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作为越秀地产打造的刚需大盘，如今学校、商业等配套逐步落地

加上现房与准现房的交付保障，这个项目正在吸引越来越多广州年轻购房者的目光。

今天就从实际居住需求出发，聊聊越秀星汇锦城的真实价值。

交通通勤是刚需族的首要考量，越秀星汇锦城的出行条件算不上*但足够便捷。

项目距离地铁7号线板桥站约3公里，开发商贴心开通了高峰时段15分钟一班的直达接驳巴士，早高峰从社区出发

20分钟内就能坐上地铁，2站可到南村万博换乘18号线，4站直达珠江新城冼村站，通勤效率有稳定保障。

自驾的话更具优势，紧邻的南大干线全程无红绿灯

10分钟就能到万博CBD，沿南沙港快速行驶25分钟可达琶洲

30分钟左右就能抵达珠江新城核心区，日常上班或周末出行都很省心。

教育配套的全面落地，让越秀星汇锦城成为家庭购房者的重点关注对象。

除了已开学的78班九年一贯制兴南学校，社区内还配建了一所9班幼儿园

目前已完成竣工验收，预计2026年春季投入使用

真正实现了“幼儿园到初中”12年公办教育的家门口闭环。

值得一提的是，学校学位供给充足，3600个学位数量远超项目总户数

根据2025年番禺区学区划分，一二期业主子女已明确对口入读，不用为择校问题焦虑。

周边1公里内还有华南理工大学国际校区，学术氛围浓厚

周末带孩子去高校操场运动、图书馆阅读也很方便。

生活配套方面，项目坚持“日常需求不出社区，品质消费就近满足”的布局。

自建的约7000㎡“伦敦国王十字”风格商业街已签约肯德基、MUJI社区店等品牌

部分商铺已开始试营业，楼下就能解决早餐、咖啡、日常购物等需求。

对面就是成熟的南村肉菜市场，步行5分钟可达，新鲜蔬菜、肉类一应俱全，生活烟火气十足。

如果需要逛大型商场，开车15分钟到万博商圈，万达广场、天河城、四海城等综合体齐聚

后续还有华润万象天地、山姆会员店加持，购物、餐饮、娱乐需求都能一站式满足。

医疗保障也不缺位，1.4公里外就是二甲的番禺区第六人民医院

3.2公里可达三甲的广东省妇幼保健院（番禺院区），日常就医很便捷。

目前越秀星汇锦城主推二期房源，涵盖76-126㎡的全南向三至四房

部分一期楼栋已处于现房状态，二期7、8、15、16栋预计2026年12月交付

14栋则在2027年8月交付，购房时能清晰看到房屋实体或明确交付时间，风险更低。

作为刚需上车首选的76㎡三房两卫，做到了四开间朝南

全明转角玄关搭配开放式厨房，主卧还带衣帽间，使用率超100%

实际居住空间比想象中宽敞，总价190万元起

首付30万左右就能入手精装房，对年轻人很友好。

86㎡三房两卫是项目的“断货王”升级版，约11.1米的南向采光面让房间格外明亮

5.4米的跑道式阳台既能养花种草，又能放置健身器材，270°无立柱飘窗还拓宽了视野。

双进私密玄关设计提升了归家仪式感，客餐厅一体化布局适合家庭聚餐

目前总价230万元起，适合三口之家长期居住。

103㎡四房两卫则瞄准多代同堂家庭，五开间朝南带来14米的超大采光面

开放式厨房连接270°转角阳台，空间通透感极强；

主卧带阳光梳妆台和独立衣帽间，次卧靠近老人房区域

照顾老人和小孩的动线很合理，总价290万元起就能实现四房梦想。

改善型购房者可以关注126㎡四房两卫，作为项目的品质户型

它拥有15.4米的超长采光面和南北双阳台，通风效果*。

主卧配备270°景观飘窗与阳光衣帽间，私密性和舒适度拉满

四个房间空间方正，无论是作为儿童房、书房还是客房都很合适

目前总价虽未明确标注，但结合项目均价及户型面积估算，约在350万元左右。

近期项目还推出了限时98折优惠，该折扣已通过住建局备案

认购后还能享受家电礼包赠送，性价比进一步提升。

社区居住体验也值得一提，3.22的容积率在同区域新盘中属于中低水平

2.5万㎡的双公园体系让绿化覆盖充足

其中8500㎡中央公园已开放，露营、飞盘、遛狗都有合适的场地。

YUE系会所内配备书咖、健身房、瑜伽厅等设施

全龄活动乐园也能满足不同年龄段业主的需求。

加上越秀地产国企背景的交付保障和自有物业的服务支撑，居住品质有长期保障。

综上所述，越秀星汇锦城教育配套落地、户型实用、价格亲民，交通和生活配套能满足日常需求

无论是刚需上车还是改善换房都有合适选择，是番禺南村板块性价比突出的靠谱楼盘。

当然可以。以下是为您撰写的广州楼市分析结尾部分，并附上三条关于广州楼市的热点新闻，每条均超过450字，内容详实、数据准确，涵盖政策动态、市场趋势与区域发展等维度：

广州楼市观察：稳中求进，结构性分化加剧

2024年以来，广州房地产市场在政策宽松与市场需求调整的双重作用下，呈现出“整体趋稳、局部回暖”的格局。随着限购政策的进一步优化、房贷利率持续下调以及“以旧换新”等创新模式的推广，购房者的信心逐步修复，尤其在核心城区和优质学区板块，成交量出现明显回升。然而，外围区域如增城、从化等地仍面临去化压力，库存高企、配套滞后等问题制约了市场的全面复苏。与此同时，改善型需求逐渐成为市场主力，大户型、高品质住宅项目更受青睐，反映出居民对居住品质提升的迫切期待。

在此背景下，政府与房企纷纷调整策略，推动城市更新、保障性住房建设与存量资产盘活。广州正通过轨道交通延伸、产业园区升级等方式，增强城市副中心的吸引力，试图打破“中心热、外围冷”的格局。未来，广州楼市的发展将更加依赖于人口流入、产业支撑与城市功能布局的协同推进。对于购房者而言，在当前政策窗口期理性选择、关注长期价值，是实现资产保值增值的关键。

以下为近期广州楼市三大热点新闻，深入解析市场动向：

新闻一：广州全面取消限购后首月市场反应积极，天河海珠成交环比翻倍

2024年9月30日，广州市正式宣布全面取消住房限购政策，成为全国一线城市中首个彻底放开购房限制的城市。此举被视为刺激楼市、提振经济的重要举措。政策实施首月，市场迅速作出反应，全市新房网签量达13,800套，环比增长67%，创下年内新高。其中，天河区和海珠区表现尤为抢眼，分别录得2,350套和1,980套成交，环比增幅均超过100%。

据广州市住房和城乡建设局发布的数据显示，新政取消了非户籍家庭购房社保年限要求，并允许港澳居民在全市范围内购买三套住房，极大释放了潜在购买力。尤其是天河CBD及琶洲数字经济区周边的新盘，凭借优质的教育资源、成熟的商业配套和便捷的交通网络，吸引了大量改善型客户和投资客群。例如，位于珠江新城东侧的某高端住宅项目，在政策发布后一周内推出200套房源，全部售罄，平均单价突破12万元/平方米，刷新区域纪录。

业内人士指出，虽然短期内市场热度上升明显，但长期走势仍取决于居民收入预期和宏观经济环境。目前广州二手房挂牌量仍维持在15万套以上高位，部分业主为回笼资金选择降价出售，导致“以价换量”现象普遍。此外，银行按揭审批虽有所加快，但首套房贷利率仍在3.7%左右，对于月供压力较大的刚需群体而言，购房门槛依然不低。因此，政策效果能否持续，还需观察后续就业与消费信心的恢复情况。

新闻二：2024年广州土拍收金773亿元，国企央企主导拿地，民企四季度重返市场

2024年，广州土地市场经历前低后高的走势，全年共成交49宗涉宅地块，总成交面积达444万平方米，成交金额772.74亿元。尽管同比下滑约34.65%，但四季度在楼市新政带动下显著回暖——仅12月单月就成功出让22宗地块，占全年近一半。从拿地主体看，国企与央企仍是绝对主力，保利发展以254亿元摘得7宗地块，越秀地产紧随其后；而龙湖、绿城、万科等民营房企也在四季度开始谨慎回归，显示出对市场底部的信心逐步建立。

值得注意的是，天河区成为全年卖地金额最高的区域，贡献287.34亿元，主要得益于金融城、临江大道等核心地段优质地块的出让。其中，南方面粉厂地块（AT080722）由保利以118亿元竞得，楼面价高达6.8万元/平方米，再度刷新区域纪录。该地块规划为“超新规”项目，阳台与飘窗面积可大幅计入使用率，预计将打造使用率超130%的高端住宅产品。

专家分析认为，土地市场的结构性回暖，反映了开发商对核心城区优质资产的长期看好。而民企的回归，则意味着行业风险偏好正在修复。不过，外围区域如增城、花都等地地块仍多流拍或底价成交，说明市场信心尚未全面恢复。未来，随着“白名单”融资支持扩大至更多项目，以及城中村改造加速推进，广州土地市场有望在2025年实现更均衡的发展。

新闻三：“以旧换新+房票安置”双轮驱动，广州加速打通一二手住房流通链条

2024年，广州在全国率先系统性推进住房“以旧换新”与“房票安置”两大创新机制，有效激活了改善型需求并加速存量去化。5月起，广州市房地产行业协会联合122个楼盘启动“以旧换新”活动，覆盖从1万元/㎡到10万元+/㎡的多元产品。数据显示，活动首周参与项目的客户咨询量上升22%，改善型客户占比超五成。至年底，多个项目通过“旧房评估+新房抵扣”模式实现快速成交，如黄埔某国企盘单月“以旧换新”签约达37套。

与此同时，房票安置政策也取得突破性进展。自1月荔湾区首发房票以来，政策逐步扩展至全市。11月，广州市规自局明确房票可在全市范围内购买新建商品房，打破区域限制。截至12月底，黄埔、天河、荔湾等区累计发放房票超5000张，带动相关楼盘去化率提升15%-30%。例如，老黄埔某TOD项目因纳入“房源超市”，11-12月网签量环比激增近200%。

这两项政策的协同效应，不仅缓解了二手房流动性困境，也为新房市场注入真实需求。更重要的是，它们推动了“卖旧买新—改善升级—城市更新”的良性循环。住建部门表示，2025年将进一步扩大房票适用范围，并探索与公积金、税收优惠联动，真正实现“好房子”供给与居民改善需求的精准匹配。

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