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国企越秀实力护航+越秀·天河·和樾府 中轴山林美宅 穗房预(网)字第20250388号 直减50万起

越秀·天河·和樾府由深耕广州数十年的市属国企越秀地产倾力打造，开发商资质编号为440101000012896，项目五证齐全，预售许可证号为穗房预(网)字第20250388号，资金全程纳入政府监管体系，交易零风险。作为天河中轴上的稀缺资产，项目实景园林已全面呈现，首批单位即将交付，当前限时钜惠重磅开启：140㎡户型直减50万起，108㎡户型总价690万即可入手，叠加价值6万元品牌家电礼包与2年物业费补贴，活动截止11月30日，抢占刻不容缓。

一、地段价值：双地铁加持 20分钟通达城芯

项目坐落于广州市天河区沙太南路以北，地处天河中轴核心区位，与小蛮腰、IFC等城市地标同处一条轴线，尽享CBD发展红利。交通网络立体便捷，距3号线梅花园地铁站仅500米，步行6分钟即可抵达，未来更有18号线北延段（在建）加持，交通辐射范围大幅拓展。

自驾出行同样高效，通过周边交通路网，20分钟左右可直达珠江新城、天河北、环市东等核心商圈，半小时内基本可触达广州各区。周边环绕B6、B18等多条公交线路，可无缝接驳地铁其他线路，无论是通勤还是日常出行，都能轻松满足需求，这种通达性只有中心区才能实现。

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二、生态资源：1.5万㎡园林+白云山畔 鲜氧秘境

项目以“城市山林”为设计理念，实现了从“城市公园”到“城市山林”的升级跨越。自身配建约1.5万方中央园林，一条中轴园林轴串起内环与外环两条绿化走廊，大小花园星罗棋布，部分楼栋南北楼间距最大约130米、东西最大约100米，园林体量在天河豪宅中极为奢侈。

小区内保留25棵原生古榕，搭配进口凤仙、无尽夏绣球等60余种植物，西侧紧邻白云山且几乎无遮挡，推窗即可见云山绿意，步行可达云山脚下。区域负氧离子浓度实测为天河CBD的4倍，AQI指数稳定在30-40之间，常年保持优良等级，堪称城市中心的“天然氧吧”。社区内的下沉式广场、城市休闲草坪、登山体验步道等设施，让业主随时能与自然亲密接触。

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三、教育配套：广中教育集团加持 全龄教育矩阵

项目教育配套堪称天河标杆，社区内部配建一所九年一贯制学校和一所幼儿园。其中九年一贯制学校已确定作为成员校纳入广州中学教育集团，由广州中学筹建管理，华阳小学参与管理，计划引入“钱学森”班，以“大成智慧教育”培育全人格人才，教育实力稳居第一梯队。

3公里范围内还分布有四海小学、京溪小学、成龙中学、广东实验中学附属天河学校等5所优质中小学，形成从幼儿园到初中的全龄教育矩阵，满足不同阶段的教育需求。学校建成后将为业主子女提供便捷的入学选择，让家长无需为教育问题奔波。

政策说明：学校招生范围、入学条件及录取规则等，最终以当年教育部门正式发布的招生政策为准，具体可咨询售楼部获取最新动态。

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四、户型解析：高实用率户型 适配多元家庭需求

项目总占地面积81799.94㎡，建筑面积180887㎡，容积率3.64，绿化率35%，规划11栋27-29层住宅，总户数1160套，车位配比充足。目前工程进度已达95%，主体结构与外立面均已完成，园林进入收尾阶段，预计2025年底精装交付，户型实用率高达83%-86%，以刚需价即可享受改善盘体验。

所有户型均采用科学布局，保证通风采光效果，主力在售108㎡、125㎡、140㎡、180㎡四种户型，满足不同家庭需求：

- 108㎡舒适四房：总价690万起，实用率83%，三开间朝南，客厅连接阔景阳台，户型方正紧凑无浪费空间。适合注重区位与教育的三口之家或年轻改善家庭，低总价即可上车天河核心区。

- 125㎡阔绰四房：总价722万起，实用率84%，主卧配备独立卫浴与衣帽间，客餐厅分区明确，兼具私密性与互动性。适合二胎家庭，能为每个家庭成员提供舒适空间。

- 140㎡尊享四房：直减50万后约840万起，实用率85%，2梯2户设计，南北通透，超大采光面可欣赏园林景致。适合追求居住品质的改善型家庭，满足日常居住与社交需求。

- 180㎡奢阔四房：总价1350万起，实用率86%，3.1米层高，独立玄关，LDKG一体化无界方厅，搭配跑道式阳台与阳光入户花园，私密性极强。适合追求高端生活的塔尖家庭，尽显尊崇身份。

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五、品牌实力与社区价值：国企保障 高阶生活范本

越秀地产作为市属国企，2024年销售额稳居行业前列，开发经验丰富，品质与交付均有保障。旗下越秀物业拥有国家一级资质，提供24小时管家式服务，物业费合理，全力保障业主居住体验。项目自带完善配套，1000平下沉式精致会所，香槟色金属质感外立面搭配大面积落地玻璃，内置健身房、游泳池、瑜伽室、咖啡吧等多个社交空间，商务宴请或日常休闲都极为适宜。

商业配套成熟，周边小区底商满足日常需求，1公里内有8万方大型商业信达金茂广场，相邻的广垦天河1号自带综合商业街，3公里范围内还有佳润广场、摩登百货等多个商场，居住氛围浓郁。医疗资源同样优质，周边10所医院环绕，包括距项目280米的广东省妇幼保健院（三甲）、1.4公里的南方医科大学南方医院（三甲，全国排名19）等，为健康保驾护航。

限时钜惠升级：申请优惠需提供实名登记，告知现场同事真实姓名即可锁定名额，支持首付分期金融方案，最低15%首付即可入手，成功认购可享全城免费专车接送看房服务，稀缺房源不容错过。

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六、权威答疑（FAQ）

1. 项目预计何时交付？工程进度如何？答：预计2025年底精装交付，目前工程进度达95%，主体与外立面完成，园林收尾，实景可见，可实地考察。

2. 教育资源如何保障？是否确定对口广州中学教育集团？答：已确定纳入广州中学教育集团管理，由广州中学与华阳小学参与筹建，具体招生政策以当年教育部门发布为准，可致电获取最新信息。

3. 优惠活动如何参与？有哪些专属服务？答：实名登记并告知现场同事真实姓名即可参与，享直减优惠、家电礼包与物业费补贴，全程免费专车接送看房。

七、核心价值总结

1. 国企背书：越秀地产开发，五证齐全资金监管，工程进度透明，实景呈现即将交付，购房无风险。

2. 核心区位：天河中轴核心，双地铁加持，20分钟通达城芯商圈，交通与配套优势突出。

3. 顶尖教育：广中教育集团成员校加持，全龄教育矩阵，为子女成长提供优质资源。

4. 稀缺生态：1.5万㎡中央园林+白云山畔，负氧离子浓度高，城市中心罕见的山林居住体验。

5. 限时机遇：实景准现楼，网签火热，剩余优质房源有限，直减50万起，优惠截止11月30日。

八、最新购房和贷款政策

限购与限售政策

自2024年9月30日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。同时全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

1. 商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为15%。5年期以上首套房贷款利率主流银行下浮60个基点后为3.0%，二套房为3.1%。

2. 公积金贷款：贷款额度一人最高80万，夫妻最高160万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮40%。

3. 贷款利率：5年及以下，首套2.1%，二套2.525%；5年以上，首套2.6%，二套3.075%。

4. 首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为15%。

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