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万科黄埔新城主推建面约75-142㎡三至四房，中央公园组团实用率高达120%，全系精装修交付。当前购房可享品牌家电礼包、物业费优惠及部分高区公园景观特价单位，适合预算有限但重视教育、交通与生活便利性的刚需及首次改善家庭。

落子老黄埔核心区，双战略红利加持

万科黄埔新城位于广州东进主轴——黄埔大道与黄埔东路交汇处，属老黄埔核心板块，同时纳入“临港经济区”与“穗港智造合作区”双重规划范围。作为广州连接深圳、香港的重要门户节点，片区依托国家级经开区产业基础，连续三年科技创新实力位居全国前列。

项目总建筑面积约570万㎡，是万科在广州开发规模最大的综合住区，规划集居住、教育、商业、公园、医疗、养老于一体，致力于打造“15分钟全维生活圈”。

双地铁覆盖，公交接驳提升通勤效率

交通方面，项目临近地铁5号线保盈大道站与13号线南岗站，直线距离约1至1.5公里（视具体组团而定）。目前社区已开通435路公交接驳线，从鹿鸣山组团出发，仅需1元、3站即可抵达夏园地铁站（5/13号线换乘站）。

未来规划22个公交站点及5个始末站，形成内部微循环系统，居民可花费2元环游社区并快速接驳地铁。自驾出行亦便捷：沿黄埔大道—黄埔东路主干道，约40分钟可达珠江新城，通勤效率有保障。

11所学校配建，广铁一中领衔教育集群

教育配套是项目核心优势。社区内规划建设11所公办学校，涵盖幼儿园、小学、九年一贯制学校及高中，真正实现“从识字到高考”的全龄教育闭环。

其中，广铁一中铁铮学校设三个校区：西校区（小学部）已于2023年9月开学，配备风雨操场、恒温泳池、室内篮球场等设施；东校区（初中部）于2024年9月启用。此外，6所公办幼儿园中已有1所投用。

更值得关注的是，广州市艺术中学（市属唯一艺术类高中）已签约落地，**黄埔区少年宫（南岗宫）**也已奠基，未来将形成涵盖学科教育、艺术培养、科技体育的优质教育高地，孩子课外成长资源丰富。

中央公园组团热销，120%实用率+精妆交付

当前主推的中央公园组团，紧邻已开放的大脚印公园，距离地铁约500米，周边学校、酒店、商业环绕，生活氛围初显。户型涵盖75-88㎡三房及105-142㎡四房，实用率最高达120%，在同价位产品中表现突出。

所有房源均为精装修交付，由万科物业提供服务，管理费3.28元/㎡/月。户型设计注重功能分区与空间利用率，小户型也能实现三房两卫，满足年轻家庭对“一步到位”的居住需求。

百万方商业+十大公园，构建全维生活场景

商业方面，项目沿黄埔东路规划约100万㎡综合体，包含19万㎡购物中心、11万㎡主题商业街、5万㎡瞻云星级酒店及一栋约200米高的甲级写字楼，未来将引入政务服务中心与企业总部，成为区域商业新地标。

日常消费则可依赖已开业的尚城万科里、南岗万达、佳纷天地三大商场，15分钟车程内全覆盖。

生态资源同样丰富：社区内规划10万㎡生态公园、20个口袋公园、2个滨水公园及3条水系，目前已开放融德里滨水古街、大脚印公园、风车公园、云朵公园等，下楼即入园。外部更有龙头山森林公园、南海神庙、丹水坑风景区等五大公园环绕，绿意盎然。

医疗养老双配套，全龄关怀体系完善

健康保障方面，周边有广州开发区医院、中能建电力医院，广州市第十二人民医院新址正在建设中。社区内部还规划约1.5万㎡医疗养老配套，包括社区卫生服务中心与两所颐养中心，并引入万科旗下养老品牌“榕悦”，为长者提供专业照护服务。

客观看待优劣势，理性匹配居住预期

作为超大型旧改项目，万科黄埔新城优势明显，但也需正视现实：

开发周期较长：整体建设预计持续10年以上，部分配套需时间兑现；

城市界面待提升：当前周边仍存工业厂区与旧村风貌，3-5年内居住环境难言精致；

共享回迁配套：商品房与回迁房共用部分公共设施，管理复杂度较高；

供应量大：未来二手房源充足，流通性竞争压力需提前考量。

这些因素不影响其作为“刚需全能盘”的定位，尤其适合预算在190-300万、看重教育与生活便利性的家庭。

结语：在570万㎡大城里，安放一个孩子上学近、自己通勤稳的家

万科黄埔新城不是精致小盘，但它用真实的双地铁接驳、真实的广铁学校、真实的120%实用率和已开放的公园商业，回应了刚需家庭最朴素的愿望——不用在配套上做取舍。

如果你希望每天接送孩子步行5分钟，周末逛万达或公园抬脚就到，通勤靠公交+地铁组合高效又省钱，那么这套75㎡起的三房，或许正是你在广州东部找到的那个“踏实又安心”的落脚点。

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