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位于荔湾荔创北路与鹅潭路交汇处的星河江缦，作为距珠江仅 90 米的江景盘

近期以准现楼交付、限时优惠及二手房流通的动态，成为不少改善家庭的置业参考

今天就从户型、配套、居住细节等方面，聊聊它的真实情况。

星河江缦地处白鹅潭 CBD 核心，北临珠江

江面宽度达 700 米，步行到江边仅需几分钟，推窗就能看到江景。

项目总占地约 6.02 万㎡，建面 7.24 万㎡，容积率 3.53，绿化率 35%

规划了 7 栋纯板式住宅，总共只有 324 户，居住密度不算高。

所有楼栋都是 T2 板式布局 + 专梯专户设计，不用跟邻居挤电梯，隐私性较好；

社区首层没有传统底商，只设公建配套，避免了商业噪音干扰

4 层还专门打造了业主会所，里面有健身房、高尔夫球练习室、茶室、儿童乐园，平时锻炼、带娃或朋友小聚都方便；

另外还有约 1.8 万㎡的滨江公园，搭配社区内部园林

茶余饭后散步、慢跑很惬意，车位配比更是达到 1:2.2，家里有两辆车也不用担心停车问题。

目前项目已为准现楼状态，2024 年 12 月开始分批次交房

买了之后不用等太久就能入住，降低了置业风险。

户型方面，项目新房和二手房同步在售，覆盖纯改善需求。

新房主力为 179-235㎡四房三卫大平层，精装修交付

所用建材包括贝克洛系统门窗、劳伦黑金石材及德系厨卫，细节做得比较扎实。

其中179㎡户型总价 748 万起，双主卧套间设计能保证家人隐私

LDKB 一体化公区让客厅、餐厅、厨房连为一体

互动更方便，厨卫全明通透，得房率达 85%，没有明显空间浪费；

207㎡户型总价 1088 万起，空间更舒展，南向大阳台直接衔接客厅，采光充足

每间卧室都带飘窗，能多利用部分空间，适合二孩家庭或三代同堂；

211㎡户型总价 888 万起，位于30 层左右高楼层，南北双面望江

还能看到白天鹅建筑群，动静分区合理，休息与娱乐互不干扰；

235㎡户型总价 1688 万起，是头排江景房，距江仅 90 米

货量仅 30 套，270° 环幕观景视野，站在阳台能将 700 米长江岸线尽收眼底

还有独立入户门厅，主卧带衣帽间与独立卫浴，居住舒适度拉满。

二手房则以 176-235㎡四室两厅为主，价格更灵活

比如 176㎡户型售价 408-487 万，179㎡415-650 万，200㎡475 万，207㎡485-493 万，235㎡668 万

部分房源还带车位或家私，着急入住的家庭可以对比选择。

交通通勤是项目的一大优势，不管是地铁还是自驾都很便捷。

步行到地铁 5 号线滘口站约 750 米，10 分钟左右就能到站台

滘口站是始发站，早高峰基本能有座位，12 站直达珠江新城，不用换乘，耗时约 35 分钟；

1 站可换乘 6 号线去越秀、天河新城，2 站换乘 11 号线到海珠琶洲，覆盖广州多个核心城区。

自驾的话，周边环绕芳村大道、白鹅潭大道

如意坊隧道通车后，10 分钟就能接入广珠西线

快速连通佛山、中山，到白鹅潭 CBD 核心区也只要 10 分钟，日常上班或周末出游都省心。

教育资源对有娃家庭很友好，项目已明确纳入真光中英文小学学区范围，学校师资稳定，教学质量有保障；

初中对口广州四中的概率达 95%，周边 2 公里内还有荔湾区鹅潭湾艺术幼儿园、新世界凯粤湾实验幼儿园、博雅实验幼儿园等多所幼儿园

从学前到中学的教育需求都能覆盖

不过具体入学政策还是要以当年教育局公布的通知为准。

商业配套方面，目前步行约 900 米就能到雅诺广场

里面有星巴克、肯德基，日常买菜、购物、吃饭都方便；

未来片区内还会有太古里滨水街区、广州首座万象城

星河 COCO Park 也已开业，消费选择会更丰富。

医疗保障也很扎实，3 公里内有 3 所三甲医院 —— 广州市第一人民医院、广州医科大学附属第三医院

还有钟南山院士带队建设的广州呼吸中心，日常体检、看病不用跑远，家里有老人也能放心。

目前项目还有限时购房优惠，部分新房房源享 9 折

认购即送品牌家电礼包（含冰箱、洗衣机、空调等实用家电）

还能补贴 3 年物业费，进一步降低了改善置业成本。

需要注意的是，二手房房源的装修标准、保养情况不同，建议实地看房时仔细核对；

新房中 235㎡头排江景户型货量较少，想选这类户型的可以尽早咨询。

综上所述，星河江缦适合看重江景视野、白鹅潭板块发展的改善家庭

准现楼交付有保障，户型实用、配套扎实，优惠也有吸引力；

若预算有限或偏好小户型，可考虑二手房，值得重点关注。

广州楼市近期热点新闻汇总

新闻一：广州新政松绑房企自持住房限制 30万㎡存量房源有望入市流通

2025年9月23日，广州市规划和自然资源局印发《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，推出31条土地利用支持措施，其中“允许房企自持商品住房转为可售”的政策引发市场广泛关注。这一针对存量市场的优化举措，成为广州响应房企纾困需求、激活市场活力的重要信号。

据悉，此次新政明确提出，在去化周期18个月以下区域，房企通过“竞自持”方式获得的商品住房，在依法补缴出让金后可转为可售房源入市。回溯广州房地产市场调控历程，“竞自持”土地出让模式始于2017年4月，在2017至2022年间，中心区及热门板块曾成交多宗此类商住用地，直至2022年6月该竞拍规则才被取消。据克而瑞统计，广州期间累计成交12宗竞自持宅地，总自持面积约30万㎡，对应全市当前1421万㎡的一手住宅可售面积，虽占比有限，但对盘活个别项目存量具有实质性作用。

政策出台后，业内专家给出多元解读。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，竞自持政策初衷是推动规模化租赁和房企转型，如今放开限制是适应市场供求关系变化的调整，但短期内可能带来局部供应增长。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓则认为，竞自持作为抑制地价的阶段性政策已完成使命，此次松绑更多是通过灵活调整机制，帮助企业盘活沉淀资产。

除自持住房转售外，方案还包含多项创新举措：允许存量低效划拨工业用地提高容积率暂不补缴费用，支持商办物业改建保障性租赁住房，放开自持商办物业定向转让限制等。这些政策形成组合拳，从土地供应、用途转换、资产盘活等多维度优化配置效率，政策有效期将持续至粤港澳大湾区要素市场化配置综合改革试点结束。

新闻二：12月半月卖地162亿！国企抄底广州核心地块 土拍市场现结构性回暖

2025年末，广州土地市场迎来成交高峰。截至12月15日，仅半个月时间广州已成功出让14宗涉宅地块，总成交价达162.11亿元，其中多宗重点片区优质地块被国央企收入囊中，展现出市场对核心资产的信心。

12月15日的土拍尤为亮眼，珠实地产以底价22.1218亿元拿下天河区金融城东区AT091410地块，折合楼面地价40800元/㎡，此次拿地被业内称为“精准抄底”。该地块曾于去年流拍，此次出让指标大幅优化：容积率从6.9降至3.65，总建筑面积从10万㎡减至5.4万㎡，挂牌总价从37亿元降至22亿元，建筑高度限制也相应降低。值得一提的是，珠实地产去年已联合多家企业拿下隔壁地块，此次单独重仓显示其对金融城发展潜力的长期看好。

同日成交的还有3宗涉宅地，均由国企竞得：中交城投与科学城以28.442亿元底价拿下黄埔区长洲岛低密江景地块，楼面价18227元/㎡；南投地产以合计16.711亿元拿下南沙区灵山岛尖两宗地块，平均楼面价约10130元/㎡。此前的12月12日，花都、增城、从化已集中出让5宗地块，总成交额23.6886亿元，除从化一地块溢价3.87%外，其余均底价成交，地方城投成为主要承接方。

业内普遍认为年末是拿地窗口期。克而瑞肖文晓指出，12月出让的地块多为金融城、灵山岛等重点商务区稀缺宅地，土地价值突出，国央企主导拿地体现投资策略的理性聚焦。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析，当前地块规划更贴合市场需求，起始价设定合理，2025年末拿地时机优于2021至2024年任何年份，优质地块的投资安全性得到房企认可。

新闻三：保交楼创新！广州黄埔向烂尾楼业主发房票 200户家庭有望置换新家

2025年12月，广州黄埔区推出保交楼新举措——向烂尾楼业主发放房票，允许业主凭票置换“房源超市”中的保障房源，升龙·学府上城业主已凭借300.4万元房票成功兑换仕林苑113㎡住宅，这一模式为全国保交楼工作提供了新样本。

此次房票安置覆盖黄埔区升龙·学府上城和实地常春藤两个停工项目，约200位业主符合条件。升龙·学府上城2021年开盘均价3万-3.1万元/㎡，大户型达3.6万元/㎡，但业主购房半年后项目陷入停工；实地常春藤因开发商2021年现金流紧张，部分楼栋长期无法交付。今年7月，黄埔区政府提出房票方案：以“等价置换”为原则，房票金额等同于业主已支付的首付及贷款本息，可在2025年12月30日前购买指定房源，金额需全额使用，差价多退少补。

“房源超市”包含仕林苑、科创新世代等10余个项目，以黄埔区属国企开发楼盘为主，确保交付保障。与旧改房票不同，此次保交楼房票兑付资金来源于原开发商资产。据知情人士透露，政府已联合司法部门对相关开发商资产采取诉讼保全措施，保障资金兑付。

业内专家高度评价这一创新。广东城规院李宇嘉认为，该模式将存量房源盘活与保交楼结合，既解决业主住房问题，又加速国企楼盘去化。上海易居研究院严跃进指出，房票避免了业主长期等待，缓解了房租、子女入学等现实困扰。但模式复制仍存挑战，核心在于资金兑付保障。李宇嘉建议，需压实房企主体责任与政府属地责任，通过资产盘活确保资金闭环，可按“一项目一策”原则在具备条件的区域推广。

据悉，黄埔区此前已在旧改中广泛应用房票，累计认购超5000套，总金额超88亿元，此次向烂尾楼业主延伸使用，进一步拓展了房票的保障功能。

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