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海珠保利天奕・曦苑深度解析：琶洲低密豪宅，二期加推再掀改善热潮

在广州珠金琶大 CBD 版图核心，保利天奕・曦苑以 “天字系” 标杆姿态脱颖而出。作为琶洲南区稀缺的低密改善大盘，项目集全南向板楼、玻璃幕墙外立面、超新规专梯专户等豪宅配置于一身，更坐拥广州五中优质教育资源与全景鸟瞰视野，近期二期加推进一步降低了高端改善的上车门槛，成为海珠核心区备受瞩目的置业选择。

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户型鉴赏：灵动空间与奢适尺度双在线

保利天奕・曦苑二期主打 127㎡和 170㎡两种四房户型，均为 2 梯 2 户专梯专户设计，全南向布局搭配超 120% 的高使用率，完美平衡实用性与舒适度。

127㎡四房是入门级改善的优选，四面宽朝南设计带来约 13.8 米超大采光面，南北双阳台实现生活与家政功能分离。LDKB 一体化阔厅可灵活改造，与次卧打通后能形成约 7.3 米超级方厅，3-3.3 米的层高更添通透感。主卧采用 270° 弧形全景舱设计，搭配独立卫浴与豪华衣帽间，三个次卧最小开间达 2.8 米，真正实现空间平权，满足三口之家或二胎家庭的居住需求，目前总价约 680-720 万元，叠加二期限时 98 折优惠，性价比突出。

170㎡四房则瞄准终极改善客群，位于二期 C 位的黄金位置，南向楼距近 50 米，无遮挡俯瞰中轴园林。单边位设计实现三面采光，客厅创新融入全景舱结构，打通阳台后采光面拓宽约 30%，LDK 客餐厅面积超 60㎡，社交空间充裕。主卧开间达 4.2 米，双台盆卫浴与步入式衣帽间尽显奢适，全屋甄选意大利达芬奇奢石与升级厨电交标，质感媲美 200㎡以上大平层，总价约 900-950 万元，是珠金琶核心区罕见的低密终极改善产品。

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基本信息：央企打造的低密豪宅标杆

项目由央企保利发展开发，隶属于其高端 “天字系” 产品线，前身为 2024 年 10 月保利以 59.01 亿元竞得的琶洲南区三宗地块之一，楼面价约 4.25-4.3 万元 /㎡。二期（404 地块）总建面约 4 万㎡，容积率仅 2.0，规划 16-17 层小高层住宅，总户数仅 150 户，是珠金琶板块稀缺的低密社区。

建筑采用现代简约风格，外立面以玻璃幕墙 + 铝板组合为主，搭配弧形线条设计，不仅视觉质感出众，耐久性也远超传统涂料。社区绿化率超 35%，通过 “内院 + 外园” 设计将西侧城市公园景观引入内部，88 米宽的 “广州门王” 搭配 200 米密林景观路，营造出尊贵的归家仪式感。内部配备游泳池、四季会所、健身房、社交中心等高端配套，由国家一级资质的保利物业提供 24 小时管家服务，保障居住品质。

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配套介绍：全维资源赋能品质生活

交通出行：多维路网畅达全城

项目位于琶洲南 TOD 东侧，北临黄埔涌对望广交会展馆，南接新滘路，东靠科韵路，通过 “自建 + 联动” 模式构建三级交通网络。距离地铁 8 号线和 11 号线琶洲站仅 900 米，步行可达，11 号线作为广州环线地铁，已实现与金融城的无缝衔接。借助车陂南隧道、琶鱼隧道（建设中）等交通枢纽，可快速通达珠江新城、鱼珠等 CBD 核心区，出行高效便捷。

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教育资源：双名校加持护航成长

项目东侧 500 米处规划 36 班九年一贯制学校，由海珠区属名校广州五中领衔办学，该校近年高考成绩实现历史性突破，教学实力备受认可。符合 “人户一致” 条件的业主子女，可按地段申请配套学校小学部学位（具体以教育部门文件为准）。南侧一路之隔的 4.5 万㎡港澳人才子弟学校即将封顶，预计明年一季度投用，该校与暨南大学深度合作，打造高标准 K12 国际教育体系，满足不同教育需求。

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商业医疗：成熟配套保障生活

北侧一路之隔的 35 万㎡琶洲南商业综合体已首批交付，涵盖高端商场、星级酒店、骑楼特色商业街等业态，其中岭南风格骑楼商业街将成为区域消费新地标。周边还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商圈，满足日常购物与休闲需求。医疗方面，广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院等三甲医院环绕，为居民健康保驾护航。

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休闲景观：自然与城市景观交融

项目北临黄埔涌，周边环绕大围公园，从琶洲会展区过桥仅 400 米可达，道路景观由梁黄顾 LWK 等知名设计团队打造。社区内部打造全龄花园与风雨连廊，每栋楼均能享受优质景观资源，通过全景鸟瞰视角可将江景、园景、城市景观尽收眼底，实现自然与繁华的无缝切换。

规划和发展：琶洲南崛起，价值潜力凸显

根据《广州国土空间总体规划（2021～2035）》，广州正推进 “沿江集聚、向东拓展” 战略，通过多条隧道与地铁线路的建设，实现珠江新城、金融城、琶洲、鱼珠的 “缝合” 发展，形成一体化大 CBD 格局。琶洲作为广州科创中心，与珠江新城、金融城并称 “金珠琶” 铁三角，而琶洲南区定位为创新融合拓展区，是板块内稀缺的住宅集中供应区域。

随着广州发改委规划的四条市政道路落地，琶洲南区将正式融入琶洲核心发展版图。相较于珠江新城二手房的老旧与金融城的建设阶段，琶洲的兑现力度更快，而保利天奕・曦苑所在的位置，既毗邻成熟的琶洲中区与西区产业集群，又享受板块发展红利，未来价值增长空间值得期待。项目周边虽目前仍处于开发阶段，但随着商业综合体的全面交付与市政配套的逐步完善，成熟度将持续提升。

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结语总结

保利天奕・曦苑凭借琶洲核心地段、低密小高层规划、全南向板楼设计、双名校教育配套等核心优势，成为海珠高端改善市场的 “六边形战士”。二期加推的 127-170㎡户型，不仅延续了高使用率、全景舱等产品亮点，更以升级交标与友好门槛，满足了不同改善家庭的需求。

尽管项目周边目前成熟度有待提升，但依托琶洲板块的快速发展与各项配套的逐步兑现，这些问题将逐步得到改善。对于追求核心地段、优质教育与居住舒适度的高净值人群而言，保利天奕・曦苑无疑是兼具自住价值与投资潜力的优选。通过全景鸟瞰 VR 可直观感受项目的景观与格局，感兴趣的购房者不妨实地探访，亲身体验这份 CBD 旁的低密豪宅生活。

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