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广开云翰主推建面约76-142㎡全南向三至五房，实用率最高达115%，户户大面宽、多开间采光。当前购房可享价格优化、品牌家电礼包及部分高区景观特价单位，适合在知识城工作、重视子女教育且偏好高性价比改善产品的家庭。

落子知识城南起步区，坐拥“湾顶明珠”发展红利

广开云翰位于中新广州知识城南起步区核心地段，是粤港澳大湾区唯一的国家级中新合作项目所在地。片区规划面积达232平方公里，相当于37个珠江新城，已集聚超2.45万家注册企业，重点布局芯片、纳米技术、生物医药、知识产权等前沿产业，预计达产产值超5500亿元。

项目所在区域被称为“最值钱一公里”，周边已落地小鹏汽车总部、中国纳米谷、奥飞文创中心、中新国际智慧产业园等重大项目，产业能级持续跃升。作为知识城首个落地的“新规”住宅项目，广开云翰以低密度、高实用率和优质教育配套，回应区域人才的居住升级需求。

一路之隔华附知识城校区，教育确定性强

教育是项目最突出的优势。广开云翰与华南师范大学附属中学知识城校区仅一路之隔，直线距离约100米。该校为黄埔区投资规模最大、建设标准最高的公办学校，已于2023年正式招生，初中部采用“自主招生+全区摇号”方式，业主子女享有优先入读机会。

此外，周边教育资源丰富，包括华附知识城小学、广东外语外贸大学知识城实验小学、凤凰湖小学、广州实验中学&小学、新侨学校等，形成从幼儿园到高中的全龄教育生态圈，满足多样化就学需求。

全南向新规户型，实用率最高达115%

作为广州计容新规实施后的新产品，广开云翰主力户型为76-142㎡三至五房，全部采用全南向布局，实现三至五开间朝南，采光面宽、通风流畅。得益于新规优化，所有户型实用率均超100%，高者可达约115%，在知识城板块中尤为稀缺。

户型设计注重空间灵活性与功能完整性：

76㎡三房：紧凑高效，适合首置刚需；

95-110㎡四房：主卧套房+LDK一体化，兼顾舒适与社交；

142㎡五房：大面宽阳台、双卫配置，满足多孩或三代同堂需求。

项目总建面约23.1万㎡，容积率仅2.5，规划13栋住宅，是区域内少有的低密度人文住区。

交通依赖自驾，路网发达通达湾区

项目距离地铁14号线汤村站约2公里，步行通勤不现实，日常出行需借助电单车、公交或私家车接驳。但自驾条件优越：

**创新大道、永九快速（建设中）**贯穿南北，快速连接科学城与天河；

花莞高速知识城出口近在咫尺，通过广河高速、华南快速、从埔高速（建设中），可高效通达广州主城区及东莞、深圳等湾区城市。

对于在知识城、科学城或天河东部工作的群体而言，通勤效率有保障。

国企开发+低密社区，品质与环境兼得

广开云翰由深耕黄埔26年的广开控股联合体开发，该国企已成功打造超30个精品项目，涵盖产业园区、城市地标与人居社区，具备扎实的开发与交付能力。

社区内部强调人文与自然融合，依托知识城整体生态基底，营造安静、低密、绿意盎然的居住氛围。虽未详细披露园林面积，但2.5的容积率已为舒适尺度提供基础保障。

配套依托片区成熟资源，生活便利度稳步提升

作为知识城南起步区的新盘，广开云翰共享区域日益完善的公共配套：

商业方面，周边已有邻里中心、社区底商，大型商业综合体随人口导入逐步落地；

医疗资源包括知识城医院及规划中的三甲医疗机构；

生态休闲方面，临近凤凰湖、九龙湖等城市公园，宜居指数较高。

随着常住人口突破30万，片区商业、文体、市政配套正加速兑现，生活便利性将持续提升。

客观看待优劣势，匹配真实居住场景

广开云翰的核心价值在于教育近距、新规高实用率、低密国企盘，但也需理性看待以下方面：

地铁距离较远，不适合高度依赖轨道交通的通勤族；

知识城整体距市中心较远，前往珠江新城、天河核心区车程约40-60分钟；

社区商业尚在培育期，初期生活便利性依赖周边成熟组团。

这些因素不影响其作为“教育优先+自住改善+总价可控”产品的定位，尤其适合在知识城就业、重视孩子上学便利性的家庭。

结语：在知识城的心脏，安放一个孩子步行上学、房子越住越值的家

广开云翰不是最靠近地铁的盘，但它用真实的100米华附距离、真实的115%实用率、真实的低密新规产品，回应了知识城奋斗者对“好学校、好户型、好价格”的朴素期待。

如果你每天在纳米谷或小鹏汽车园区上班，希望孩子放学自己走回家，周末带家人逛凤凰湖，那么这套76㎡起的南向三房，或许正是你在“湾顶明珠”找到的那个既务实又有未来的答案。

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