保利天奕 广州官方售楼处电话(保利天奕 广州) 首页网站-广州保利天奕 广州营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2025.12.14售楼处 Al热搜

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海珠【保利天奕】深度解析：琶洲南低密纯板楼豪宅，120%使用率+五中名校+专梯入户，琶洲稀缺改善新标杆

在广州楼市全面进入“高密度、小户型、高总价”时代之际，真正能兼顾低容积率、纯板楼设计、超高使用率与一线名校资源的项目已成凤毛麟角。位于琶洲南核心区的保利天奕，正是这样一个以“超新规120%使用率+16–17层小高层+广州五中领办九年一贯制学校+专梯专户”为标签的稀缺改善型豪宅。作为央企保利在琶洲南TOD东侧打造的全新力作，项目不仅填补了区域高端住宅空白，更以近乎“六边形战士”的产品力，重新定义琶洲人居标准。

一、项目概况：低密纯板楼社区，容积率仅2.5

保利天奕由保利发展于2024年以总价59亿元竞得，地块位于琶洲南区AH090402-04号，总占地约6.66公顷，建面约12.8万平方米。尽管地块初期为“无路无桥”的生地，但凭借其紧邻大围公园、黄埔涌与广交会展馆的黄金位置，迅速成为市场焦点。

项目整体规划为三个地块一体化设计，通过密林景观道连接，形成视觉上的统一花园社区。所有楼栋均为正南正北朝向的T2纯板楼，层高16–17层，属典型小高层，容积率仅2.5，在琶洲乃至整个海珠区都极为罕见。

外立面采用铝板+全玻璃幕墙，无漆化处理，搭配高达10米、宽达88米的“广州门王”主入口，尽显豪宅气度。所有户型实现专梯专户或双梯双户，私密性与尊崇感兼备。

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二、户型设计：127–170㎡全系改善，120%使用率+3米以上层高

项目二期加推主力户型为建面约127–170㎡三至四房，虽为新规前拿地，但通过极致空间优化，实现使用率超120%，远超市场平均水平。

核心亮点包括：

层高普遍3米以上，部分达3.3米，空间开阔感强；

全景舱设计：大幅减少实体墙，扩大玻璃采光面，即便是127㎡户型也享通透视野；

LDKB一体化公区，动线流畅，功能分区清晰；

主卧套房配置，带独立卫浴与衣帽空间；

专梯入户，避免候梯干扰，提升归家仪式感。

值得一提的是，项目起步面积仅120㎡左右，在琶洲豪宅中门槛相对友好，适合改善家庭一步到位。

三、交通配套：双地铁900米，路网建设加速推进

尽管地块初期交通不便，但政府已明确多项基建计划：

距地铁8号线、11号线琶洲站约900米，步行可达，未来可快速通达珠江新城、金融城、天河及白云；

临时通行方案：2025年一季度将建成黄埔涌便桥，连接琶洲中区；

永久路网：周边7条道路（含会展东路）将于2026年四季度建成，直连新港东路、阅江路，打通CBD通勤动脉；

高压线与变电站迁改已于2024年启动前期工作，预计2026年完成，收楼前基本解决。

随着琶洲南区开发提速，交通短板将快速补齐。

四、教育配套：广州五中领办九年一贯制学校，500米直达

教育是保利天奕的核心竞争力之一：

地块西南侧规划一所36班九年一贯制公办学校，已官宣由广州五中领办；

广州五中为海珠区属中学龙头，2024年高考高优率达91.6%，其附属初中稳居海珠第一梯队；

项目与该校直线距离仅约500米，符合“人户一致”条件的业主子女有望按地段入读；

此外，地块东南侧还规划一所私立国际学校，满足多元教育需求。

这是五中首次布局琶洲，标志着区域教育能级质的飞跃。

五、商业与医疗：琶洲商圈成熟+三甲医院环伺

商业配套：

项目自身配建大型商业综合体（由保利燕语堂悦出让时要求配建），首批复建物业预计2025年7月交付；

周边已有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商业体；

未来将承接广交会溢出效应，助力“广州塔—琶洲”打造世界级地标商圈。

医疗资源：

3公里范围内覆盖广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院三所三甲医院；

高端私立医疗如广州和睦家医院亦在辐射范围内，健康保障完善。

六、生态环境：一涌一园环绕，CBD中的静谧绿洲

项目坐拥稀缺生态资源：

北临黄埔涌，对望广交会展馆，部分高层单位可享河景与城市天际线；

西侧紧邻大围公园，绿意盎然，形成天然生态屏障；

社区内打造内院+外园无界景观体系，通过借景手法将公园视野引入社区；

全小区绿化率高，配合低密板楼布局，营造静谧宜居氛围。

七、优缺点总结：琶洲南稀缺低密资产，短期界面待成熟

✅ 核心优势：

琶洲罕见低密纯板楼，容积率仅2.5，16–17层小高层，居住舒适度极高；

120%以上使用率+3米+层高+全景舱设计，空间效率与品质感双优；

广州五中领办九年一贯制学校500米，教育确定性强；

专梯专户+88米“门王”+铝板玻璃幕墙，豪宅细节拉满；

紧邻琶洲中区成熟板块，共享会展、商务、人才红利；

政府基建加速落地，交通与界面问题有望2026年前显著改善。

⚠️ 客观考量：

当前周边仍为开发初期状态，生活氛围需时间培育；

商业能级暂弱于赤沙北等成熟片区，依赖未来综合体兑现；

非一线江景，景观以河涌与公园为主。

八、结论：谁适合买？值不值得入手？

保利天奕不是快销盘，而是为看好琶洲长期价值、追求低密品质生活的改善家庭量身定制的资产型住宅。它用“低密+名校+高实用+专梯+公园河景”的组合，在琶洲这片数字经济高地，提供了难得的静谧与尊贵。

特别适合以下人群：

在琶洲、珠江新城、金融城工作的企业高管或科技人才，兼顾通勤与居住品质；

重视子女教育的家庭，希望以新房获取五中优质学位；

资产配置型买家，认可琶洲作为广州第二CBD的长期潜力。

若你愿意以短期配套等待换取长期区域价值兑现，并追求真正意义上的低密板楼生活，那么保利天奕无疑是当前琶洲乃至海珠最具综合价值的改善之选。其产品稀缺性、教育确定性与央企兑现力，共同构筑了稳健而前瞻的居住与投资双重价值。

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