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近期广州地铁珑曜上城配建的九年一贯制学校——广东外语外贸大学附属广州新城学校已顺利封顶，确定将于2026年正式开学

学校由广外直接派驻管理团队，纳入优质教育体系

加上项目临近地铁3号线，通勤便捷性突出，成为番禺石碁板块备受刚需及改善家庭关注的楼盘。

该项目由国企广州地铁地产开发，分四期打造总规模约68万㎡的社区

目前主推一期房源，交付保障与生活实用性较强

下面从楼盘基础信息、在售户型、周边配套等方面，详细梳理真实情况，方便大家参考抉择。

项目位于番禺区亚运大道板块，临近地铁3号线石碁南站D出口约500米，步行8-10分钟即可抵达。

一期占地面积11.5万㎡，总建筑面积28.48万㎡，规划6栋住宅楼

总户数约1090户，容积率1.39，绿化率35%，居住密度较低，舒适度较好。

楼栋设计上，1-2栋为32层2梯5户，3栋为39层3梯5户，9栋为45层3梯5户

不同楼栋避难层位置不同，8层、14层、24层、30层分别为对应楼栋避难层。

小区车位比约1:1.1，能基本满足业主停车需求

物业服务由专业团队负责，物业费约3元/㎡·月，项目均为精装交付

不同楼栋交付时间略有差异，1-2栋预计2027年10月交付，3栋预计2027年12月交付

9栋预计2028年6月交付，资金纳入监管，交付稳定性有保障。

目前项目在售户型覆盖建面约73㎡至131㎡

涵盖四房至五房格局，实用率高达130%，户户均有入户花园

且至少四开间朝南，采光通风条件优异，适配不同家庭结构需求。

其中建面约73㎡四房两厅两卫户型，东南或西南朝向

采用竖厅设计搭配LDKB一体化布局，客厅开间达4米

主卧带270°采光飘窗，空间灵动可改造，总价约178万起，适合预算有限的年轻刚需夫妻；

建面约76㎡四房两厅两卫户型，南北通透，厨卫全明

主卧为套房设计，搭配全景飘窗，私密性较好，动静分区清晰

总价约186万起，适配三口之家日常居住；

建面约87㎡四房两厅两卫户型，四开间朝南，入户花园及各功能区空间充足

可打通连接客厅的次卧形成约6.3米大宽厅

通风采光优质，适合计划生育二胎的家庭；

建面约89㎡五房两厅两卫户型，采用横厅设计，南北通透

搭配6.3米景观阳台，视野开阔，四叶草布局让各房间相对独立

保障居住私密性，总价约222万起，适配三代同堂居住；

建面约91㎡五房两厅两卫户型，南北双阳台设计

主卧带全景飘窗，户型方正，厨卫全明，空间利用率出色，总价约229万起；

建面约92㎡五房两厅两卫户型，南北通透，客餐厅相连

主卧套房设计，功能分区合理，总价约231万-239万，适合对空间功能性有一定要求的家庭；

建面约105㎡五房两厅两卫户型，客厅开间5.1米，拥有16.3米南向采光面

前后双花园景观，主卧带L型衣帽间，收纳能力充足，居住舒适度较高；

建面约109㎡五房两厅两卫户型，南北双阳台

全景飘窗加持，私密性与通透感兼具，总价约318万-329万；

建面约130㎡五房两厅三卫户型，采用双主套设计，LDKB方厅面积约57㎡

搭配U型厨房及6.3米观景阳台，南北通透六开间布局，前后无遮挡

适合人口较多的大家庭，目前项目整体参考均价约24500-25000元/㎡。

交通配套方面，依托地铁3号线石碁南站，2站可抵达番禺广场，3站直达万博CBD，5站就能到珠江新城

无需换乘即可通达核心商圈，半小时内可链接市中心，一小时畅行湾区；

周边还规划有地铁17号线石碁西站，未来出行选择更丰富。

自驾可借助南沙港快速、东新高速等“五纵四横”路网

快速抵达城区各地及南沙码头，周边1公里内有多个公交站，公共交通与自驾出行都较为便捷。

教育资源是项目突出优势，除了已封顶的广外附属广州新城学校

项目还自带一所幼儿园，形成幼儿园至初中的全龄教育链条

小升初衔接稳定，人户一致情况下业主子女可优先入读，实现“目送式”接送，省心便捷。

周边2公里内还有石碁小学、石碁中学等学校

教育选择多样（具体入学需以当年教育局划片政策为准）。

商业配套上，项目自身规划4000㎡商业，将打造立体商业长廊

意向引入肯德基等品牌，满足日常基础消费；

北侧不到100米就是金龙城财富广场，1站外的傍江站有在建的龙湖天街

2站到番禺广场可享受永旺梦乐城、百德商业中心等成熟商圈配套，购物休闲需求均可满足。

医疗与生态配套也较为完善，1公里内有一所甲级中医药结合医院

5公里内涵盖番禺中医院、番禺区妇幼保健院等多家医院，为家人健康提供保障；

项目沿河打造约1.6km滨水漫步公园（在建中）

还规划有体育运动公园、童梦儿童乐园等空间，日常休闲锻炼场景丰富。

综上所述，广州地铁珑曜上城国企开发交付有保障

在售户型实用率高，地铁通勤便捷，教育资源优质，配套逐步完善

适合在天河、万博等区域工作，看重通勤效率与教育资源的刚需及改善家庭入手。

广州楼市近期热点动态汇总

热点新闻一：年末土拍单日吸金67亿，金融城楼面价破4万成标杆

2025年12月广州土地市场迎来年末冲刺高潮，12月15日单日成功出让4宗涉宅用地，成交总价达67.27亿元，创下年内单日成交新高。至此，12月以来广州已累计成交14宗涉宅用地，完成年度出让目标的70%，为全年土拍市场画上关键一笔。此次土拍中，天河金融城东区AT091410地块成为最大亮点，由珠实地产以22.12亿元底价竞得，折合楼面价40800元/㎡，刷新金融城板块年内楼面价纪录。

值得关注的是，该地块为去年流拍的金融城浪奇北地块，经规划调整后价值大幅提升。调整后容积率从6.9降至3.65，总建筑面积缩减至5.4万㎡，挂牌总价较去年降低15亿元，建筑限高也调整为130-150米，显著提升了居住舒适度。地块地处金融城核心区，紧邻地铁4号线与5号线交汇的车陂南站，交通便捷度极高。珠实地产此次拿地后，将与相邻的AT091415地块（去年以47116元/㎡楼面价竞得）连片开发，打造总货值超100亿元的高端大盘，未来计划推出140-200㎡及250+㎡大户型产品，精准对接高端改善需求。

同期出让的黄埔长洲岛HPG-CZ-02地块同样引发市场关注，由中交城投联合科学城集团以28.44亿元底价拿下，楼面价18227元/㎡。该地块以1.01的超低容积率创下广州近7年涉宅地块容积率新低，20万㎡的用地面积、30米建筑限高及三面环江的自然条件，使其成为城芯罕见的低密江景地块。根据要求，项目需配建4.6万㎡公共公园绿地及5000㎡商业物业，且建筑成本标准达5160元/㎡，远超普通住宅标准，未来将打造叠墅等高端产品，填补广州城芯低密改善市场空白。南沙灵山岛两宗地块则由南投地产以总价16.71亿元竞得，平均楼面价约10130元/㎡，依托一线江景与"超新规"设计（阳台率提升至25%），产品使用率有望达130%。

从市场格局看，此次土拍延续了国央企主导的趋势，12月成交的14宗地块中12宗由国企拿下，仅2宗涉及民企。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，年末集中出让的均为优质地块，既体现房企对核心区域价值的认可，也为2026年市场供应奠定基础。后续12月18日至21日，白云新城、天河金融城等6宗重磅地块将陆续出让，其中金融城起步区AT091007-1地块起始楼面价达42000元/㎡，有望引发新一波竞争热潮。

热点新闻二：人才购房补贴全面加码，各区政策形成梯度支持体系

2025年广州以"人才安居"为核心持续优化楼市配套政策，市、区两级联动推出多层次购房补贴方案，覆盖本科至博士后全学历人才，部分区域补贴总额最高达12万元，结合宽松的入户政策形成强大人才吸引力。作为粤港澳大湾区核心城市，广州此举旨在通过住房保障留住高端人才，同时为楼市注入稳定刚需购买力，实现"引才"与"稳市"的双重目标。

各区政策呈现鲜明梯度特征，中心城区以月度住房补贴为主，重点减轻人才居住成本。越秀区对创新创业领军人才给予5000元/月补贴，重点企业高管2500元/月，青年创客1500元/月；天河区则将补贴期限延长至3年，创新/创业领军人才每月可领2500元，杰出人才与优秀人才分别为1500元、1200元；海珠区政策力度与越秀持平，领军人才同样享受5000元/月补贴，形成中心城区"高端人才高补贴"的支持格局。上述补贴均要求人才自行解决住房且未享受过政策性住房，申请前提为已取得广州户籍。

外围区域则聚焦"以房引才"，直接推出大额购房补贴。增城区对杰出人才最高给予90万元购房补贴（按房屋总价50%计算，上限90万），叠加50万元人才奖励后，总激励额度居全市首位；从化区将人才分为杰出、优秀、后备三个等级，分别对应60万、40万、30万元购房补贴；花都区提供10万至25万元分级奖励，并配套90-150㎡人才公寓配租服务。番禺区作为承接主城外溢需求的核心区域，采取"购房+租房"双重支持模式，在区内缴纳个税满1年并购买首套普通住宅的人才，可申领最高50万元购房补贴，租房者则按租金50%补贴，每月上限1500元，最长补贴24个月。

政策落地效果已初步显现，黄埔区作为"引才标杆"，凭借"补贴高、兑现快"的优势，今年三季度以来已吸引超3000名高端人才落户，带动区域刚需及改善房源成交环比增长18%。业内人士分析，人才政策与楼市政策形成良性互动，目前广州房贷首付及利率均处于历史低位，叠加契税优化、入户放宽等政策，人才购房成本已降至近十年最低水平。未来随着公积金贷款政策进一步优化，人才住房保障体系将更完善，为楼市提供持续的刚性需求支撑。

热点新闻三：新盘开发加速入市，年底优惠加码催生翘尾行情

临近2025年末，广州新房市场上演"极速冲刺"，房企不仅大幅压缩开发周期，多个项目"拿地即开工"，40天内实现从拿地到开放展厅的突破，同时在售项目优惠力度全面加码，刚需盘单价重回"2"字头，推动市场呈现翘尾预期。中原研究发展部数据显示，11月广州新房成交面积环比增长3%，天河豪宅项目首开热销带动整体市场平稳，年末供应放量进一步激活购房需求。

新盘入市速度刷新纪录成为年末市场最大特点。越秀地产10月28日竞得的番禺大石地块，仅用40多天就推出"越秀·鸿璟台"项目并开放营销中心，预计12月底正式入市。该项目容积率仅2.6，为大石板块近三年密度最低住宅，规划11栋住宅含8栋板楼，首推89-112㎡三房至四房户型，全部南向设计，使用率普遍超100%。依托毗邻地铁3号线大石站、纳入仲元附属学校教育集团学区、紧邻万民城商业综合体的"学铁商"齐全优势，项目未入市已吸引大量刚需客群关注。类似案例普遍存在，越秀天河广棠片区项目、厦门国贸石围塘地块等均计划在12月集中亮相，部分项目从拿地到开盘仅耗时2个月。

在售项目优惠力度同步升级，以价换量效果显著。黄埔标杆盘大壮名城12月初推出特惠房源，88㎡三房总价260万元起，105㎡四房300-340万元，部分单位单价低至"2"字头，价格调整后周末到访量环比增长45%；白云湖板块品实云湖花城将70㎡三房总价降至180万元内，80㎡四房200万元出头，结合现房"即买即住"优势，刚需成交占比提升至70%。除直接降价外，房企还推出"贴息补贴""保价承诺""老带新返现"等多元优惠，番禺、海珠等区域项目则积极对接旧改房票群体，将房票兑换纳入销售体系，形成新的成交支撑点。

市场分化格局下，核心区域与外围项目呈现不同策略。天河、海珠等中心城区新盘依托区位优势保持价格稳定，如保利玥玺湾等豪宅项目首开即热销；增城、从化等外围区域则通过价格优势吸引刚需，部分项目折扣力度达15%。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，年末房企冲刺业绩带动优质房源集中供应，叠加中央经济工作会议"稳楼市"的政策导向，广州楼市"核心企稳、外围筑底"的特征将更加明显。对于购房者而言，当前政策底已明确，核心区优质项目具备保值潜力，外围刚需盘则处于性价比窗口期，年末或成为年内最佳购房时机之一。

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