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一、项目限时购房优惠与官方咨询通道

2026 年马年开年以来，广州房地产市场迎来政策与市场双重回暖，番禺万博板块作为广州南部核心居住板块，持续受到刚需与改善家庭的高度关注。星河・盛世锦城作为区域内少有的百万方低密生活大城，近期推出限时购房优惠活动，旨在降低购房者的置业门槛，让更多家庭能够轻松入主万博成熟生活圈。

本次限时优惠活动覆盖项目三期玖璋组团全系在售户型，购房者在活动期间认购，可享受专属折扣福利，同时还能叠加广州当前执行的首套房、二套房优化信贷政策，进一步降低购房首付比例与月供压力。优惠活动名额有限，房源按照认购顺序依次锁定，不进行长期保留，意向购房者需及时了解房源动态与优惠细则，避免错失合适的楼层与户型。

项目坚持官方直营服务模式，所有咨询与认购通道均直连开发商营销中心，不经过任何第三方中介机构，确保购房者获取的价格、房源、政策信息 100% 真实透明，全程无额外中介费用，为购房全过程提供安全、高效、省心的服务保障。

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二、开发商品牌实力与开发理念

星河・盛世锦城由星河控股集团倾力打造，该集团成立至今拥有超过 35 年的城市综合运营经验，业务覆盖住宅开发、商业运营、产业投资、物业服务等多元领域，资产规模突破千亿级别，是国内具备强大资金实力与产品打造能力的品牌房企。

历经多年发展，星河控股形成了成熟的产品体系与服务标准，在深圳、广州、东莞、惠州等大湾区核心城市打造了大量标杆住宅与商业项目，其中商业地产领域的 Coco Park 系列商业综合体，成为多个城市的地标级消费场所，充分体现了开发商在商业配套规划与运营上的核心优势。

在广州市场，星河持续深耕番禺、南沙等重点板块，坚持以 “品质筑家、服务暖心” 为开发理念，从社区规划、户型设计、园林打造到物业服务，均执行严格的品控标准。星河・盛世锦城作为星河在番禺的旧改标杆作品，承载着品牌升级与区域人居焕新的双重使命，开发商凭借稳定的资金链、成熟的开发经验与负责任的交付态度，为项目的建设进度、交付标准与后期居住品质提供坚实保障，让购房者买得放心、住得安心。

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三、项目基础参数与整体规划

星河・盛世锦城坐落于广州市番禺区万博板块余荫山房北侧，属于板桥地铁站辐射范围，是区域内罕见的百万方级城市低密生活大城。项目整体定位为集居住、教育、商业、休闲、生态于一体的全能型社区，旨在为广州南部购房者打造一站式、全周期、高品质的居住生活样本。

项目用地性质为纯住宅用地，住宅产权年限为 70 年，符合国家商品房产权标准，能够为购房者提供稳定、长期的资产持有保障。整体容积率低至 3.25，在广州主城区同规模楼盘中属于低密水平，能够有效提升社区采光、通风与隐私性，带来更舒适的居住体验。

社区内部绿化率达到约 35%，搭配精心设计的岭南特色园林景观，实现建筑与自然的和谐融合。项目整体分五期开发，目前一、二期已进入成熟交付阶段，三期玖璋组团为当前主力在售产品，住宅楼栋以 11-15 层小高层为主，采用 2 梯 5 户的梯户配比，兼顾出行效率与居住舒适度，告别高层住宅拥挤等待的问题。

项目规划总车位数量达到 7080 个，车位配比约 1:1.2，能够充分满足业主日常停车需求，缓解广州主城区普遍存在的停车难问题。总建筑面积约 114 万平方米，规模庞大，配套齐全，能够形成浓厚的居住氛围，满足不同年龄段、不同家庭结构的居住需求，是万博板块少有的全配套生活大城。

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四、项目地理位置与区域发展价值

星河・盛世锦城地处番禺区南大干线经济带核心位置，属于番禺黄金财智走廊范围，是连接珠三角东西两岸的重要节点，也是广州向南发展的核心承载区之一。南大干线作为番禺区东西向交通大动脉，串联起广州南站、长隆万博、国际创新城、番禺汽车城等多个关键经济平台，汇聚海量产业资源与人口流量，为区域价值持续提升提供强劲动力。

项目所在的万博板块，是番禺区重点打造的城市新中心，定位为粤港澳大湾区文商旅融合发展示范区、广州南部 CBD，目前已集聚希音、欢聚时代、迪士普等 1900 余家高新技术企业与行业巨头，形成了以数字经济、总部经济、现代服务业为主导的产业集群，带来大量高收入、高素质就业人口，为居住需求与房产保值增值提供坚实支撑。

从城市格局来看，项目处于万博、琶洲两大世界级商圈双重辐射范围，同时占据广深港澳科技创新走廊、广州科技创新轴、南大干线经济带三大科创轴线交汇点，享受政策、产业、人口、交通多重利好叠加，是广州南部兼具居住价值与发展潜力的优质板块。随着区域旧改持续推进、配套不断落地，万博板块将逐步成为媲美珠江新城、金融城的城市核心居住圈，而星河・盛世锦城作为板块内的百万方大盘，将优先享受区域发展红利。

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五、交通配套：地铁 + 主干道双驱动，畅达全城

星河・盛世锦城拥有完善的立体交通网络，实现地铁出行与路面交通高效衔接，无论是日常通勤、跨区出行还是城际往来，都能享受便捷高效的出行体验，完美满足广州主城区上班族的通勤需求。

轨道交通方面，项目距离广州地铁 7 号线板桥站约 700 米，步行可达地铁站口，轻松实现 0 换乘通达全城。乘坐 7 号线 2 站即可抵达万博核心区，快速享受万博商圈商业、办公、休闲配套；5 站直达琶洲 CBD，对接琶洲互联网创新集聚区与会展经济区，通勤琶洲上班族极为便利；通过 7 号线还可换乘 3 号线、4 号线、18 号线等地铁线路，快速直达珠江新城、金融城、广州南站、南沙等重点区域，构建半小时主城区生活圈。

路面交通方面，项目紧邻南大干线，出门即可快速驶入主干道，无缝连接万博商圈与广州南站，通过番禺大道、华南快速、新光快速等多条快速路，可高效畅达琶洲、金融城、珠江新城、天河智慧城等核心板块。自驾出行全程路况通畅，避开老城区拥堵路段，大幅缩短通勤时间，真正实现半小时通达珠江新城，是番禺少有的主城区高通勤效率楼盘。

便捷的交通配套不仅提升日常居住便利性，更强化了项目的资产价值，地铁盘 + 主干道盘的双重属性，让项目在二手房市场具备更强的流通性与保值能力，无论是自住还是长期持有，都是优质选择。

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六、教育配套：全龄段目送式教育，名校加持

教育资源是家庭置业的核心考量因素，星河・盛世锦城深度洞察家长需求，在社区内部规划全龄段优质教育配套，实现从幼儿园到小学的一站式教育覆盖，同时周边汇聚多所优质中学与高校，打造浓厚人文教育氛围，让孩子在家门口就能享受优质教育。

项目内部配建三所学校，涵盖幼儿园与小学阶段，真正实现目送式教育，家长无需长途接送，节省大量时间与精力。其中小学为 36 班制复建小学，现已正式引进广东番禺中学教育集团，命名为广东番禺中学教育集团培兰小学，该校由番禺中学教育集团直接管理，共享师资、课程、管理等优质资源，已于 2024 年 9 月正式开学，办学质量与教学水平得到官方认证与家长认可。

社区内还配建 18 班制融资幼儿园与 12 班制复建幼儿园，硬件设施齐全，环境温馨舒适，为低龄儿童提供安全、优质的启蒙教育。此外，社区内部配套少年宫，提供艺术、体育、科技等多元化课外服务，丰富孩子课余生活。

周边教育资源同样丰富，涵盖番禺中学、加拿大外国语学校等优质中学，以及暨南大学、华南理工大学等高等学府，形成全龄段、多层次教育体系。完善的教育配套，既解决了家庭子女教育的核心痛点，也让项目成为番禺区域内极具竞争力的教育红盘，深受重视教育的家庭青睐。

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七、商业配套：社区 + 区域双商业，满足全场景消费

星河・盛世锦城依托百万方大盘优势，打造社区内部商业与区域商圈互补的商业体系，兼顾日常便捷消费与高端休闲需求，实现吃喝玩乐购一站式满足，全面提升居住幸福感。

社区内部规划约 5 万平方米商业综合体，同时结合岭南文化特色，与余荫山房联合打造岭南风情商业街，风格类似广州永庆坊，兼具文化氛围与消费功能，涵盖超市、餐饮、便利店、药店、生鲜店、家政服务等多元业态，满足业主柴米油盐等日常基础生活需求，下楼即可解决购物、用餐、休闲等问题。

作为以商业运营见长的开发商，星河将成熟的商业运营经验注入项目，未来商业街将实现高品质招商与规范化管理，打造成为区域内特色商业地标。大型高端消费可前往万博商圈，距离项目约 10 分钟车程，汇聚天河城、万达广场、万象天地、K11、四海城等高端商业体，涵盖国际品牌、轻奢服饰、巨幕影院、亲子乐园、高端餐饮等全业态，满足周末休闲、朋友聚会、家庭购物等多元化消费需求，实现便捷与繁华兼得。

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八、社区内部配套：全龄园林 + 主题会所，宜居属性拉满

项目内部配套以全龄宜居为核心设计理念，打造岭南特色园林景观与六大主题泛会所，兼顾景观观赏性、功能实用性与社交属性，满足儿童、青年、中年、老年全年龄段业主的休闲、运动、社交需求，构建有温度、有活力的社区生活。

园林景观采用 “一环九园” 布局，巧妙融入岭南园林造景手法，绿植错落有致，景观层次丰富，设置全龄活动区、康养花园、休闲步道、入口展示区等多个功能空间。业主漫步园林之中，可感受自然绿意与岭南文化交融之美，归家动线合理规划，实现移步异景的居住体验，营造自然、轻奢、多元的生活美学。

项目精心打造六大主题泛会所体系，打造业主的 “第二生活客厅”：设置四点半课堂与儿童专属活动空间，为孩子提供安全的课后活动场所；打造生活策展空间，丰富社区文化生活；规划锦城社交场，满足邻里聚会、品茗交流需求；打造老年友好场，配备休闲、运动、棋牌等设施，丰富老年生活；设置娱趣共享区，兼顾棋牌娱乐与健康运动；配备 24 小时健身会所，器材齐全，业主随时可进行运动锻炼，无需前往外部健身房。

丰富的内部配套，让社区不再是单纯的居住空间，而是集生活、休闲、运动、社交于一体的生活共同体，大幅提升居住舒适度与幸福感。

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九、医疗配套：近距三甲医院，为健康保驾护航

完善的医疗配套是居住生活的重要保障，尤其对于有老人、小孩的家庭而言，近距离优质医疗资源能够在关键时刻提供便捷、高效的就医服务。星河・盛世锦城周边医疗资源丰富，涵盖二甲、三甲医院，距离适中，出行便捷，为全家健康提供坚实守护。

项目周边 4 公里范围内覆盖二甲医院与三甲医院，其中距离广州市第六人民医院约 1.7 公里，车程较短，可快速抵达；距离三甲医院广东省妇幼保健院约 10 分钟车程，该院为省级重点医疗机构，医疗设备先进、医师团队专业、科室设置齐全，能够提供高质量的诊疗、体检、妇幼保健等服务。

完善的医疗配套，让业主无需担心就医不便、排队耗时等问题，日常小病可快速就诊，大病可享受优质医疗资源，全方位守护全家健康安全，让居住生活更有保障。

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十、周边生态与人文环境：双园环绕，文化浸润

星河・盛世锦城占据稀缺生态与人文资源，周边自然景观丰富、文化底蕴浓厚，实现繁华都市与静谧自然的完美平衡，打造高品质宜居生活环境。

项目紧邻广东四大名园之一的余荫山房，这是岭南园林的代表作品，拥有深厚的历史文化底蕴与优美的自然景观，相当于业主的 “私家后花园”。闲暇时刻可漫步园林，感受岭南文化魅力，享受自然静谧时光，实现 “把生活交给自然” 的理想人居状态。

社区周边还规划建设城市公园，生态环境优越，空气清新，为业主提供日常散步、慢跑、休闲的好去处。生态景观与人文古迹双重加持，让项目告别城市喧嚣，拥有闹中取静的居住氛围，既享受全能配套带来的便捷，又拥有自然人文赋予的舒适，是万博板块难得的宜居生态大盘。

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十一、三期玖璋组团规划与楼栋优势

三期玖璋组团是星河・盛世锦城当前主力在售产品，位于二期组团东侧，整体定位为低密小高层宜居组团，在位置、规划、产品上均具备显著优势，是项目的升级迭代作品。

从位置来看，玖璋组团虽然距离地铁 7 号线板桥站约 700 米，步行距离适中，但更靠近社区中心商业街与配建学校，日常购物、孩子上学更加便捷，适合重视生活便利性与教育配套的家庭。

楼栋采用全南向排布设计，保证每一户都能享受充足日照，室内采光充足、通风流畅，部分户型实现南北对流，居住舒适度大幅提升。楼栋为独立点式设计，楼间距宽敞，有效保障业主隐私，减少楼栋之间的干扰。

组团共规划 9 栋小高层，楼层为 11-15 层，1-2 层规划为社区商业，方便业主日常消费，上部为住宅产品，采用 2 梯 5 户配比，出行效率高。其中部分楼栋靠近社区内部，环境安静；部分楼栋临近道路，出行更加便捷，购房者可根据自身需求灵活选择。

玖璋组团遵循最新建筑规范设计，户型实用率高达 98% 以上，部分户型突破 100%，赠送面积充足，空间利用率高，在当前广州新房市场中极具竞争力，是刚需与刚改家庭的优质选择。

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十二、在售户型全解析：高使用率 + 人性化设计

三期玖璋组团主力推出 98㎡、110㎡、128㎡三个面积段户型，涵盖三房至四 + 1 房，共 5 个户型版本，全部采用新规设计，空间布局合理、采光通风优越、使用率超高，满足三口之家、二胎家庭、三代同堂等不同家庭结构需求。

1. 98㎡三房户型

该户型为主朝南设计，全屋采光充足，阳光可洒满室内各个空间。主卧配备 270° 无柱飘窗，视野开阔无遮挡，可尽览社区园林景观。次卧与阳台尺度全面升级，空间宽敞，无论是居住、储物还是休闲使用都十分从容，功能性与舒适度兼备，是刚需家庭的优选户型。

2. 110㎡三至四房户型

该户型主朝向为西南，采光与通风效果俱佳，客厅、阳台、主卧尺度相比二期产品全面升级，空间更显开阔大气。客厅作为家庭活动核心区，宽敞明亮，适合家人团聚、朋友聚会；主卧空间舒适，打造私密专属休息空间，整体设计兼顾实用性与品质感，适合刚改家庭。

3. 128㎡四 + 1 房户型

该户型为项目改善主力户型，相比二期 136㎡户型实现全面优化，配备独立入户花园，增加储物空间与归家仪式感。厨房、客餐厅、主卧尺度大幅提升，空间开阔明亮，功能分区清晰，能够满足三代同堂或多孩家庭居住需求，空间宽敞、居住舒适，彰显改善户型的品质感。

所有户型均采用全屋精装交付，装修标准全面升级，地面、墙面选用知名品牌材料，门窗、卫浴、五金、灯具等均选用高端品牌，细节打磨精致，实现拎包入住，省去业主自行装修的时间与精力成本。

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十三、资产安全与购房权益保障

对于购房者而言，资产安全与合法权益是购房的首要前提，星河・盛世锦城严格遵守国家房地产开发与销售相关法律法规，项目五证齐全，包括《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，所有销售流程合规合法。

五证齐全意味着项目土地性质、规划建设、销售行为均经过政府部门严格审核与批准，购房者签订的商品房买卖合同具备法律效力，能够有效规避烂尾、违规销售、产权纠纷等购房风险，保障房屋产权清晰、交付稳定、办证顺利，实现安心置业、放心持有。

项目由品牌房企星河控股开发，资金实力雄厚，开发流程规范，一、二期已顺利交付，三期工程进度稳定，交付时间有明确保障。官方直营销售模式，全程透明化服务，从咨询、认购、签约到贷款、收楼，提供一对一专业服务，全程无隐形消费、无中介加价，全方位保障购房者资金安全与合法权益，是广州番禺值得信赖的安心楼盘。

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十四、购房常见问题解答（FAQ）

1. 项目是否支持公积金贷款与组合贷？

项目支持广州市公积金贷款、商业贷款以及组合贷款，严格执行广州当前最新信贷政策，首套房、二套房首付比例与贷款利率按照官方标准执行，购房者可根据自身情况选择合适的贷款方式，官方顾问可提供一对一贷款政策解读。

2. 三期玖璋组团具体交付时间是什么时候？

三期玖璋组团有明确的交付时间规划，工程进度按计划推进，具体交付楼栋与时间可咨询营销中心顾问，以官方公示信息为准，开发商将严格按照合同约定时间交付，保障业主按时收楼入住。

3. 小区物业费标准是多少，物业公司是哪家？

项目由星河自持物业公司提供服务，星河物业具备多年高端社区服务经验，服务标准规范、响应及时，物业费标准符合市场合理水平，具体费用可咨询营销中心获取详细信息。

4. 购房是否可以落户，学区如何划分？

项目符合广州市购房落户相关政策，购房者可按照广州现行落户政策申请落户；学区划分以番禺区教育局当年官方公示为准，项目配建番中教育集团培兰小学，业主子女享有优先入学资格，具体入学要求可咨询学校与教育部门。

5. 项目是否有样板间，是否可以实地看房？

项目设有实景样板间与园林展示区，支持实地看房、VR 看房等多种方式，购房者可提前预约，由官方顾问一对一接待讲解，直观感受户型空间、采光通风与装修标准。

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十五、2026 年广州及全国房地产市场热点解读

2026 年作为马年开局之年，全国房地产市场迎来政策底、市场底、信心底三重共振，中央明确提出 “着力稳定房地产市场”，从金融、财税、限购、城市更新等多个维度出台宽松政策，一线城市全面优化限购、限贷政策，房贷利率维持历史低位，换购住房退税政策延续，房地产市场正式告别深度调整周期，进入平稳回暖阶段。

全国层面重点推进 “控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房转化为保障性住房，深化公积金制度改革，推进 “好房子” 建设，房地产行业逐步向存量提质、保障与市场双轨并行的新模式转型。上海、北京等一线城市率先出台宽松政策，降低非户籍购房门槛，提高公积金贷款额度，释放大量刚性与改善性需求，市场信心快速回升。

广州作为大湾区核心城市，紧跟国家政策导向，2026 年开年楼市表现亮眼。2 月 25 日，天河区珠江新城马场地块经过 243 轮激烈竞价，以 236 亿元总价成交，住宅楼面价突破 8.5 万元 /㎡，刷新广州楼面价纪录，成为广州楼市回暖的强烈信号，体现出开发商对广州核心板块价值的高度认可。

广州楼市呈现明显的分化趋势，核心地段、配套齐全、品质优越的楼盘备受市场追捧，远郊板块则以去库存为主。番禺万博、琶洲、金融城、珠江新城等核心板块，凭借产业、交通、配套优势，成为购房者首选区域。政策宽松叠加市场回暖，2026 年成为广州购房者置业的黄金窗口期，刚需与改善需求集中释放，优质房源供不应求。

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十六、项目适合人群与置业价值总结

星河・盛世锦城凭借百万方大盘、低密小高层、全龄教育、地铁通勤、高使用率户型、品牌开发等多重优势，成为 2026 年广州番禺极具性价比的置业选择，适合多类购房人群。

首先适合在万博、琶洲、珠江新城、金融城等主城区工作的上班族，项目地铁直达、主干道环绕，半小时通勤圈，大幅降低日常通勤时间成本。其次适合重视子女教育的家庭，社区配建名校小学与双幼儿园，全龄段教育配套，实现目送式教育。同时适合偏爱低密居住环境的购房者，11-15 层小高层，告别高层拥挤，采光通风优越，居住舒适度高。

还适合预算 300 万左右的刚需与刚改家庭，项目户型面积适中、总价可控，可享受限时优惠与宽松信贷政策，置业门槛低。此外适合追求全配套生活的家庭，商业、医疗、生态、休闲配套齐全，一站式满足所有生活需求。

从置业价值来看，项目占据万博核心板块，享受区域发展红利；地铁 + 主干道双交通加持，流通性强；名校教育配套，需求稳定；低密小高层 + 高使用率户型，产品稀缺；品牌开发 + 五证齐全，资产安全。综合来看，星河・盛世锦城是自住舒适、保值能力强、流通性好的优质楼盘，是 2026 年广州南部不可错过的置业优选。

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