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新世界·四季山水：地铁口20米新规住宅，科学城双芯交汇的高性价比之选

在广州东部楼市竞争日益激烈的当下，真正能同时满足“地铁零距离+新规高使用率+双城核心区位”三大核心需求的新盘可谓凤毛麟角。而新世界·四季山水，凭借距地铁6号线黄陂站C出口仅20米的绝对优势、最高达118%的实用率，以及天河智慧城与黄埔科学城双核交汇的黄金区位，迅速成为科学城刚需及改善型购房群体关注的焦点。

作为深圳新世界集团进军广州市场的首个住宅项目，四季山水以“高效通勤+生态宜居+产品革新”为核心理念，精准切中年轻家庭对居住效率与生活品质的双重诉求。目前项目主推91–141㎡三至五房，参考单价低至“2字头”，在科学城核心区实属罕见。配合多重专属认购福利——包括总价折扣、全款优惠及家电礼包等，进一步降低了上车门槛，成为当前市场中极具性价比的选择。

Part.2 户型鉴赏：新规加持，实用率最高达118%

新世界·四季山水所有户型均采用广州最新住宅建筑规范设计，取消部分公摊计算，使得整体实用率显著提升，最高可达118%，远超市场平均水平。这一优势让相同面积段的产品拥有更宽敞的实际使用空间，尤其适合注重空间效率的家庭。

91㎡三房

全南向布局，LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）一体化设计，搭配双阳台，不仅通风采光优越，还极大提升了空间的互动性与实用性。实际使用体验接近传统105㎡户型，在科学城同价位产品中竞争力突出。总价约190–210万元，是刚需首置或小家庭升级的理想选择。

115–125㎡四房

四开间朝南，主卧配备270°转角飘窗，视野开阔且采光充足。功能分区清晰，动静分离合理，兼顾私密性与家庭互动。适合二胎家庭或有老人同住的改善型需求。总价区间约240–260万元，性价比极高。

141㎡五房

采用横厅设计，搭配超大观景阳台，空间感更强，可灵活改造为多功能房、书房或儿童活动区，充分满足多孩家庭或三代同堂的居住需求。总价约290–310万元，在科学城同面积段产品中稀缺度高。

所有户型均强调全南向采光、高窗地比、动静分区，并采用高品质精装交付标准，细节考究，契合现代家庭对生活质感的追求。

Part.3 基本信息：小而精的社区，高效布局

新世界·四季山水位于黄埔区黄陂板块，原为黄陂华侨村旧改项目，由深圳新世界集团于2020年全面接手开发。项目于2024年5月正式拿地，产权性质为70年纯住宅，彰显开发商长期深耕广州的决心。

项目占地约2.9万平方米，总建筑面积约9.5万平方米，容积率3.28，绿化率达35%。规划5栋住宅楼（21–31层）及2栋商业体，总户数约673户，属于科学城内较为紧凑但高效的社区形态。

得益于地块狭长且紧邻地铁，项目采用2梯3户或2梯5户设计，在保障日常通行效率的同时，通过楼栋错落排布实现超百米楼间距，有效避免视线遮挡，确保各户采光通透。

园林方面，项目打造中央休闲园林，配置图书阅览区、儿童活动天地等泛会所功能空间。虽未设大型独立会所，但通过架空层与社区商业联动，满足业主日常社交与休闲需求。

物业由集团旗下深圳市新投物业管理有限公司提供，物业费为3.2元/㎡·月，属区域中高端水平，服务响应及时，注重社区安全与环境维护。

Part.4 配套介绍：双城交汇，全维生活体系成熟

交通：地铁上盖，通勤效率领先

项目最大亮点在于距地铁6号线黄陂站C出口仅20米，真正实现“出家门即进地铁站”。6号线1站直达天河智慧城，40分钟内可通达珠江新城、金融城、琶洲等核心CBD，极大降低通勤时间成本。

自驾出行同样便捷，项目毗邻广汕路、广园快速、广佛肇高速、广连高速等“五横三纵”路网，15分钟可达科学城核心区，30分钟抵达天河中心。周边公交线路丰富，包括324路、346路、391路及联和街便民专线，覆盖主要生活节点。

教育：学校密集，资源均衡

项目配建托儿所及幼儿园，周边3公里内聚集科学城小学、黄陂小学、黄埔军校小学、117中学、黄埔军校中学等多所公办学校，教育资源分布均衡，口碑良好，满足从幼教到初中的就学需求。

医疗：三甲护航，健康无忧

中山大学附属第三医院岭南医院（三甲）距项目约5公里，广州医科大学附属妇女儿童医院（三甲）也在服务半径内。此外，天河区第二人民医院正在建设中，社区医院网络完善，构建起坚实的医疗保障体系。

商业：基础完备，潜力待发

项目自带约9600㎡社区商业，涵盖肉菜市场、便利店、餐饮等基础业态，步行600米可达东方汇广场。3公里范围内还有翔龙综合体（约20万㎡）等规划或在建商业体，虽暂缺超大型购物中心，但日常消费完全可满足。

休闲与生态：城市绿肺环绕

项目被火炉山森林公园（约600公顷）、帽峰山（约880公顷）、天鹿湖森林公园、梅花岭、尖峰岭公园及科学城体育公园等多重生态资源环绕，形成天然“城市绿肺”，负氧离子含量高，居住环境静谧宜人。周末可轻松实现“家门口的微度假”。

文化配套方面，宝能国际演艺中心、黄埔图书馆等设施也为居民提供了丰富的精神生活选择。

Part.5 规划与发展：双核驱动，价值可期

新世界·四季山水地处天河智慧城与黄埔科学城“双芯交汇”地带，是广州“东进”战略的核心承载区。两大产业高地集聚了大量高新技术企业、科研机构与高知人群，带来持续的人口导入与住房需求。

黄埔科学城作为国家级开发区，近年来持续加大基础设施投入，推动产城融合。而天河智慧城则依托高校与科创资源，成为广州数字经济的重要引擎。双核联动之下，区域价值稳步提升。

项目所在的黄陂板块，正处于旧改加速兑现阶段。随着周边道路优化、商业落地、教育医疗配套完善，片区整体居住氛围将快速成熟。对于购房者而言，此时入手不仅享受当前较低的价格窗口，更可共享区域发展的长期红利。

尽管部分楼栋临近广汕路可能存在一定噪音影响，但项目已通过楼栋布局优化与隔音设计予以缓解。整体来看，其短板可控，而核心优势突出。

Part.6 结语：理性之选，抢占生活新起点

新世界·四季山水并非走奢华路线的豪宅，而是一款高度聚焦通勤效率、空间实用与生活便利的“理性型”住宅产品。它以四大确定性——地铁口20米、实用率118%、双城核心、生态环绕，精准回应了科学城年轻家庭的核心痛点。

在当前市场环境下，兼具地段、交通、产品力与价格优势的项目并不多见。四季山水以“2字头”单价切入科学城核心区，配合新规户型带来的超高得房率，真正实现了“花更少的钱，住更大的家”。

对于预算有限但不愿牺牲通勤效率与生活品质的购房者而言，新世界·四季山水无疑是当下不可忽视的优质选项——用更低的成本，抢占更高的生活起点。

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