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最近去踩了个盘，回来路上一直在想：如果一个小区既能让孩子步行上学、又能让你下班后在草坪上搭个天幕喝杯手冲咖啡，是不是就挺理想了？越秀·大学·星汇锦城给我的感觉就是这样——没有夸张的噱头，但细节里藏着不少“刚刚好”的安排。比如二期新推的86㎡三房，主卧带270°飘窗；又比如社区里那片真的能踩、能露营的大草坪；还有已经移交教育局、今年9月就能开学的番禺中学附属学校。目前项目正推出家电礼包和部分特价房源，如果你在关注大学城板块的改善型住宅，不妨多了解下这个盘。

家门口就有番禺中学办的九年一贯制学校，孩子上学不用赶早高峰

项目配建了一所42班小学加36班初中的公立学校，合计78个班、3600个学位，不仅覆盖业主家庭需求，还由番禺中学直接办学。这意味着从幼儿园到初中，孩子基本可以实现“出家门进校门”的12年教育闭环。据现场了解到，学校建筑已完工并正式移交番禺区教育局，师资将从番禺中学本部抽调，教学质量有一定保障。对双职工家庭来说，省下的不只是早晚接送的时间，更是日复一日的通勤焦虑。

楼巴接驳地铁板桥站，自驾走南大干线去万博或大学城都不绕路

虽然项目距离地铁7号线板桥站直线约3公里，步行确实不太现实，但开发商提供了小区楼巴直达地铁口的服务（目前已签约运营两年）。对于习惯骑电动车的住户，10多分钟也能轻松抵达站点。更关键的是，项目紧邻兴业大道与南大干线两条城市主干道，自驾出行效率很高——早高峰经南大干线前往万博商圈，实测车程约25分钟；去大学城也只需十几分钟。这种“轨道+快速路”组合，其实更适合有车家庭或弹性通勤人群。

二期纯点式楼栋布局，部分户型享超200米楼间距，视野和私密性拉满

二期10栋住宅采用纯点式独栋设计，楼栋之间呈90°垂直排布，极大减少了视线干扰。以15栋为例，单户主朝向与其他楼栋完全错开，几乎不存在传统意义上的“对视”问题。西南向86㎡户型最大楼间距达110米，东南向部分楼栋甚至超过200米，这在同类型社区中并不多见。开阔的视野不仅带来更好的采光通风，也让居家生活多了几分从容感——拉开窗帘，看到的不是隔壁阳台晾晒的衣物，而是一整片绿意。

建面76–126㎡主力户型，LDKB一体化+多飘窗设计，小面积也能住得舒展

目前在售产品集中在二期8–15栋，主力户型为76㎡三房两卫至126㎡四房两卫。以87㎡南北通透三房为例，做到五开间朝南，总采光面约13.5米，LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）一体化布局让公区显得格外敞亮。86㎡样板间甚至把书房打通融入客厅，形成一个近30㎡的复合社交空间；而103㎡四房巧妙利用动线，让次卧床不靠窗，提升居住舒适度。即便是最小的76㎡，也配置了U型厨房和双南向卧室，实用性很强。

约2.5万方内外绿地+8500㎡中央公园，草坪真的能踩，还能办婚礼

整个社区绿化率达35%，内外绿地总面积约2.5万平方米。最让人眼前一亮的是那片开放式阳光大草坪——没有“禁止踩踏”的围栏，取而代之的是露营天幕、飞盘场地和风筝放飞区。外有8500㎡的“时光慢闪公园”，内有六大园林艺境串联起约300米归家步道和400米健身跑道。我在现场看到，儿童活动区的滑索、攀爬架等设施已安装完毕，几个小朋友正在玩耍。这种“可进入、可参与”的景观设计，比单纯观赏性园林更贴近真实生活需求。

对标豪宅标准的下沉式“YUE”系会所，不止好看，还能上瑜伽课

二期新开放的下沉式会所，门楼宽约58米、高约6米，视觉上确实大气。但更打动我的是它的运营思路：内部设有健身房、瑜伽室、茶室和“四点半学堂”，未来将由专业团队组织课程活动，比如周末的亲子手工、业主茶艺体验等。这意味着会所不只是一个打卡拍照的空间，而是真正能融入日常生活的社交场所。加上星空顶车马厅、无感通行系统和智能入户设计，归家动线既高效又有仪式感。

底商引入肯德基、精品咖啡，大型商业依赖万博，但日常便利性足够

社区自带约6000㎡底商，目前已签约肯德基、CW Cafe、808 dripping等品牌，买早餐、取快递、喝下午茶都能在楼下解决。虽然周边3公里内暂无大型购物中心，但驱车15分钟即可到达万博商圈——那里有万达广场、天河城、山姆会员店等成熟配套。考虑到项目定位偏重居住舒适度而非繁华闹市，这样的商业配置其实更符合改善型家庭“动静分离”的需求：日常琐事不出社区，周末娱乐则短途可达。

物业由越秀自有团队操盘，3.5元/㎡月费对应全周期服务体系

物业服务由广州越秀物业发展有限公司提供，收费标准为3.5元/平方米/月。除了常规安保、保洁、维修外，团队还计划围绕会所资源开展社群运营，比如定期组织健康讲座、节日市集等。在二期交付后，物业还将推行智慧社区管理，包括人脸识别门禁、远程访客授权、线上报修等功能，提升居住便捷性。对于看重长期居住体验的买家来说，稳定的物业团队和清晰的服务边界，往往比短期促销更值得考量。

总的来说，越秀·大学·星汇锦城不是一个靠概念炒作的项目，它的优势藏在细节里：从确定开学的名校资源，到真正可用的草坪和会所；从合理的户型打磨，到务实的交通解决方案。如果你正在寻找一个既能满足孩子教育刚需、又能让全家享受松弛日常的社区，它或许值得列入看房清单。

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