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海珠区南石头街道一直是老广青睐的居住片区

这里既有工业大道沿线的成熟烟火气，又能快速接入江南西、昌岗等核心商圈。

中冶逸璟广场就扎根于此，地处江燕路与燕翔路交叉口

作为央企中冶置业开发的项目，它的现房属性和适配不同需求的户型

对在海珠、天河通勤的刚需族来说值得了解

从基础信息来看，项目总建筑面积约18.2万平方米，容积率3.2，绿化率35%

规划了12栋住宅和部分配套商业，总户数约900户，车位配比1:1.2

共1080个地下车位，日常停车压力不算大。

物业由中冶置业集团物业服务有限公司负责，物业费5.6元/平方米/月

属于区域内中*小区的收费标准，服务涵盖24小时安保、公共区域清洁和设施维护

目前已入住的业主反馈整体还算规范。

交通是项目的核心优势之一。

步行到广佛线燕岗站约800米，大概10分钟路程，搭乘广佛线3站可到沙园站换乘8号线，直达琶洲、万胜围等商圈；

距离在建的地铁11号线石溪站约1公里，这条环线预计2025年底通车

未来能直达天河公园、广州东站等枢纽，不用多次换乘。

自驾的话，从小区出来5分钟就能上工业大道，北接内环路到珠江新城约30分钟，南经新滘西路可到番禺

不过早晚高峰工业大道车流量大，建议优先选择地铁通勤。

生活配套方面完全不用愁。小区自带1.2万平方米临街商业，已经入驻了超市、药店和社区食堂，早上买个早餐、晚上买菜都很方便。

步行10分钟可达购物公园，永旺超市、麦当劳等品牌都已开业，朋友小聚或家庭采购足够满足。

教育资源上，项目配建的9班幼儿园已经投入使用，业主子女可优先入园；

3公里范围内有金碧第一小学（西校区）、石溪劬劳小学等公办学校，中学则有广州市第四十一中学

不过具体学区划分需要提前咨询海珠区教育局，热门学校可能存在学位紧张的情况。

医疗保障也很扎实，3公里内有中山大学孙逸仙纪念医院（南院）、广州医科大学附属第二医院两所三甲医院，日常体检、就医都很便捷。

值得一提的是，项目距离海珠区少年宫不远

周末带孩子参加兴趣班也很方便，周边还有多个社区公园，傍晚散步遛弯的去处不少。

目前中冶逸璟广场在售的户型覆盖30-76平方米，以复式和双钥匙户型为主

兼顾居住和投资需求，所有户型均为现房，能实地查看采光和格局。

其中30平方米双钥匙D户型是投资热门，总价约145-150万元，单价5万/平左右，采用南北向设计

全玻璃幕墙提升了采光效果，上下两层独立空间

都配有厨房、卫生间和工作台，可分开出租，适合预算有限的投资客。

33平方米复式B户型更适合自住，总价约165-170万元

复式结构增加了空间层次感，一楼是客餐厨一体化设计，二楼作为休息区，虽然面积不大

但通过合理布局实现了动静分离，年轻人独居或小情侣居住刚好够用。

34平方米的户型分两种，A户型南北朝向，双钥匙设计总价约170-175万元，E户型则是单层两室两厅

适合希望空间更通透的购房者，总价稍低约160-165万元。

改善型需求可以关注大户型，51平方米中空H户型总价约255-260万元

中空设计让客厅显得格外开阔，采光和通风效果比小户型更好，适合三口之家短期过渡。

76平方米中空I户型是目前在售的最大户型

南北朝向，三房两厅两卫设计，总价约380-390万元，空间充足且布局方正

主卧带独立卫浴，适合对居住空间有要求的家庭

不过这个户型剩余房源不多，需要提前预约看房。

需要客观提醒的是，部分临近江燕路的楼栋，低楼层可能会受到车流噪音影响，建议实地考察时关闭窗户感受一下；

小区周边还有少量老旧厂房待改造，城市界面暂时不够整洁

但随着海珠区“三谷三湾”规划的推进，未来这一情况会逐步改善。

另外，项目部分户型为商办属性，购房前要明确产权年限和水电费标准，避免后期产生纠纷。

综上所述，中冶逸璟广场交通便利、配套成熟，3万/平左右的单价在海珠核心区很有竞争力。

29-34平方米小户型适合投资或刚需过渡，大户型则能满足家庭居住需求，尤其适合在海珠、天河工作的购房者。

广州楼市年末热点新闻汇总

热点新闻一：单日吸金67亿！广州土拍年末冲刺，金融城楼面价破4万

2025年12月广州土地市场迎来年终爆发，12月15日单日成功出让4宗涉宅用地，总成交额达67.27亿元，创下年内单日成交新高。截至当日，广州12月已累计成交14宗涉宅用地，完成年度出让目标的70%，为全年土拍市场注入强劲动力。此次出让的地块中，天河金融城、黄埔长洲岛、南沙灵山岛等核心区域地块表现尤为亮眼，成为房企争夺的焦点。

天河区金融城东区AT091410地块无疑是本场土拍的“明星”，珠实地产以22.12亿元底价将其收入囊中，折合楼面价40800元/㎡，刷新金融城板块年内楼面价纪录。值得关注的是，该地块曾于去年流拍，经规划优化后重新挂牌，容积率从6.9降至3.65，总建筑面积缩减至5.4万㎡，挂牌总价较去年下降15亿元，让珠实地产的此次拿地堪称“精准抄底”。作为金融城核心地块，其紧邻地铁4号线与5号线交汇的车陂南站，交通便捷度极高，未来将与珠实此前竞得的相邻地块连片开发，打造总货值超100亿元的高端大盘，主力产品为140-250㎡的改善型大户型，填补区域高品质住宅缺口。

黄埔区长洲岛地块则以稀缺低密属性引发关注，中交城投联合科学城集团以28.44亿元竞得该地块，楼面价18227元/㎡。该地块用地面积达20万㎡，容积率仅1.01，创下广州近7年来涉宅地块容积率新低，且三面环江坐拥一线江景资源。根据出让要求，项目需配建4.6万㎡的公共公园绿地及5000㎡商业物业，建筑成本标准高达5160元/㎡，远超普通住宅标准，未来将打造叠墅等低密度高端产品，满足城芯改善群体的居住需求。南沙灵山岛的两宗地块则由南投地产以总价16.71亿元底价拿下，平均楼面价约10130元/㎡，地块采用“超新规”设计，阳台率提升至25%，产品使用率有望达到130%，为刚需群体提供高性价比选择。

从市场格局来看，此次土拍延续了国央企主导的趋势，12月成交的14宗地块中12宗由国企或央企竞得，仅2宗涉及民企。不过民企参与的多元化趋势已现，增城区荔湖街地块由制造业民企永辉纸业旗下的福牛地产竞得，成为跨界开发的典型案例。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，年末集中出让的均为优质地块，既体现了房企对核心区域价值的认可，也为2026年楼市供应奠定基础。据悉，12月中下旬广州还将出让白云新城、海珠广纸等6宗核心地块，其中天河金融城起步区地块起始楼面价已达4.2万元/㎡，市场热度值得期待。

热点新闻二：年末优惠加码！广州新盘加速入市，刚需改善双端发力

临近年末，广州楼市供应端开启“冲刺模式”，新盘入市速度再创新高，在售项目优惠力度持续加码，刚需与改善市场同步升温。中原研究发展部数据显示，11月广州新房成交虽宗数环比下降4%，但成交面积环比增长3%，天河豪宅项目首开热销带动市场企稳，业内预计12月将迎来年末翘尾行情。

新盘开发速度的提升成为年末市场的显著特征。越秀地产于10月28日竞得的番禺大石地块，其打造的越秀·鸿璟台项目仅用40多天便完成从拿地到开放营销中心的全过程，预计12月底正式入市，刷新区域开发速度纪录。该项目容积率仅2.6，是大石板块近三年来密度最低的住宅项目，规划11栋住宅包含8栋板楼，首推89-112㎡三至四房户型，全部南向设计且使用率超100%。凭借毗邻地铁3号线大石站、纳入仲元附属学校教育集团学区、紧邻万民城商业综合体的“学铁商”齐全优势，项目未入市已吸引大量刚需客群关注。

类似的“极速开发”案例在广州多个区域上演。越秀地产10月30日竞得的天河广棠片区地块，新项目越秀·阅璟台预计12月入市；厦门国贸9月拿下的荔湾石围塘地块与保利置业联合开发，绿城10月摘得的白云新城项目与厦门国贸合作，均计划近期亮相。“过去拿地到开售3个月已是极限，现在房企普遍采用‘拿地即开工’模式，最快2个月即可开盘。”一位房企营销负责人表示，前期精准的客群定位与产品模块化设计，大幅压缩了开发周期，而年末冲业绩的需求则进一步加快了推盘节奏。

在售项目的优惠力度同样令人瞩目。黄埔标杆盘大壮名城12月初推出特惠房源，88㎡三房总价260万元起，143㎡四房540万元起，部分单位单价降至“2”字头，价格调整后项目去化率显著提升。白云湖板块的品实云湖花城则将70㎡三房总价降至180万元内，80㎡四房200万元出头，叠加现房“即买即住”优势，成为刚需客群的热门选择。业内分析指出，12月房企为冲刺年度业绩，将推出更多阶段性优惠，包括购房贴息、保价承诺等，尾盘及销售表现一般的项目可能出现更大幅度让利，而新规热门项目价格则保持稳定。随着供应增加与优惠释放，叠加中央经济工作会议“稳楼市”的政策导向，广州新房市场年末翘尾行情值得期待。

热点新闻三：房票购买力爆发！黄埔房票跨区置换落地，带动小户型热销

房票安置正成为激活广州年末楼市的重要引擎，尤其是黄埔区房票实现全市跨区置换政策落地后，房票客户购房占比显著提升，多个项目房票购买占比近半，价格匹配的小户型产品持续热销。机构数据显示，12月第一周，广州房票购房项目集中的区域成交环比提升9%，房票已成为支撑楼市购买力的关键力量。

黄埔区南岗西路城中村改造项目的房票发放，成为近期市场热度的重要推手。11月28日该项目首批房票正式发放以来，已累计带动商品房认购600套，认购金额超11亿元。广州地铁地产·珑岄上城项目相关负责人透露，目前项目房票客户占比已达30%-40%，主要分为两类：一类是南岗村本地村民，项目距地铁南岗站仅三站距离，按房票补偿标准8000-13000元/㎡计算，置换比例可达3:1，房票额度充足的客户更倾向选择此处；另一类是知识城、科学城板块的房票客户，为方便子女在天河或老黄埔工作生活而选择跨区置换。

黄埔房票的跨区流通能力持续升级，目前已实现全市范围内的跨区置换，纳入房票房源超市的新盘数量已超110个，涵盖天河、海珠、番禺等多个核心区域，为房票客户提供了丰富选择。从成交数据来看，房票对市场的带动作用显著，截至目前黄埔区通过房票认购的商品房已超5000套，成交金额约88亿元。参与多个旧改项目的科学城城更集团数据显示，其旗下7个房票安置项目已累计推动1348位村民认购新房1325套，通过23.48亿元房票带动13.73万平方米存量房去化，实现了政府、村民与市场的多方共赢。

房票购买力的持续释放还具备坚实的政策与资金支撑。今年9月，黄埔区获批717亿元城市更新专项借款额度，为房票安置提供了充足的资金保障。在近日召开的广州城市更新发展大会上，一次性推介了102个城市更新项目，总投资约8077亿元，未来房票安置的规模将进一步扩大。从房票使用特性来看，自核发之日起18个月的使用期限，形成了时效性强的真实购房需求，有效激活了存量市场交易。

合富研究院分析师指出，房票客户的购房偏好主要集中在单价2-3万元/㎡、总价200-300万元的小户型产品，这类房源在黄埔、增城等区域供应充足，价格与房票购买力高度匹配。随着年底更多旧改项目房票的集中发放，以及房源超市的持续扩容，房票将继续成为带动广州楼市成交的核心动力，尤其对刚需市场的支撑作用将更加凸显。对于购房者而言，房票客户集中关注的高性价比小户型，以及支持房票置换的优惠项目，值得重点关注。

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