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搜狐焦点防城港站 2024-08-16 10:10:02
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盈丰美居,城央核心,绝版复式公寓老东山生活圈,闹中取静高回报项目基础信息项目名称:盈丰美居绝版复式户型:建面约27-54㎡,买一层送一层

六大心动理由,每一个都难以抗拒

【Top1:绝版地段 尊耀越秀】

地段的珍贵,凸显无限潜力,毗邻珠江北岸150米,大沙头小学近在咫尺;核心城区珍贵地段,位处越秀海印商圈,寸金寸土,周边配套完善,生活便利,出租投资回报价值更高。

【Top2:500米地铁口,交通便利通达全城】

地处越秀区核心--东船上街!传统老东山区域,步行5分钟即达地铁六号线枢纽东湖站,门前多条公交线路,地铁公交30分钟通达全城。

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【Top3:极致空间,绝版复式设计 】

每个户型均是精心杰作,小面积大空间,买一层送一层,层高4.5-5.3米,真正的复式设计,合理利用每一寸空间,美观大气实用率高,具有极强的居住舒适性,亦可为您定制个性化的居住空间,随着板块价值潜力日益倍增,流动性溢价更高,为您提供稳定资金流,随时变现,实实在在的置业首选!

【Top4:极全功能,独立产权,居租商办均相宜】

每户一证,独立产权,功能齐全,可以自住,出租,亦可以注册办公,灵活适配不同需求,属于买少见少的稀缺城央全功能产权物业,位置优越,错过不再。

【Top5:成熟生活,繁华无需等待】

成熟老东山生活圈,周边学校,医院,商场一应俱全!大沙头小学,珠江水岸,东湖公园近在咫尺,出则繁华,入则宁静,于繁华之芯拥宁静天地

【Top6:租金稳定,回报率高,升值潜力无限】

携优渥地段以及交通便利,周边商住租赁市场成熟,投资回报率高,单间月均租金3000-4000元/月,日租酒店房约250元/晚,随着城市发展,成熟的城区价值会越来越高,未来可期。

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【双钥匙】设计

广州盈丰美居售楼处电话:400 639 8010售楼中心,楼盘项目全面介绍:包含楼盘简介、房价、售楼处地址、最新优惠活动、楼盘地址、户型图、交通规划、备案价、项目配套、楼盘详情、最新消息、最新详情、周边配套、最新进展等详情咨询

——投资回报价值高

买一户,租二户,租金回报翻倍;

——实用灵活,多远变化

分2户独立管理,灵活多变,满足不同需求;

——餐客一体,营造阔绰空间感

餐客一体化设计,让生活品质与乐趣兼顾;

【中空复式】设计

——阳光入户,归家的惬意天地

中空复式设计,光线充足,居住感强;

——二人世界的浪漫天地

自住舒适,最适合小家庭温馨共聚;

【全封复式】设计

——实用率高,全家生活,天伦之乐

实用率空间最大化,适合三口之家共同生活;

——高效利用空间,实现小空间变大空间

买一层送一层,全层复式,领实用空间提升一倍。

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房产信息:

行业透视|预计8月供应环降7%以主城改善为主,去化率或延续低位

8月房企推盘稳中微降,预计新增供应环比再降7%,绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研,8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米,环比下降7%,同比下降35%,绝对量显著不及二季度月均,持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。

从结构看,以刚需、改善为主,高端为辅;主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为,8月成交大概率延续低位波动态势。

01

规模:27城供应再降7%持平2024年Q1月均,仅一线逆势环增约3成

8月房企推盘积极性稳中有降,绝对量虽不及二季度月均,与一季度月均基本持平。据CRIC调研,7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米,环比下降7%,同比下降35%,绝对量显著不及二季度月均,与一季度月均674万平方米基本持平。

分能级来看,仅一线环比保持正增,累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量,预计8月供应量将达到49万平方米,绝对量为年内次高,预期将有4600余套房源入市,累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增,同比回落态势,以广州为例,8月仍为传统淡季,但月末临近金九节点,预计房企将会在下旬起加快取证步伐,供应量增加至52万左右的水平,纯新盘中,龙江顺控珑悦湾入市速度更快,主打大平层,有望拉动高端客户需求释放。

二三线供应稳中有降,环比降幅均为17%,分化持续加剧。绝对量来看,天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看,大体分为以下三类:(1)阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等,因上月基数较低,本月环比出现超5成增长。(2)前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调,同环比齐跌。(3)多数城市供应仍显低迷,保持同环比齐降,天津、南京等跌幅较小,武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大,泉州本月保持0供应。

02

结构:供应刚改为主,高端为辅,沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升

而从供应结构各产品档次分布来看,重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%,呈现出以改善、刚需为主,高端为辅的供应结构。

分城市来看,(1)长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上,事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力,房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。(2)厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力,占比均在7成以上。(3)福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升,达到60%、42%和40%。

从供应结构各项目区域分布来看,重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%,本月供应重心仍集中在主城区,近郊次之,远郊最少。

分城市来看,(1)厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。(2)北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主,占比均在5成及以上。(3)南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。(4)广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下,占比均在3成以上。(5)少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量,预期也将造成库存积压。

03

预判:主城改善为主但平均去化率低位下行,成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳

盘点了8月供应,结合当下各城市的成交特征,来对后市进行一个简单预判:8月供应同环比齐跌,推盘仍以主城区刚改为主,整体成交大概率延续低位波动态势。

我们结合不同城市8月推盘所处区域,依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估,可以看出,2024年8月预期去化率为26%,环比下降3个百分点,同比下降9个百分点,与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续,大体可以分为以下几类典型城市:

第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减,7月来访、认购均有了不同程度回落,不过得益于供应小幅放量且结构改善,整体去化率环比持增,同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位,但是同环比齐跌,已显著低于一季度均值,增长动力略显不足。

第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化,市场有望低位复苏,环比持增,好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增,涨幅显著,主要源于供应提质缩量,以无锡为例,8月仅3盘供应,且以主城区改善高端为主,客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量,同环比齐增,预期整体成交热度也有望低位回升。

第三类为刚需主导型城市,诸如昆明、青岛、重庆等,或因供需错配、或因二手房低价分流影响,去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比,但因个盘区位问题,对去化率并无明显改善,而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主,不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐,持续分流刚需客群,也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上,对于这类市场而言,除非房企能加强营销力度,以低价吸引客户,否则整体成交实则难有亮眼表现。

总体来看,8月供应量稳步回落,以主城区刚需、改善为主,供给结构持续优化,短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象,绝大多数弱二三线城市而言,去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著,改善盘去化显著好于刚需盘,项目间分化还将持续加剧

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