极为稀缺，预计将打造叠墅、小高层等低密度高端住宅，填补区域同类产品空白。地块三面环江，与广州大学城一桥之隔，距规划中的地铁7号线深井站约1公里，虽目前教育配套相对薄弱，但竞得人需配建4.6万平方米公园绿地，未来生态居住价值突出。

南沙灵山岛尖的两宗地块均被南投地产收入囊中，总成交额16.71亿元，平均楼面价约1万元/㎡。作为南沙总部经济核心承载区，灵山岛尖已落户中交汇通中心等多个高端项目，规划中的地铁15号线将在此设站，未来可快速接驳18号线直达市区。地块鼓励“大阳台”设计和立体绿化，与广州“好房子”建设标准相呼应，将为南沙承接港澳人才和科创群体提供高品质居住选择。

政策发力“好房子”建设，广州楼市开启品质化转型新局

2025年中央经济工作会议明确提出“推动‘好房子’建设、加快构建房地产发展新模式”，广州迅速响应政策导向，将“好房子+TOD”作为稳市场、去库存的核心抓手，结合首付比例下调、公积金额度提升等一系列政策红利，推动楼市从“规模扩张”向“品质供给”转型，市场结构性优化特征日益凸显。

当前广州已出台《推进“好房子”建设的工作指引（试行）》，以本地气候和人文特点为导向，从绿色建筑、适老化设计、社区公共空间等维度明确产品标准。在政策落地中，广州创新性地将“好房子”建设与存量房去库存相结合，计划在地铁换乘枢纽及重点片区试点“政府收储+保障性住房转化”模式，中医药大学站周边已被列为首个样板区域，通过“站点上盖+保障房+社区服务”一体化开发，打造“可负担+高品质”的居住产品。

金融支持政策的持续加码为品质住宅开发提供保障。目前广州首套房首付比例已统一降至15%，二套房25%，商业房贷利率普遍维持在3%左右的低位，公积金贷款额度也提升至单人最高80万元、双人160万元，且可享受绿色建筑奖励性上浮。契税方面则按面积与套数实行1%-2%的分档优惠，多重政策叠加显著降低了购房成本，尤其是对关注“好房子”的改善型家庭形成直接利好。

区域布局上，南沙成为“好房子+TOD”模式的重点试验田。依托明珠湾、庆盛枢纽等片区的高强度TOD开发，南沙正优先落地“好房子”标准与存量房转化项目，打造“产城融合+职住平衡”的示范带。随着穗澳一体化进程加快，“澳政易”35项跨境服务落地，南沙已吸引大批港澳居民和科创人才安居，区域新房报价12月环比上涨0.7%，成为全市少数保持价格上行的区域之一。

市场数据显示，政策引导下的品质化转型已初见成效。12月广州新房全市报价36830元/㎡，环比上涨0.55%，其中海珠、越秀等核心城区高端项目报价涨幅均超0.2%；二手房虽整体报价微降1.10%，但144㎡及以上品质户型成交占比持续提升。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州将“好房子”建设与TOD开发、债务风险化解相结合的路径，既契合中央政策要求，又贴合超大城市发展实际，为全国楼市转型提供了可借鉴的样本。对于购房者而言，当前政策窗口期内，优先选择地铁沿线、产业集聚的品质项目，将更有利于实现居住需求与资产价值的双重保障。

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