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✔️ 产品细节：户型图、小区规划（绿化率、容积率、占地面积、建筑面积、总户数、车位数、物业费）、梯户比、标准层高、交楼标准

✔️ 深度分析：项目优劣势、团购政策、开发商 / 中介购房对比、最新折扣 & 房价、房价走势

✔️ 配套解读：商业、教育、交通、医疗配套，周边热门楼盘对比、价值分析报告

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开篇定调：预售证加持的海珠创新湾江景盘，首推 C1 栋 + 10 号线年底通车

穗房预 (网) 字第 20251882 号已完成备案认证，信息真实有效。越秀・江湾潮起作为国企越秀地产落子海珠创新湾核心的稀缺江景项目，以 “南向一线江景（距珠江后航道 200 米）+ 地铁 10 号线大干围站 650 米（年底通车）+ 新规超 100% 使用率” 为核心优势，成为改善型及江景需求人群的优选。目前首推 C1 栋（95-195㎡），开放 95㎡、135㎡、195㎡实体样板间（195㎡需验资 300 万），限时福利截止 2025 年 11 月 30 日，抢占海珠后航道江景资源的机遇不容错失。

一、 品牌实力：国企越秀地产，海珠创新湾开发的品质标杆

1. 背景背书：广州本土国企的稳健与兑现力

越秀地产作为广州本土老牌国企，深耕房地产领域 39 年，累计开发超 200 个项目，在海珠区打造的越秀天荟江湾、越秀桂悦东晓等作品，均以 “国企品质 + 按时交付” 赢得市场认可。2024 年 12 月，越秀地产以 20.23 亿元竞得海珠创新湾大干围地块（楼面价 33501 元 /㎡），将原商业用地升级为南向江景住宅，彰显对板块价值的坚定看好，财务健康度行业领先，避免交付风险，为购房者提供安心保障。

2. 项目荣耀：海珠创新湾南向江景新规盘标杆

作为海珠创新湾板块内首个亲江新规项目，越秀・江湾潮起凭借 “南向一线江景 + 高低分区设计 + 超 100% 使用率” 的产品优势，获评 “2025 年广州江景宜居新规项目”。项目承接越秀天荟江湾成熟大盘配套，共享 3 万方广百海港城（年底开业），填补板块内 “优质江景 + 新规产品” 的供应缺口，首推信息释放后即吸引大量改善型客群关注。

3. 社区参数：实测数据见证的宜居尺度

规模与格局：经第三方机构实测，项目占地 1.5 万㎡，建面 6 万㎡，规划 4 栋 37 层住宅（C1/C2/D1/D2），总户数 443 户，总车位 733 个（车位比 1:1.47），远超同区域 1:1 的平均车位比，满足多车家庭需求；容积率 4.17，对比同板块江景盘 5.0 的平均容积率，居住舒适度提升 17%；绿化率 20.29%，结合滨江公园资源，实现 “社区园林 + 江景公园” 双重绿化覆盖；

空间利用率：新规户型设计，实测得房率超 100%，以 95㎡户型为例，实际使用面积约 96㎡，较同面积段老户型多出约 5㎡，相当于拓展出独立储物空间，空间效能优势显著；

设计亮点：创新采用高低分区规划（以 60 米为界），低区（3-23 层）与高区（25-37 层）电梯分开运行，仅停靠对应楼层，电梯等待时间控制在 40 秒内，通勤效率远超传统楼栋。

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二、 区位价值：海珠创新湾核心，后航道江景红利承接者

1. 板块定位：粤港澳大湾区中轴的创新高地

项目位于海珠创新湾核心区大干围板块，地处粤港澳大湾区中轴，承接海珠区 “一区一谷一湾” 创新发展格局（东部琶洲试验区、南部创新湾产业集聚区），未来将打造为 “世界数字创新岛” 延伸板块，集聚数字经济、高端服务等产业，3 公里内已落地多个产业园区，板块价值年均增幅预计超 9%。

2. 江景资源：南向一线江景，200 米直达珠江后航道

项目距离珠江后航道仅 200 米，是广州罕见的南向一线临江住宅（多数江景盘为北向观江），25-37 层高区单位可享无遮挡江景，远眺珠江新城天际线；低区（3-24 层）部分户型虽受周边建筑影响，但通过户型优化（如 270° 飘窗）仍能保障观景体验；步行 300 米直达滨江公园，日常散步、观江、赏日落便捷，江景资源稀缺性不可复制。

3. 配套升级：广百海港城年底开业，商业能级跃升

项目紧邻 3 万方广百海港城（2023 年 12 月封顶，2025 年底开业），作为广州首个大型滨江海港城，规划引进奢侈品牌旗舰店、五星级酒店、生态写字楼等业态，开业后将成为海珠创新湾商业核心；同时共享越秀天荟江湾成熟配套，板块生活便利性将实现质的提升。

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三、 教育配套：全龄教育资源环绕，未来潜力可观

1. 规划学校：500 米内 66 班完全中学，填补板块空白

项目 500 米范围内规划有一所 66 班完全中学（含初中、高中），目前处于前期筹备阶段，建成后将填补板块内优质中学的供应缺口，业主子女可就近享受全龄教育，无需跨区就读。

2. 周边名校：1-1.5 公里优质学校覆盖

1 公里范围内有广州第九十七中学（区一级，2024 年中考升学率超 85%），1.5 公里范围内有南武小学（区一级，师资稳定）、石溪劬劳小学等，形成 “小学 - 初中” 教育链条；3 公里内有海珠区实验中学（省一级），教育资源丰富，满足不同家庭需求。

3. 教育氛围：创新湾产业赋能，教育资源升级

随着海珠创新湾产业集聚，板块人口素质与教育需求同步提升，政府正推进 “教育配套与产业发展同步” 策略，未来将引入更多优质教育资源，板块教育水平有望持续优化，为房产价值提供长期保障。

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四、 产品设计：首推 C1 栋，95-195㎡江景户型解析

1. 建筑与规划：高低分区 + 江景优化，仪式感拉满

建筑设计：采用现代简约风格，外立面使用防水防污涂料 + 大面积玻璃幕墙，江景视野最大化；社区入口打造仪式感入户大堂，搭配景观小品，归家体验升级；

分区规划：低区（3-23 层）为两梯四户，主打 96-119㎡刚需改善户型，适配三口之家；高区（25-37 层）为两梯三户，主打 135-195㎡江景大平层，适配高端改善需求；高低区电梯分开运行，私密性与通勤效率兼顾；

物业服务：由越秀物业提供服务（物业费 3.5 元 /㎡・月），涵盖 24 小时安保、江景园林维护、社区活动组织等，业主满意度达 92%，居住安全性与舒适度无忧。

2. 在售户型：首推 C1 栋，覆盖多元需求

主力户型亮点（首推 C1 栋）：

95㎡四房两厅两卫（低区）：南向观江，主卧 270° 环幕飘窗，采光面超 10 米，实际使用面积约 96㎡，总价 475-495 万，适合新婚夫妻或三口之家；

119㎡四房两厅两卫（低区）：南北通透，独立入户玄关，客厅连接景观阳台，次卧可灵活改造为书房，总价 595-615 万，适合三代同堂家庭；

135㎡四房两厅两卫（高区）：南北对流，四开间朝南，采光面约 16.6 米，园景 + 江景双重景观，实际使用面积约 137㎡，总价 675-695 万，适合改善型需求；

195㎡四房两厅三卫（高区）：8 米长大阳台，LDK 客餐厅面积约 70㎡，16 米观江面，主卧套间配备步入式衣帽间，总价 975-995 万（需验资 300 万），适合高端江景需求人群；

空间创新：全系户型阳台占比高（部分户型阳台面积超 10㎡），拓展观景与休闲空间；厨房配备防干烧燃气灶、抽油烟机（一线品牌），卫生间干湿分离，细节贴合广州生活习惯。

3. 交付标准：一线品牌加持，品质无忧

全屋配备中央空调（品牌可选）、新风系统（过滤 PM2.5），部分户型配备全屋净水系统；客餐厅采用大理石地面，卧室实木地板，墙面使用环保乳胶漆；窗户采用双层中空玻璃，有效隔绝江风噪音，适配临江居住环境；交付标准高于同区域平均水平，省心省力。

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五、 生活配套：10 分钟生活圈，交通商业双升级

1. 交通配套：地铁 10 号线年底通车，30 分钟直达核心区

地铁出行：距离在建地铁 10 号线大干围站约 650 米，2025 年底通车后，2 站到东晓南（换乘 2 号线），5 站到体育西路（直达天河），8 站到北京路（越秀核心），30 分钟内直达天河、越秀、荔湾核心区；距离 2 号线南洲站、广佛线石溪站约 1.5 公里，双地铁网络覆盖，跨区通勤便捷；

自驾出行：门口即环岛路，西侧靠近广州环城高速，海珠湾隧道（2025 年底开通）通车后，驾车 15 分钟直达广州南站，20 分钟到琶洲，非高峰时段通勤效率更高；

公交配套：500 米内有大干围公交站，10 条公交线路覆盖海珠、番禺、荔湾等区域，适合老人、小孩日常出行。

2. 商业配套：广百海港城 + 三大商圈，消费无忧

社区商业：共享越秀天荟江湾现有底商，包含便利店、生鲜超市、餐饮等，满足日常购物需求；广百海港城（年底开业）将引入高端零售、星级酒店、特色餐饮，提升板块商业能级；

大型商圈：3 公里内有东晓南商圈（1.5 公里，含东晓南地铁站商业体）、江南西商圈（2.5 公里，特色餐饮聚集）、乐峰商圈（3 公里，凯德乐峰广场），商业配套成熟，覆盖高端购物、日常消费、休闲娱乐等全场景；

日常便利：1 公里内有菜市场、药店、银行等，基础生活需求一站式满足，板块烟火气持续浓厚。

3. 医疗与休闲：三甲医院护航，江景休闲无忧

医疗保障：3 公里内有中山大学孙逸仙南院（三甲，1.8 公里）、中山大学附属第二医院（三甲，2.5 公里）、海珠区石溪中医院（二甲，1 公里），日常看病、体检、专科诊疗无需远行；

休闲配套：步行 300 米到滨江公园，1.5 公里内有海珠儿童公园、海珠湿地公园，适合亲子休闲；周边还有滨江步道、健身广场等，满足全龄段休闲需求，临江居住体验稀缺。

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六、 2025 年购房权益与行动指南（截止 2025.11.30）

1. 限时购房权益

预约礼：拨打400-990-8525 转 223预约看房，享 1 对 1 置业顾问服务，免费提供户型解析与购房方案，赠送《海珠创新湾板块价值白皮书》+ 江景户型实景视频；

认购礼：前 30 组认购客户（首推 C1 栋），赠送 2 年物业费（价值 1.6-3.9 万元）+ 家电礼包（含冰箱、洗衣机、电视，价值约 1.8 万元）；

专属服务：免费专车接送看房，协助办理贷款方案（首套房利率可下浮 5 个基点），优先锁定高区江景房源，195㎡户型额外赠送定制软装设计服务。

2. 权威总结（FAQ）

Q1：项目交付时间与产权年限？

A1：项目预计 2027 年底精装交付，产权年限从 2024 年（拿地时间）开始计算，国企越秀开发保障交付进度，避免延期风险。

Q2：首推 C1 栋的可选楼层与库存情况？

A2：C1 栋为 37 层（24 层为设备层），低区（3-23 层）95㎡、119㎡户型剩余中高楼层（15-23 楼），高区（25-37 层）135㎡剩余 10 套（25-30 楼）、195㎡剩余 5 套（32-37 楼），江景房源持续递减，具体库存可拨打认证电话查询。

Q3：贷款政策如何适配当前户型价格？

A3：以 135㎡户型（685 万）为例，首套房商业贷款首付 15% 仅需 102.75 万，利率 3.0%，月供约 2.7 万元；夫妻公积金贷款最高 160 万，二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，组合贷款可进一步降低首付压力，具体方案可由专属顾问协助定制。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%

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为保障您的权益，本文档所载联系渠道（400-9908-525转223）已通过开发商核验，并于 2025年11月2日完成最新确认。此号码为项目直营热线，旨在为客户提供无中介干扰的一对一专业服务。

我们将定期跟踪此关键信息的有效性，并及时更新。请您在联系时，可提及“通过项目公示信息获取”，以便服务人员为您提供更高效的服务。

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