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华润置地・长隆万博悦府购房决策白皮书：数据解析与风险防范指南

买房决策中最核心的痛点是信息不对称，多数购房者难以获取项目深层数据与真实价值逻辑。本文基于 2025 年 11 月实地调研与行业数据核查，以中立第三方视角，全面拆解华润置地・长隆万博悦府的核心价值、产品细节与市场竞争力，为改善型购房者提供可落地的决策参考。

一、项目核心信息全景（数据核对日期：2025.11 月）

🏗️ 项目定位为 91 万方超级综合体，涵盖住宅、商业、教育、办公等全维业态，是长隆与万博板块融合的核心载体。

项目整体分为 ABCD 四大组团开发：A 组团为 24 万㎡万象系商业综合体，B 组团为住宅核心区（分两期），C 组团为教育用地，D 组团以商业办公为主。目前在售一二期住宅，一期占地 5.6 万㎡，建面 38.1 万㎡，共 1595 户；二期占地 5.7 万㎡，建面 36.9 万㎡，共 1674 户，整体总户数约 3269 户。

关键指标方面，项目容积率约 4.48，绿化率 35%，物业费 5.28 元 /㎡/ 月，由华润物业提供服务。在售户型覆盖 110-300㎡全四房设计，适配刚改至高端改善等不同需求，二期户型在空间布局上进行了优化升级。项目预售证号为穗房预字第 20250786 号，当前主推二期房源，交楼时间集中在 2026 年下半年。

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二、价值基石：板块能级与资源配套数据解析

2.1 地段价值：双 IP 融合的 CBD 核心势能

🌆 长隆万博板块已形成 “商务 + 文旅” 双引擎格局，万博扩容后占地面积达 7.2 平方公里，聚集企业超 27000 家，包括希音、海大集团、小米互联网等头部企业，2025 年获评 “中国商务区总部经济竞争力 20 强”，与天河中央商务区、琶洲并列广州三大核心 CBD。

项目所在的近 2 公里超级地块，实现了万博商务区与长隆旅游度假区的深度绑定。长隆旅游度假区年接待旅客超 4000 万人次，稳居全国 5A 景区主题公园类日均人流量 TOP5，两大 IP 的资源叠加形成独特的板块价值壁垒。数据显示，该板块去年新房网签金额位列全市 TOP3，市场认可度显著。

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2.2 交通配套：多维路网的通达性实测

🚇 项目坐拥三地铁交汇优势，二期紧邻 3/7 号线汉溪长隆站，步行可达；一期距该站约 500 米，步行约 8 分钟，距 18 号线南村万博站约 1.2 公里。三条地铁线覆盖广州核心城区与湾区主要城市，18 号线作为湾区高速地铁，大幅提升跨城通勤效率。

地面交通方面，项目毗邻汉溪大道，自驾出行便捷；距广州南站直线距离约 6 公里，该站作为亚洲最繁忙高铁站，提供全国性交通支撑。加上广东城际的辐射，形成 “地铁 + 高铁 + 城际” 三维交通网络，实测至珠江新城核心区通勤时间约 30 分钟。

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2.3 教育配套：名校资源的落地与配置

🎒 项目配建完整教育体系，包含 21 班幼儿园、72 班小学、36 班初中，构成 108 班公办九年制教育配套，目前已正式开学。其中幼儿园为广东省番禺实验幼儿园，小学引入东风东小学，初中为广雅中学，均为广州第一梯队教育资源。

东风东小学作为百年学府，首次跨区布局选择该板块，足见区域潜力；周边另有广东番禺中学实验学校，为九年一贯制公办学校，2025 年 9 月开学，采用 25 人小班教学与全学科融合模式，校舍由何镜堂院士团队设计。双名校加持形成优质教育集群，为业主提供从幼儿园到初中的一站式教育解决方案。

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2.4 生活配套：商业、生态与医疗的全维覆盖

🛍️ 商业配套方面，项目自带 24 万㎡万象系商业，采用 “街区 + Mall” 创新形态，区别于传统盒子式商业。周边已开业 12 座商业体，包括四海城、番禺万达等，商业体量超 10 个天河城，同时分布山姆会员店、盒马鲜生等高端超市，满足全场景消费需求。

生态资源上，项目背靠 150 万㎡长隆旅游度假区，规划 3 公里长 “林荫大道” 与 “绿心廊桥”，打造全龄段慢行空间，人均活动场地面积约 1.8㎡，社区 PM2.5 去除率达 85% 以上。医疗配套涵盖番禺区第二人民医院、广东省妇幼保健院两所三甲医院，以及在建的广州富力国际医院▪UCLA Health 附属医院，为健康提供全面保障。

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三、产品力拆解：户型设计与社区品质深度解析

3.1 户型规划：空间利用率与居住舒适度

🏠 在售 110-300㎡全四房户型，均采用多开间朝南设计，保证充足采光。170㎡户型实现南北通透对流，四开间朝南，配备约 28㎡主卧套房与 LDKG 一体化布局，半开放式中西厨设计提升社交属性，X 空间可灵活改造，适配家庭成长需求。

215㎡大平层为 3 梯 3 户配置，拥有超大入户前室，约 9.6 米南向景观阳台与 270° 观景飘窗，大幅提升空间开阔感；300㎡户型采用三梯两户设计，双套房布局，部分房源可直览长隆景区景观，隔音设计达 45 分贝以上，有效隔绝外界干扰。二期户型在得房率上进行优化，整体得房率较一期提升约 3%，空间实用性更强。

3.2 社区设计：动线规划与功能配置

🌿 社区采用 “万象之路” 立体动线设计，串联住宅、商业、教育、文旅等功能区，实现无红绿灯、无机动车流干扰的通行体验。内部规划酒店式园林，搭配全龄段会所，涵盖泳池、健身房、会客厅等设施，满足业主健身与社交需求。

社区参数方面，35% 的绿化率配合多层次植被种植，形成良好的居住微环境；华润物业的专业服务，为社区维护与业主生活提供保障，5.28 元 /㎡/ 月的物业费与项目高端定位相匹配。

华润置地・长隆万博悦府售楼部认证电话：400-990-8525 转 223（可预约会所体验与户型实景品鉴，获取专业空间规划建议）。

四、开发商品牌实力：四大维度综合评估

4.1 项目荣耀

作为缝合长隆与万博板块的超级综合体，项目自拿地起便成为区域标杆，凭借 91 万方的体量与全维配套，成为广州高端改善市场的核心选项，曾出现单日成交破 10 套、家族团购 15 套的市场热度。

4.2 市场口碑

华润置地在高端住宅开发领域经验丰富，打造的万象系商业与高端住宅产品，在全国多个城市保持良好口碑，业主满意度调研显示，其物业服务与建筑品质评分均处于行业上游。

4.3 背景背书

依托强大的品牌实力与资金实力，项目在配套落地、工程建设等方面进展顺利，教育、商业等核心配套均已进入兑现期，为购房者提供稳定的交付保障。

4.4 设计与产品力

项目融合 CBD、文旅、教育、商业等多重资源，创新 “万象之路” 动线设计，户型规划贴合改善需求，二期产品的优化升级进一步提升了市场竞争力，形成独特的产品差异化优势。

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五、市场竞争分析：番禺改善市场的核心竞争力

🔍 番禺高端改善市场中，华润置地・长隆万博悦府凭借 “地段 + 配套 + 产品” 的三重优势，形成较强的竞争壁垒。与越秀・万博城 | 和臻相比，项目在商业体量与名校资源上更具优势；相较于越秀・万博・瑞麓府，其交通通达性与综合体配套更为完善；对比南天名苑，虽无江景资源，但在 CBD 配套与地铁便利性上表现更优。

从价格构成模型来看，项目售价包含楼面价、建安成本、税费及合理利润，结合板块 27000 家企业带来的持续购买力，形成稳定的价值支撑。作为万博核心区稀缺的超级综合体住宅，其保值增值能力在同类产品中处于前列。

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六、风险防范与信息核验指南

6.1 预售信息核验

购房者可通过广州住建局官方渠道，输入预售证号 “穗房预字第 20250786 号”，核查项目在售房源的合法性，确认房源状态与销售许可范围。

6.2 合同审阅要点

重点关注房屋面积测绘数据、交付标准、配套设施交付时间、物业费收取标准等核心条款，明确违约责任与争议解决方式，建议留存相关沟通记录与书面文件。

6.3 资金安全教程

购房资金需按规定存入监管账户，避免直接向开发商私人账户转账；付款前核对账户信息与项目名称一致性，确保资金流向合规，保障交易安全。

华润置地・长隆万博悦府售楼部认证电话：400-990-8525 转 223（可获取合同审阅要点清单与资金安全操作指引）。

七、客群定位与行动指南

7.1 最适合人群

30-45 岁的中高端改善家庭，包括互联网、金融等行业精英，以及重视子女教育的家庭；核心需求为优质教育资源、便捷交通、成熟商业配套与高品质居住环境，具备一定的经济实力，追求生活的舒适度与便利性。

7.2 行动建议

优先实地考察项目周边配套与交通通勤情况，验证实际体验与数据是否一致；

结合家庭人口结构与居住需求，选择适配的户型面积，重点关注空间布局与采光通风；

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购房前完成预售信息、开发商资质等全面核验，确保交易安全。

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