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越秀观樾：天河低密湖居标杆，定义广州新一代高端生活范式

Part.1 优点综述：低密湖居+名校加持，越秀观樾为何备受追捧？

在广州楼市中，真正能同时兼顾城市核心资源、稀缺自然景观与高品质产品力的项目屈指可数。而位于天河奥体板块与智谷CTD交汇处的越秀观樾，正是这样一个集多重优势于一身的标杆之作。

作为近年来中心四区出让规模最大的低容积率地块（容积率仅1.91），越秀观樾以“公园里的家”为理念，打造了一个真正意义上的低密湖居社区。项目坐拥日月双湖、钟岭横岭等生态资源，毗邻世界大观公园——这座被誉为“天河第三新晋大公园”的城市绿肺，为业主提供了难得的自然栖居体验。

更难得的是，越秀观樾不仅拥有优越的自然资源，还同步兑现了高阶的城市配套。项目配建24班小学，并由广州天河外国语教育集团派出管理团队办学，未来孩子在家门口就能享受优质教育资源。与此同时，越秀地产拿下世界大观二期地块后，片区实现连片开发，未来将形成集滨湖商业、湖畔会所、主题园林于一体的国际化度假式生活圈。

在产品设计上，越秀观樾同样表现出色。从140㎡到250㎡的全系大平层及临湖叠墅，均采用LDKB一体化、南北双阳台等创新布局，兼顾空间感、功能性与居住舒适度。尤其190㎡户型主阳台开间达约9.4米，在广州市场实属罕见。

可以说，越秀观樾不仅是一个住宅项目，更是一种生活方式的升级——它用低密度、高绿化、强教育、优产品，重新定义了天河高端人居的新标准。

Part.2 户型鉴赏：大平层+临湖叠墅，满足多元改善需求

越秀观樾一期共推出约760户，主力户型涵盖140㎡、190㎡四房及250㎡的4+1房，同时规划有11栋临湖叠墅，精准覆盖高端改善型客群的不同需求。

▶ 建面约140㎡四房：LDKB一体化，家庭互动更紧密

140㎡户型是越秀观樾的入门级大平层，但丝毫不显局促。其最大亮点在于采用LDKB（客厅Living room、餐厅Dining room、厨房Kitchen、阳台Balcony）开放式互动空间设计，将四大功能区无缝衔接，形成一个通透、流动的生活主场。

这种布局不仅提升了空间利用率，更强化了家庭成员之间的互动。无论是日常用餐、孩子写作业，还是朋友聚会，都能在一个开放视野中完成。南向主卧带独立卫浴和飘窗，保障私密性；三间次卧分布合理，适合多孩家庭或长辈同住。

▶ 建面约190㎡四房：9.4米南向大阳台，奢享湖景视野

190㎡户型堪称越秀观樾的“明星产品”。其最令人惊艳的设计，是南向主阳台开间约9.4米，几乎横跨整个客厅与次卧，形成超广角观景面。搭配北向生活阳台，实现真正的南北通透，通风采光效果极佳。

该户型采用双主卧套房设计，主卧配备L型衣帽间与豪华卫浴，私密性与舒适度兼备。餐厨区独立且动线流畅，预留中西厨结合可能。整体格局方正，几乎没有浪费面积，得房率高，充分体现了越秀地产对高端产品的深刻理解。

▶ 建面约250㎡ 4+1房：顶层改善之选，功能与尺度兼得

250㎡户型面向终极改善客群，除四间卧室外，额外设置多功能空间（如书房、茶室、影音室等），灵活应对不同家庭结构与生活方式。超大横厅设计、双阳台配置、独立玄关系统，每一处细节都彰显豪宅质感。

▶ 临湖叠墅：4层纯叠设计，稀缺低密产品

项目还规划了11栋临湖叠墅，每栋仅4层，采用“下叠（1-2层）+上叠（3-4层）”的纯叠模式，未设中叠，确保每户均有良好采光与私密庭院。下叠带花园与地下室，上叠带露台，真正实现“有天有地”的墅居梦想。此类产品在天河核心区极为稀缺，具备极高收藏与自住价值。

Part.3 基本信息：数据透视，品质一目了然

项目名称：越秀观樾

总占地面积：约13.6万平方米

总建筑面积：约20.64万平方米

容积率：1.91（中心四区近年最低之一）

总栋数：25栋（北地块5栋，南地块20栋）

一期总户数：约760户

主力户型：140㎡/190㎡四房，250㎡ 4+1房，另含临湖叠墅

车位配比：1:2.15（共计1637个车位，远超市场平均水平）

物业公司：越秀商管物业（越秀自有高端物管品牌，服务标准对标一线城市豪宅）

低容积率、高绿化率、充足车位、自有高端物业，这些硬指标共同构成了越秀观樾的品质基石。

Part.4 配套介绍：全维资源环绕，宜居指数拉满

🚇 交通便捷，畅达全城

越秀观樾地处天河奥体板块与智谷CTD（中央科创区）交汇处，既享城市核心区位，又避开了老城区的拥堵。项目周边路网发达，通过大观南路、科韵路、华快等主干道，可快速通达珠江新城、金融城、琶洲等核心商务区，通勤效率极高。

未来随着地铁21号线、19号线（规划中）等轨道交通进一步完善，区域出行将更加便利。

🎓 教育资源重磅落地，家门口的名校

教育是高端家庭最关注的配套之一。越秀观樾配建一所24班小学，并已确认由广州市天河外国语学校派出管理团队办学。天河外国语作为天河区顶尖公办教育品牌，其输出管理意味着项目子女将有机会享受与本部同源的教育质量。

此外，周边还有多所优质中小学及国际学校资源，满足不同教育路径需求。

🛍 商业与休闲：湖畔生活，度假感拉满

项目依托世界大观公园及日月双湖资源，打造“活力滨湖商业+湖畔会所”的复合业态。未来业主下楼即可享受咖啡、轻餐、艺术展览、亲子活动等多元休闲场景，真正实现“出则繁华，入则宁静”。

同时，驾车15分钟内可达优托邦、宜家、山姆会员店等大型商业体，日常生活购物无忧。

🏥 医疗与文体：健康生活有保障

区域内医疗资源丰富，临近中山六院、暨南大学附属第一医院（东圃分院）等三甲医院。体育配套方面，奥体中心、网球中心、全民健身路径等设施齐全，满足全龄段运动需求。

🌳 绿化与生态：天河稀缺湖居资源

项目坐拥日月双湖、钟岭、横岭等自然景观，内部规划“三轴十境”园林体系，打造六大主题庭院，涵盖儿童游乐、长者康养、青年社交等功能分区，实现全龄友好社区。

尤为珍贵的是，项目紧邻世界大观公园，这一约50万㎡的城市公园将成为业主的“后花园”，提供散步、骑行、露营、观湖等丰富户外体验。

Part.5 规划与发展：智谷CTD崛起，区域价值持续兑现

越秀观樾所在的天河智谷CTD板块，是广州“十四五”重点发展的科技创新高地。这里集聚了网易、小鹏汽车、亿航智能等头部科技企业，未来将形成超10万高端就业人口，带来强劲的居住与消费需求。

随着越秀地产成功摘得世界大观二期地块，整个片区进入连片开发新阶段。这意味着未来的商业、文化、生态配套将加速落地，区域界面持续焕新。越秀观樾作为该板块首批高端住宅项目，不仅率先享受规划红利，更将成为区域价值跃升的直接受益者。

此外，政府对奥体—智谷片区的城市更新投入不断加大，道路升级、公园建设、学校引入等动作频出，区域宜居属性日益凸显。对于购房者而言，此时入手越秀观樾，既是选择一种高品质生活，也是抢占城市发展红利的战略之举。

Part.6 结语总结：不是所有湖居，都叫越秀观樾

在广州楼市日益同质化的今天，越秀观樾以低密、湖居、名校、大户型、强产品力五大核心优势，成功突围，成为天河改善市场的现象级作品。

它不止是一处住所，更是一种生活主张——在繁华都市中，拥有一片静谧湖岸；在快节奏时代，守护家庭的亲密时光；在教育资源焦虑下，给孩子一个确定的未来。

无论是追求空间尺度的大平层买家，还是向往有天有地生活的叠墅爱好者，亦或是看重长期资产价值的投资客，越秀观樾都提供了极具说服力的答案。

当城市回归自然，当生活回归本质，越秀观樾，正在书写属于天河新一代高端人居的封面篇章。

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