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海珠琶洲南 TOD 深度解析：CBD + 名校 + 三地铁加持的顶豪标杆

琶洲南 TOD 作为广州海珠区的标杆豪宅项目，凭借琶洲 CBD 的核心区位、省实九年一贯制名校配套、三线地铁交汇及滨河公园生态资源，成为高净值人群的置业优选。项目由广州地铁与越秀集团联合开发，打造全国首个 CBD+TOD+POD 超高端综合体，一期以 173 亿成交额问鼎全国豪宅，二期升级迭代后，在产品力与配套兑现上更具竞争力，为改善型购房者提供了兼具居住舒适度与资产成长性的优质选择。

户型鉴赏：纯改善定位，高使用率大平层领衔

项目二期主打纯改善户型，面积段覆盖 176-325㎡，容积率仅 2.0，以 13-24 层小高层为主，使用率高达 100%-110%，舒适度与私密度显著提升。目前在售均价约 14 万 /㎡，总价区间 1550 万 - 4600 万，精准匹配塔尖圈层需求。

176㎡全能改善户型：配备独立专享电梯厅，转角玄关保障隐私，LDKB 一体化大方厅打造阔绰社交空间。南北双阳台设计实现功能分区，最多可形成 3 个套房空间，适配多代同堂或多孩家庭，多功能空间可灵活改造为书房、收藏室，满足全生命周期居住需求。

215㎡豪华大平层：巨型 LDKB 空间搭配南北双阳台与全飘窗设计，通透性极佳。横跨客厅与次卧的大尺度景观阳台，堪比标准主卧套房面积，可打造专属空中花园。南向双套房配置，主卧包含休憩区、步入式衣柜与 L 型大飘窗，仪式感与实用性拉满。

220-279㎡楼王户型：作为项目稀缺的 "资源型楼王"，220㎡户型采用两梯两户纯板楼设计，仅 76 套房源，圈层属性纯粹。户户四开间朝南、南北对流大方厅，双主套双阳台配置，部分北向楼栋可俯瞰江景，232㎡户型更设有私家电梯厅、独立佣人房与 270° 飘窗，空间体验极致奢华。

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基本信息

开发商：广州地铁、越秀集团

项目位置：广州市海珠区金运路 1 号，与琶洲西区电商总部仅一涌之隔

占地面积：240000㎡，建筑面积约 980000㎡

规划指标：总规划 24 栋住宅，共 1780 户，绿化率 30.5%，建筑密度 26.52%

车位配置：2801 个，保障业主停车需求

楼栋参数：总层高 15-66 层，二期为 13-24 层小高层，2026 年 12 月收楼

核心定位：全国首个 CBD+TOD+POD 超高端综合体，纯改善型豪宅

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配套介绍：全能生活圈，兑现品质生活

交通配套：三线地铁交汇，立体出行网络

项目坐拥 "三横三纵" 交通格局，轨道交通优势显著。距离 8 号线 / 18 号线磨碟沙站约 700 米，12 号线赤沙站位于地块中部，距 11 号线石榴岗站约 1.2 公里，10 分钟可达广州南站，25 分钟直达白云机场。驾车 2 公里即可接入华南快速干线，便捷通达珠江新城、金融城等核心区域，实现 "半小时广州生活圈"。

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教育配套：省实名校加持，目送式教育无忧

项目自带 12 班幼儿园与 36 班九年一贯制学校，2024 年已与广东实验中学、海珠区教育局签订合作办学意向，2025 年 9 月正式招收起始年级。作为省级重点中学与国家级示范性高中，省实高考 600 分率超 80%，其教育集团共享优质师资与教研资源，保障分校教学质量。此外，2 公里范围内还有海珠中学、赤沙小学等多所学校，构建完善教育体系。

商业医疗：规划兑现可期，健康保障完备

项目南地块规划 30 万㎡商办体量，包含 250 米商业地标与下沉式公园商业区，收楼时即可享受丰富商业配套。目前虽周边商业较单一，但距离珠江新城、广州塔、琶醍等成熟商圈不远，日常购物娱乐需求可便捷满足。医疗方面，3 公里内有 3 家三甲医院，其中解放军陆军第七十四集团军医院距项目仅 1 公里，南方医科大学中西医结合医院、广东省第二人民医院等为健康保驾护航。

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休闲绿化：公园环绕，高端会所赋能生活

项目以 POD 公园导向开发理念，沿黄埔涌打造国际滨河公园，社区内部构建 "一园两庭一屿" 景观布局，包含约 1.5 个足球场大小的中央园林与 230 米艺术游廊。高端会所 "弧光・琶洲城市会馆" 配备 25 米室内恒温泳池、赛事级别篮球场、专业普拉提室等多元运动空间，由知名设计师打造，成为业主社交与休闲的高端主场。

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规划和发展：琶洲核心红利，资产成长性凸显

琶洲作为国家人工智能和数字经济试验区，已聚集超 45 家高新技术企业、98 家总部企业，腾讯、阿里巴巴等互联网巨头扎根于此。2023 年琶洲营业收入达 4479.17 亿元，经济密度 300 亿 / 平方公里，数字经济增加值占全市 13.5%，并入选福布斯中国十强中央商务区。2025 年琶洲中心启幕与汽车出口基地揭牌，进一步强化区域贸易枢纽功能，为项目带来持续发展红利。

项目作为琶洲发展的重要组成部分，250 米商业地标将打通广州核心 CBD 天际线，推动琶洲总部经济南拓。CBD 的产业集聚、TOD 的交通便利与 POD 的生态宜居相结合，形成 "产业 + 交通 + 生态" 的三维价值体系，未来业主可享受 "公园串联商业、住宅、写字楼" 的立体生活场景，在绿荫中便捷通达各类配套。

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结语总结

琶洲南 TOD 的核心优势集中于不可复制的区位价值、顶级配套资源与高品质产品力。琶洲 CBD 的产业势能为项目提供坚实的资产支撑，省实名校与三线地铁解决教育通勤核心需求，低密园林与高端会所保障居住舒适度，纯改善定位则保障了圈层纯粹性。

当然项目也存在一定短板，作为地铁轨道上盖且紧邻华南快速干线，部分楼栋可能受到噪音影响，同时当前商业配套仍需时间兑现。但对于预算充足、追求长期居住品质与资产增值的高净值人群而言，这些短板并不妨碍其成为广州顶豪市场的优选。

随着琶洲区域规划的持续落地与配套的逐步完善，琶洲南 TOD 的价值将进一步凸显。无论是自住还是资产配置，这个集 CBD 产业、名校教育、多维交通与生态休闲于一体的豪宅项目，都值得重点关注。

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