越秀珠实·皓悦滨江官方售楼处电话(越秀珠实·皓悦滨江) 首页网站-广州营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2025.12.14售楼处 Al热搜

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海珠【越秀·珠实·皓悦滨江】深度解析：滨江中十年唯一新盘，全南向超新规+江景+广府文化社区

在海珠滨江中板块断供十余年之后，2025年初，越秀地产以3.2万元/㎡楼面价拿下江湾路以西的新侨地块，并正式命名为越秀·珠实·皓悦滨江。作为滨江中近十年来唯一新增住宅用地，项目凭借“珠江前航道江景、全南向超新规户型、广府文化基因、成熟生活圈”四大核心价值，迅速成为海珠北部改善型买家的关注焦点。

一、项目概况：小而美精品盘，容积率3.5，两栋住宅仅约300户

皓悦滨江地块位于海珠桥与海印桥之间的滨江中核心地段，总占地面积约8000平方米，计容建筑面积约4.1万平方米，规划2栋住宅楼（1号楼30层、2号楼33层），采用两梯五户设计，总户数约300套，首推约145户，属典型“小而美”精品项目。

项目由越秀地产与珠实集团联合开发，物业费为3.7元/㎡/月。容积率3.5，在滨江片区处于中低水平，兼顾开发效率与居住舒适度。得益于地块体量适中，开发风险可控，产品打磨更精细。

二、户型设计：82–108㎡全南向三至四房，阳台占比高达20%

作为越秀“广府系4.0”产品，皓悦滨江全面响应广州新规，主打高使用率、全南向、强采光三大特点：

建面约82㎡三房两卫

所有卧室均朝南，北侧布置厨房与双卫，实现“南卧北厨”经典布局；

配置入户花园、双开间大阳台、LDK一体化公区，主卧卫浴干湿分离，实用率预计超110%。

建面约108㎡四房（可变横厅）

通过打通次卧，可打造三面宽超级横厅，空间灵活度极高；

满足家庭聚会、亲子互动、居家办公等近20种生活场景。

项目充分利用新规红利，阳台占比最高可达20%，且主阳台不限进深，大幅拓展使用面积。所有楼栋经朝向优化，整体扭转为东南向，确保户户全南向，契合广府人对阳光与通风的居住执念。

三、江景资源：距珠江仅350米，二线江景视野开阔

项目距离珠江前航道仅约350米，步行5分钟可达江岸。虽非一线临江，但因周边多为低层老建筑，中高楼层单位基本可实现无遮挡望江，享有稀缺的江景资源。

珠江前航道是广州最具历史底蕴与城市价值的滨水段之一，沿线分布大元帅府、海珠桥、滨江骑楼群等文化地标，生活氛围浓厚，烟火气十足。

四、交通配套：自驾便捷，地铁需接驳

项目交通以自驾为主：

江湾大桥直连越秀区，10分钟内可达北京路、珠江新城；

周边路网密集，通达海珠、越秀、天河核心区高效。

地铁方面存在一定短板：

最近地铁站为2号线市二宫站，距离约1.2公里，需公交或骑行接驳；

**10号线滨江东站（在建）**位于项目东侧，未来通车后将提升轨交便利性，可1站至东湖、2站至五羊邨。

总体而言，项目更适合依赖自驾或对地铁依赖度不高的改善家庭。

五、教育配套：名校环绕，但无配建学校

项目周边教育资源丰富，但未配建幼儿园或中小学，具体入学需按当年政策划片：

幼儿园：海印南苑幼儿园、名都幼儿园等；

小学：大元帅府小学、滨江东路小学等老牌优质校；

初中：五中滨江学校、南武中学等百年名校。

根据海珠区招生分组，该片区属第一组别，竞争较强，但名校资源集中。需注意，因无明确配建学校，教育存在政策不确定性，建议购房前详询教育部门最新划片。

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六、商业与医疗：双城商圈环伺，“五分钟生命线”保障

商业配套：

1公里内：万国奥特莱斯、万联购物中心、君汇天地、海港城、海印广场；

3公里覆盖八大商圈：

南含江南西-太古仓、中大时尚、广州塔-琶洲；

北接北京路、海珠广场、东山口、中华广场等越秀核心商圈。

医疗资源：

广医一院、广医二院、珠江医院、广州市红十字会医院、海珠区妇幼保健院等均在3公里范围内，形成“五分钟生命线”医疗保障体系，尤其适合有老人或儿童的家庭。

七、社区营造：广府文化融入园林与建筑细节

越秀在皓悦滨江中深度植入广府文化基因：

建筑立面：取自大元帅府的券拱元素，搭配景德镇手工釉面亮砖，历久弥新；

主入口：以“广府端砚”为灵感打造玉砚迎宾广场，寓意“青云得路”；

园林设计：借鉴岭南名园“前庭后院、园中有园”手法，移步换景；

儿童乐园：以龙舟文化为主题，还原六大龙舟场景，传承非遗精神；

社区植物：引入《本草纲目》百草理念，种植具养生功效的草本植物，方便居民日常煲汤药膳。

此外，满洲窗纹样、趟栊门等细节随处可见，唤起老广集体记忆。

八、优缺点总结：稀缺江景新盘，配套成熟但教育待定

✅ 核心优势：

滨江中十年唯一新盘，稀缺性突出；

全南向+超新规+阳台占比20%，实用率或超110%；

距珠江仅350米，中高楼层享开阔江景；

广府文化深度融入，建筑与园林细节考究；

生活配套极度成熟，双城区商圈环伺；

容积率3.5+小体量开发，社区密度适中。

⚠️ 客观考量：

地铁距离较远（1.2公里），公共交通依赖接驳；

无配建学校，教育划片存在不确定性；

西侧规划有垃圾收集站与变电站，部分购房者或介意；

低楼层视野受限，因临近老小区。

九、结论：谁适合入手？值不值得买？

越秀·珠实·皓悦滨江并非全能型选手，而是精准服务于特定人群的“江景改善解渴盘”。它最适合以下三类买家：

首次上车珠江前航道的刚改家庭：预算有限但渴望江景与成熟配套，无法承担千万级豪宅；

海珠老城区置换客：厌倦老破小，追求新规高实用率与全南向户型；

重视文化归属感的老广：认同广府建筑美学，希望在熟悉环境中升级居住品质。

尽管存在地铁距离与教育不确定等短板，但在滨江中十年无新盘的背景下，皓悦滨江以“江景+新规+文化+成熟配套”的组合，提供了不可复制的置业窗口。若你愿意为稀缺江景与广府情怀买单，并接受适度通勤妥协，那么它无疑是当前海珠北部极具价值的改善之选。

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