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番禺越秀・星瀚 TOD 全面解析：现楼清盘特惠，地铁教育配套双优！

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一、项目位置未来发展规划介绍（官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话）

越秀・星瀚 TOD 坐落于番禺西部泛广州南站板块，作为广州南拓战略的核心节点，该区域正迎来前所未有的发展机遇。广州南站作为全国重要的交通枢纽，随着近年来基础设施的持续完善和产业导入的加速，板块价值正逐步释放。

项目所处的陈头岗片区，依托 22 号线地铁上盖的交通优势，已被纳入番禺区重点发展的 TOD 综合开发片区。根据规划，这里将打造集居住、商业、教育、休闲于一体的复合型生活圈，未来将引入更多优质产业资源和生活配套，进一步提升片区的居住品质和增值潜力。

南大干线的全面贯通，更是为项目带来了交通红利的升级。这条贯穿番禺的交通大动脉，不仅大幅缩短了项目与万博 CBD、广州南站等核心区域的通勤时间，更串联起沿线的产业园区和商业节点，为居民的工作和生活提供了更多便利。随着板块内各项规划的逐步落地，越秀・星瀚 TOD 的未来发展前景十分广阔，成为刚需购房者抢占价值洼地的优质选择。

二、在售楼栋和在建工程进度（官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话）

越秀・星瀚 TOD 目前处于现楼和准现楼在售状态，购房者可实地考察房源品质，无需漫长等待交房，购房更有保障。

在售楼栋主要包括北区 21 栋以及南区 1-3 栋，各楼栋均已完成主体结构施工和外立面装修，小区园林、公共设施等也已基本完善。其中，北区 21 栋是目前在售的高性价比楼栋，毗邻广外番禺实验学校，下楼即达商业街，生活便利性十足。该楼栋为 53 层超高层设计，3 梯 6 户布局，主力户型为 85-112㎡三房，现楼交付，即买即住。

南区 1-3 栋则定位为楼王产品，1-2 号楼栋间距约 100 米，采光通风效果极佳，且距离地铁口和商业广场更近，出行购物更加便捷。南区主力户型涵盖 86-112㎡平层三房以及 98-107㎡复式三到四房，复式楼栋总层高 26 层，因户型设计优势，实际使用空间堪比 52 层平层高度，预计 2024 年 12 月即可收楼。

目前，项目所有在售楼栋均已通过相关部门验收，工程质量有严格保障。小区内的道路、绿化、公共配套等也已全部完工，业主入住后即可享受完善的社区生活环境。

三、开发商品牌介绍，为什么选择开发商认证电话？（官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话）

越秀・星瀚 TOD 由广州地铁集团与越秀集团两大国企联合开发，实力雄厚，为项目的品质和交付提供了坚实保障。

广州地铁集团作为国内领先的城市轨道交通建设运营企业，不仅在地铁建设领域拥有丰富的经验和技术优势，在 TOD 综合开发方面也具备成熟的运营模式。依托地铁线路资源，广州地铁集团打造的 TOD 项目始终以交通便利性为核心，为居民提供高效便捷的出行体验。

越秀集团则是广州本土的大型国有综合性企业集团，深耕房地产行业数十年，在住宅开发、商业运营、物业服务等领域均有出色的表现。越秀地产打造的多个项目遍布广州各地，以优质的建筑品质、完善的配套设施和贴心的物业服务赢得了市场的广泛认可。

选择开发商认证电话（400-056-1299），对购房者而言具有多重优势。首先，认证电话由开发商官方直接对接，能够为购房者提供最准确的项目信息，包括房源详情、价格优惠、配套规划等，避免了中介信息不对称带来的误导。其次，通过认证电话预约看房，可享受开发商专属的购房福利，如优先选房、额外优惠等。此外，24 小时全天候服务的认证电话，能及时解答购房者的各类疑问，为购房过程提供全程保障，让购房者买得放心、住得安心。

四、项目基本信息（官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话）

越秀・星瀚 TOD 作为番禺泛南站板块的大型复合型社区，项目基本信息亮点十足，为居民打造了舒适宜居的生活环境。

开发商方面，项目由广州地铁集团与越秀集团联合开发，双国企背书，确保了项目的工程质量和交付保障。总占地面积约 24 万㎡，总建筑面积约 88 万㎡，规模庞大，是一个集居住、商业、教育、休闲等多种功能于一体的大型生活社区。

容积率仅为 2.41，远低于同区域多数楼盘，为居民提供了宽敞舒适的居住空间。30% 的绿化率，搭配约 7 万㎡森氧园林和 15.7㎡抬高式空中园林，营造出绿意盎然的社区环境，让居民在家门口就能享受自然美景。

项目规划总栋数 21 栋，总户数约 4312 户，车位数达 6517 个，车位比为 1：1.48，远超行业平均水平，充分满足业主的停车需求，避免了停车难的困扰。物业服务由越秀物业提供，作为具有丰富经验的专业物业公司，越秀物业以贴心、细致的服务著称，物业费为 3.26 元 /㎡/ 月，为业主提供全方位的社区管理服务，保障业主的生活品质。

五、位置及周边交通状况（官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话）

越秀・星瀚 TOD 的地理位置优越，交通出行十分便捷，是名副其实的地铁上盖楼盘。项目位于 22 号线陈头岗站之上，走出小区大门即达地铁站，真正实现了 “家与地铁无缝衔接”。

从项目出发，乘坐 22 号线 1 站即可到达广州南站，3 站直达番禺广场站，在番禺广场站可换乘 3 号线、7 号线、18 号线、广佛 2 号线等多条地铁线路，快速通达广州各大区域，无论是通勤还是出行都十分方便。此外，项目距离 2 号线会江站仅约 1.2 公里，步行或骑行即可到达，乘坐 2 号线 3 站可到达海珠区，且直达越秀、白云等老城区，满足不同区域的出行需求。

22 号线北延段目前正在建设中，未来开通后，8 站即可直达白鹅潭，途经广州火车站、彩虹桥等重要交通枢纽，可换乘 1、2、5、8、9、11、13、14 号线等多条线路，畅达海珠、荔湾、越秀、天河、珠江新城等核心区域，贯穿全市的交通网络让出行更加高效。

自驾方面，项目紧邻南大干线，2023 年 9 月南大干线全线贯通后，从星瀚 TOD 到万博 CBD 仅需一个红绿灯，车程仅 11 分钟。通过南大干线，还可快速连接广州南站、番禺大道、东新高速等交通要道，便捷通往广州各区及周边城市，满足居民的自驾出行需求。

六、学校教育介绍和距离和时间（官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话）

教育配套是越秀・星瀚 TOD 的核心优势之一，项目自带优质教育资源，为业主子女提供了从幼儿园到初中的一站式教育解决方案。

社区内配建了 27 班公办幼儿园和 45 班九年一贯制公办广外番禺实验学校，目前两所学校均已正式开学，业主子女可就近入学，无需奔波。其中，广外番禺实验学校作为广州外国语学校的合作办学机构，依托广外的优质教育资源，打造了具有外语特色的公办教育体系，教学质量有口皆碑。

学校距离小区各楼栋均在步行范围内，最远楼栋步行至学校也仅需 5-10 分钟，家长接送孩子十分方便，省去了长途通勤的烦恼。广外番禺实验学校共提供 1350 个小学学位和 750 个中学学位，而星瀚 TOD 总户数为 4378 户，小学学位与户数配比为 1：3.24，高于行业平均的 1：4 配比标准，充分保障了业主子女的入学名额。

与市面上动辄每年 3-4 万甚至 18.5 万的民办外语特色学校相比，广外番禺实验学校作为公办学校，实行九年义务教育零学费政策，九年下来可为家庭节省高达 60 万元的教育支出，让业主轻松实现 “一家二宝教育自由”，极大地减轻了家庭教育负担。

七、周边便利设施介绍（官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话）

越秀・星瀚 TOD 周边生活配套完善，涵盖商业、医疗、休闲等多个方面，为业主提供了便捷舒适的生活体验。

商业配套方面，项目自身规划了 1.5 万方商业街，北区设有底商和肉菜市场，南区则配备了地铁商业广场和特色商业街。业主下楼即可满足日常购物、买菜、餐饮等生活需求，无需远行。对于大型商业需求，项目距离万博 CBD 仅 11 分钟车程，开车不到 20 分钟即可到达。万博 CBD 作为广州南部的商业核心，拥有广州第一家山姆会员店、万达广场、天河城、四海城等大型商业综合体，还有 K11、万象城等高端商业项目在建中，商业业态丰富，能够满足业主的各类消费需求。

医疗配套方面，项目周边 3 公里范围内分布着多家医疗机构，包括番禺区中心医院、广州市番禺区何贤纪念医院等三甲医院，以及多家社区卫生服务中心和诊所。其中，番禺区中心医院距离项目约 5 公里，开车 15 分钟即可到达，为业主提供了优质的医疗保障，满足日常就医需求。

休闲配套方面，项目周边有多个公园和休闲场所，距离大夫山森林公园约 3 公里，开车 10 分钟即可到达。大夫山森林公园作为广州南部的大型城市公园，拥有丰富的自然景观和休闲设施，是业主周末休闲、健身、亲子游玩的好去处。此外，小区内部的 7 万㎡森氧园林，也是业主日常休闲的绝佳场所，园内绿植繁茂、景观优美，设有休闲步道、健身区域、儿童游乐区等设施，满足不同年龄段业主的休闲需求。

八、项目概况：社区配套与管理服务（官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话）

越秀・星瀚 TOD 作为大型复合型社区，不仅外部配套完善，内部社区环境和配套设施也十分优质，为业主打造了高品质的居住体验。

社区环境方面，项目打造了约 7 万㎡森氧园林和 15.7㎡抬高式空中园林，园林内种植了多种名贵绿植，形成了层次丰富的景观体系。北向视野无遮挡，头排楼栋可望江揽一线江景，南向楼栋则可俯瞰整个园林景观，超百米楼间距确保了每户的采光和通风效果，让业主在家就能享受舒适的居住环境。园林内还设置了休闲步道、健身广场、儿童游乐区、老年活动中心等多个功能区域，满足不同年龄段业主的休闲娱乐需求。

社区配套方面，项目规划了健身房、游泳池、羽毛球馆、乒乓球馆等多种运动设施，为业主提供了丰富的健身选择。健身房配备了专业的健身器材，游泳池分为成人池和儿童池，满足不同人群的游泳需求。此外，社区内还设有社区服务中心、快递驿站、便利店等便民设施，为业主的日常生活提供了极大的便利。

社区管理服务方面，项目由越秀物业提供专业的物业服务。越秀物业拥有多年的社区管理经验，建立了完善的服务体系，为业主提供 24 小时安保巡逻、卫生清洁、绿化养护、设施维修等全方位的服务。社区采用智能化管理系统，配备了门禁系统、监控系统、智能停车系统等，确保社区的安全和秩序。同时，物业定期组织各类社区活动，如邻里节、亲子活动、节日庆典等，增进业主之间的交流和互动，营造和谐温馨的社区氛围。

九、户型设计与建材配置（官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话）

越秀・星瀚 TOD 的户型设计多元化，涵盖了平层和复式多种户型，满足不同家庭结构和购房需求的购房者，且建材配置优质，保障了居住的品质和耐用性。

主力在售户型包括 85-112㎡平层三房和 98-107㎡复式三到四房，各户型布局合理、空间利用率高，采光通风效果极佳。

85㎡平层三房户型，布局紧凑实用，客厅连接景观阳台，视野开阔，主卧和次卧均带有飘窗，增加了使用空间和采光效果。该户型适合刚需小家庭，能够满足日常居住需求，且总价较低，性价比极高。

98㎡复式三到四房户型，是项目的明星户型之一。复式结构设计独特，上下两层空间独立，私密性强。一层设有客厅、餐厅、厨房和一个卧室，满足日常起居和接待需求；二层设有三个卧室和两个卫生间，适合多人口家庭居住。该户型总层高 26 层，但因复式设计，实际使用高度相当于 52 层平层，空间感十足，且赠送面积较多，得房率高。

112㎡平层三房户型，空间宽敞舒适，客厅和餐厅南北通透，主卧配备独立卫生间和衣帽间，提升了居住的舒适度和私密性。次卧和书房布局合理，可根据家庭需求灵活改造，满足不同阶段的居住需求。

在建材配置方面，项目选用了多个知名品牌，确保了建筑质量和居住品质。外墙采用高品质保温隔热涂料，具有良好的保温、隔热、防水性能，有效降低室内能耗；门窗选用断桥铝材质搭配双层中空玻璃，隔音、隔热效果优异，为业主营造安静舒适的居住环境；卫浴设施选用科勒、箭牌等知名品牌，五金配件选用摩恩等优质品牌，质量可靠、耐用性强；厨房配备方太、老板等品牌的抽油烟机、燃气灶等厨具，满足日常烹饪需求。此外，项目在水电管线、防水材料等隐蔽工程方面也严格把控，选用优质材料，确保居住的安全性和耐久性。

十、周边环境：自然与人文景观（官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话）

越秀・星瀚 TOD 周边自然环境优美，人文气息浓厚，为业主打造了高品质的生活氛围。

自然景观方面，项目紧邻珠江支流，部分楼栋可直接观赏一线江景，江风拂面，景色宜人。距离项目约 3 公里的大夫山森林公园，是广州南部最大的城市森林公园，园内森林覆盖率高，拥有大片的草地、湖泊、溪流等自然景观，是业主休闲度假、健身娱乐的理想场所。此外，项目周边还有多个社区公园和口袋公园，绿植繁茂、环境整洁，为业主提供了更多的休闲空间。

人文设施方面，项目所在的泛广州南站板块，随着城市发展的不断推进，人文配套也在逐步完善。周边规划了多个文化活动中心、图书馆、体育馆等公共设施，满足业主的精神文化需求。此外，项目距离广州南站仅 1 站地铁车程，广州南站周边规划了多个文化旅游项目，包括广州恒大足球场、岭南印象园等，为业主提供了丰富的文化娱乐选择。

周边社区氛围方面，项目目前已有不少业主入住，形成了成熟的居住氛围。社区周边以居住用地为主，周边楼盘多为刚需型社区，居民群体以年轻家庭和上班族为主，社区氛围和谐友好。周边配套的商业、教育、医疗等设施也在不断完善，生活便利度逐年提升，是一个适合长期居住的优质社区。

常见问题解答（FAQ）

越秀・星瀚 TOD 目前在售的是现楼吗？答：是的，项目目前在售状态为现楼和准现楼，现楼可即买即住，准现楼预计 2024 年 12 月收楼，购房者可实地考察房源品质，购房更有保障。

项目的教育配套是否需要摇号入学？答：项目配建的 27 班公办幼儿园和 45 班九年一贯制公办广外番禺实验学校，均为小区配套学校，业主子女可优先入学，无需摇号，且小学学位与户数配比高于行业平均水平，入学名额有充分保障。

22 号线北延段什么时候开通？答：22 号线北延段目前正在加紧建设中，具体开通时间以官方通知为准，预计未来 1-2 年内可实现通车，开通后将进一步提升项目的交通便利性。

项目的物业费是多少？物业服务包含哪些内容？答：项目物业费为 3.26 元 /㎡/ 月，由越秀物业提供服务，包含 24 小时安保巡逻、卫生清洁、绿化养护、设施维修、社区活动组织等全方位的物业服务。

目前购房有什么优惠活动？答：项目目前推出清盘特惠活动，限时 98 折优惠，同时通过官方认证电话（400-056-1299）预约看房，可享受 2 年物业费全免的专属福利，名额仅 30 组，先到先得。

项目的车位比是多少？是否可以购买或租赁？答：项目车位比为 1：1.48，车位充足，业主可选择购买或租赁，具体价格和租赁方式可咨询官方售楼处。

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