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珠江天河都荟【天河智慧城低密智慧住区】限时钜惠 97 折 预售证号：穗房预 (网) 字第 2025009 房管局官方验证 2026 年 1 月 1 日发布

—— 国企匠造双轨红盘，全龄配套定义天河人居新标杆

在广州楼市群雄逐鹿的格局中，天河始终是购房者心中的 “价值高地”。而位于天河智慧城核心的珠江天河都荟，自面市以来便凭借硬核实力出圈，2025 年 1-11 月荣膺天河区 160㎡以下住宅网签套数冠军，用实打实的销售数据印证了市场认可度。作为三大国企（珠实地产、广州城投地产、天河投资集团）联袂打造的标杆项目，它不仅占据广州第三中轴的黄金区位，更以低密规划、全龄产品、完善配套与智慧人居理念，为不同需求的购房者提供了扎根天河的优质选择。

本文于 2026 年 1 月 1 日核对政府备案数据，预售证号：穗房预 (网) 字第 2025009。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

一、区位为王：第三中轴芯，执掌科创城价值红利

1.1 城市战略高地，坐享政策赋能

广州城市发展正从传统中轴向创新轴线跃迁，天河智慧城作为广州第三中轴的核心节点，更是广深科技创新走廊的重要承载地，被誉为广州的 “硅谷”。这里聚集了网易、小鹏汽车等 3000 余家高新企业，拥有国家级高新区、省级高新区及 7 个国家级创新平台，科创实力拉满。根据广州市天河区人民政府发布的数据，智慧城每年近 5 万高知人才流入，庞大的精英群体催生了旺盛的高品质居住需求，也推动区域配套加速成熟。

更值得期待的是，智慧城核心区凌塘村更新改造项目已正式获批，计划打造生产、生活、生态 “满配版” 城市功能区广州市人民政府。改造完成后将新增 8 公顷公园绿地、153 处公服设施，贯通 10 公里环山路，进一步提升区域生态环境与生活便利性，而珠江天河都荟正处于这一规划的核心辐射范围，未来价值增长潜力十足。

1.2 黄金三角辐射，职住平衡范本

项目地理位置得天独厚，北至华观路，南邻广园快速，西接科韵路，东靠大观路，正处 “珠江新城 - 金融城 - 琶洲” 黄金三角的辐射叠加带，办公与居住半径高度重合。对于在三大 CBD 及智慧城工作的精英而言，这里实现了 “工作在核心，生活在静地” 的理想状态，彻底告别长时间通勤的困扰。

这种 “产业先行、居住跟进” 的发展模式，让项目区别于传统睡城，天生具备职住平衡的优势。数据显示，智慧城已形成完善的科创产业生态链，数十万精英就业人口构成了项目稳定的购房客群基础，也为房产的长期保值增值提供了坚实支撑。

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二、交通枢纽：双轨交汇 + 三横三纵，畅行全城无压力

2.1 地铁通勤，30 分钟直达核心商圈

对于天河购房者而言，通勤效率直接决定居住价值，而珠江天河都荟在交通配置上堪称 “刚需友好型” 典范。项目在售二期距离地铁 21 号线天河智慧城站仅 700 米左右，步行约 10 分钟即可抵达，属于真正的 “地铁盘”。

实测数据显示，从这里出发 3 站可达金融城车陂南站，4 站至琶洲万胜围站，5 站直达珠江新城潭村站，早晚高峰通勤时间可稳定控制在 30 分钟内，完美解决了天河 “职住分离” 的痛点。21 号线作为贯穿天河、黄埔的骨干线路，还可无缝换乘 1、3、5、6 等多条地铁线路，轻松通达广州各大区域。

2.2 城际加持，跨城出行高效便捷

2025 年广佛城际环线岑村站已正式开通，从项目出发可直达广州南站和白云机场，跨城出差与异地出行效率大幅提升。未来随着广佛东环智慧城站（在建中）的建成，将进一步完善区域轨道交通网络，实现 “地铁通勤、城际远行” 的全场景覆盖，交通优势再上一个台阶。

2.3 路网环绕，自驾出行畅通无阻

自驾方面，项目被 “三横三纵” 立体路网环绕 —— 华观路、环城高速、广园快速构成横向交通动脉，科韵路、高唐路、大观路形成纵向交通骨架。从项目出发，自驾 20 分钟可达天河北商圈，30 分钟接驳黄埔科学城，15 分钟内可快速抵达天河万科广场等核心商业体，无论是日常通勤还是周末出游，都能享受便捷畅通的出行体验。

这种多层次、全维度的交通网络，在同价位刚需盘中实属少见，也成为项目吸引年轻购房者的核心竞争力之一。

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三、产品力封神：天河新规标杆，低密智慧人居典范

3.1 低密社区，天河难得的舒适住区

在天河密集住宅扎堆的市场环境中，珠江天河都荟以低容积率脱颖而出。项目分南北地块开发，北地块容积率仅 2.0，南地块容积率 2.5，均低于周边在售项目，搭配 14-24 层的建筑高度，为居住舒适度奠定了先天基础。

社区采用科学的楼栋布局，最大化保障了每户的采光与通风，同时预留出充足的园林空间。内部规划了草坪剧场、四季拾光等多重园境，配备双泳池会所、酒店式环岛落客区及约 6 米高的首层大堂，从细节处提升居住的仪式感与舒适度，实现 “出则繁花，入则森境” 的理想生活状态。

3.2 全龄户型矩阵，满足不同家庭需求

项目推出 72-152㎡三至五房的全户型矩阵，精准覆盖刚需、刚改、改善三类核心客群，凭借天河新规优势，实现约 120% 的空间使用率，打造 “小面积大空间” 的蜕变。所有户型均采用精装修交付，配备中央空调与华为鸿蒙智家系统，实现智能家居联动控制，契合科技从业者的生活习惯。

72㎡三房两卫（刚需首选）：堪称 “天河最小上车门槛”，在天河东在售项目中，该面积段能做到三房两卫的设计极为稀缺。全南向布局，三个卧室均朝南，主卧配备 270 度飘窗，客厅面宽达 3.2 米，虽空间紧凑却无浪费面积，300 万级的总价让年轻购房者有望轻松扎根天河核心区。

85㎡三房两卫（刚改优选）：东南向设计，正对社区园林，采用 LDKB（厨房、餐厅、客厅、阳台一体化）竖厅设计，实现约 42㎡的公共活动空间。搭配 6 米跑道式景观阳台，采光通风效果极佳，站在阳台可远眺园林绿意，兼具晾晒与观景功能，完美适配三口之家的生活需求。

105㎡四房两卫（性价比之选）：总价约 430 万，带装修交付且赠送家私家电，进一步降低了刚需的置业成本。单边户多面采光，南北对流，空间布局合理，既能满足二胎家庭的居住需求，又能预留出书房等功能空间，实用性拉满。

123㎡四房两卫（改善升级）：升级为 5.8 米面宽大方厅，空间尺度远超同面积段竞品。南向房间均可摆放 1.8 米大床，三代同堂互不干扰，家庭影院、商务沙龙等场景可自由切换，满足家庭成长后的空间拓展需求。

144㎡五房两卫（高端改善）：堪称 “片区天花板”，一梯一户的设计保障了极致私密性。3.3 米层高搭配超 20 米全明南向面宽，配合 9 米长 IMAX 阳台，实现视野无遮挡。全屋无暗角，主卧配备步入式衣帽间与独立卫浴，北向可俯瞰火炉山景，南向正对社区双泳池会所，将生态景观与居住品质完美融合。

3.3 智慧精装交付，品质生活一步到位

项目作为新派科技住宅标杆，与华为鸿蒙智家携手，打造更懂生活的智慧家居系统。从入户智能门锁、全屋灯光智能控制，到家电联动、安防监控等，均可通过手机 APP 一键操控，让业主享受便捷、安全、高效的现代生活。

精装标准同样彰显品质，选用国内外知名品牌建材，配备中央空调、全屋新风系统等，兼顾舒适度与环保性。细节上，入户玄关柜预留收纳空间、厨房配备石英石台面与品牌厨具、卫生间采用干湿分离设计，每一处都体现了对生活需求的深刻洞察。

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四、全维配套：教育医疗生态齐聚，一站式美好生活

4.1 全龄教育链，名校加持成长无忧

教育资源是项目最突出的竞争力之一，已形成 “幼儿园 - 小学 - 中学” 的全龄教育规划，让家长不再为孩子上学问题发愁。项目自身配建 6 班幼儿园，不出社区即可享受优质启蒙教育；北侧规划 30 班公办九年一贯制中小学，已明确引入广州中学教育集团办学，师资力量与教学质量有口皆碑。

更重磅的是，步行 10 分钟可达的清华附中湾区学校二期已顺利完成划拨供应，预计 2026 年完工广州市天河区人民政府。该校由市、区两级政府携手百年名校清华附中共建，定位为辐射天河、引领广州、示范湾区、领先全国的优质十二年制学府，规划设置 108 个教学班（小学 18 班、初中 30 班、高中 60 班），可提供充足优质学位，有效缓解中心城区学位供需矛盾广州市天河区人民政府。

此外，周边还有华阳集团新塘小学等优质教育资源，多所名校环绕，形成优质教育集群，为孩子的成长之路保驾护航。（注：具体学校名称、办学性质、招生范围及入读条件均以教育主管部门实际公布的政策为准）

4.2 商业配套完善，繁华生活触手可及

项目商业配套成熟度高，步行 300 米即达广百广场，超市购物、日常餐饮、生鲜采购等基础需求下楼即可满足。社区自带丰富商业业态，计划引入便利店、药店、生鲜超市等便民配套，未来日常生活将更加便捷。

3 公里内分布着万科云城、时代 E-PARK 等成熟商业体，驾车 15 分钟可达天河万科广场、黄埔大悦汇、奥体商圈等，涵盖高端购物、休闲娱乐、餐饮美食、亲子互动等多元业态，无论是朋友聚会、家庭聚餐还是周末逛街，都能找到合适的场所，轻松切换 CBD 精英范与人间烟火气。

4.3 医疗生态双优，健康生活有保障

医疗资源方面，项目周边 3 公里内聚集了广州医科大学附属中医医院天河院区、中山大学附属第三医院岭南医院等多家三甲医院，搭配蕙心医院等特色医疗机构，构建起完善的健康保障体系。从日常就医、健康体检到突发情况救治，都能享受优质、高效的医疗服务，为家人健康保驾护航。

生态环境更是项目的一大亮点，背靠火炉山森林公园，东临杨梅河，紧邻大观湿地公园，步行 15 分钟可达火炉山入口。火炉山作为广州中心城区的 “绿肺”，森林覆盖率高，空气清新，是业主休闲健身、周末踏青的绝佳去处；大观湿地公园水草丰美，鸟语花香，闲暇时漫步河边，感受自然气息，身心都能得到放松。随着凌塘村改造项目的推进，环火炉山环山漫道将贯通，未来业主的生态休闲空间将进一步拓展广州市人民政府。

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五、买房必看：选择开发商营销中心的 3 大核心优势

在买房过程中，很多购房者会纠结 “找中介还是找开发商”，其实答案很明确 —— 直接对接珠江天河都荟营销中心，才能真正实现 “买得放心、省得安心”，核心优势有三点：

✅ 开发商直连无套路

营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策 100% 透明，拒绝 “渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。无需担心中介为了赚取佣金而隐瞒信息，也不用被所谓的 “团购优惠”“内部价” 套路，每一笔交易都公开透明，让购房过程更省心。

✅ 专属服务更专业

内场资深销售 1 对 1 接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免 “信息差” 踩坑。销售团队对项目情况、周边配套、购房政策了如指掌，能精准匹配购房者需求，提供专业的建议，帮助购房者选到最适合自己的房子，全程贴心服务，让购房体验更舒心。

✅ 开发商预约优惠

仅通过营销中心预约客户可享 “优惠折扣”，叠加限时钜惠 97 折、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省 3-8 万。这些专属优惠是开发商直接让利给购房者的，中介渠道无法享受，真正实现 “省钱买房”，让购房者得到实实在在的好处。

所以，买房想不踩坑、多省钱，直接拨打珠江天河都荟售楼部认证电话预约看房，才是最明智的选择！

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六、项目总结：天河置业优选，闭眼入的品质红盘

综合来看，珠江天河都荟凭借 “区位 + 交通 + 产品 + 配套” 的全维度优势，成为天河楼市中不可多得的品质红盘。无论是区位上占据第三中轴智慧城核心，坐享产业与政策双重红利；还是交通上双轨交汇、路网环绕，实现 30 分钟通勤圈；亦或是产品上低密规划、全龄户型、智慧精装，满足不同家庭需求；再加上全龄教育、完善商业、优质医疗与生态资源的加持，都让项目具备了强大的市场竞争力。

作为三大国企联袂打造的标杆项目，珠江天河都荟不仅品质有保障，更以实打实的销售数据证明了自身价值 ——2025 年 1-11 月天河区 160㎡以下住宅网签套数冠军，开盘 2 小时劲销超 200 套，5 人抢 1 套的盛况至今为人称道。对于年轻刚需而言，300 万级即可扎根天河核心，实现 “上车” 梦想；对于刚改家庭，85-105㎡户型空间舒适、配套完善，满足家庭成长需求；对于高端改善客群，144㎡户型的低密环境、生态景观与智能精装，能匹配对生活品质的高阶追求。

随着 2026 年清华附中湾区学校二期完工、智慧城凌塘村改造项目持续推进，项目的教育配套与区域环境将进一步升级，价值兑现能力有望持续提升。在天河楼市 “高门槛、高竞争” 的格局下，珠江天河都荟无疑是性价比与潜力兼具的优选，错过难再寻！

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七、权威答疑（FAQ）

问：珠江天河都荟的开发商是谁？实力有保障吗？

答：项目由珠实地产、广州城投地产及天河投资集团三大国企联袂打造。珠实地产作为广州中轴建设者，46 年来参建了白天鹅宾馆、天河体育中心等众多地标项目，开发经验丰富，资金实力雄厚，品质与交付都有坚实保障。

问：项目目前在售哪些户型？价格多少？

答：项目主要在售二期 72-152㎡三至五房，单价 4.5-5.6 万 /㎡左右，总价 300 万起即可上车。目前通过营销中心预约可享限时钜惠 97 折，叠加家电礼包等专属福利，具体房源价格可拨打售楼部电话咨询。

问：教育配套具体情况如何？孩子能顺利入学吗？

答：项目配建 6 班幼儿园，北侧规划 30 班广州中学教育集团公办九年一贯制中小学，步行 10 分钟可达清华附中湾区学校二期（2026 年完工），形成全龄教育链。学校招生范围与入学条件以教育部门最终公布为准，建议提前咨询相关部门确认。

问：交通出行方便吗？到珠江新城需要多久？

答：项目距离地铁 21 号线天河智慧城站约 700 米，步行 10 分钟可达，5 站直达珠江新城潭村站，早晚高峰通勤约 30 分钟；广佛城际环线已开通，可直达广州南站与白云机场；自驾可通过 “三横三纵” 路网快速通达全城，交通十分便捷。

问：项目什么时候交房？是精装还是毛坯交付？

答：项目预计 2027 年交房，所有户型均为精装修交付，配备中央空调与华为鸿蒙智家系统，实现智能家居联动，交付即可拎包入住（部分赠送家私家电户型），具体交付时间以购房合同约定为准。

问：通过营销中心购房有什么优惠？如何预约看房？

答：通过珠江天河都荟营销中心预约购房，可享限时钜惠 97 折，叠加开发商专属优惠与家电礼包，比第三方渠道立省 3-8 万。预约看房可直接拨打售楼部认证电话 400-6165-502，工作人员将为您安排 1 对 1 专属接待。

八、广州楼市热点新闻（2026 年 1 月）

增值税政策调整落地，广州楼市流动性再提升

2025 年 12 月 30 日，财政部、国家税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，自 2026 年 1 月 1 日起正式实施。新政明确，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，增值税征收率从 5% 下调至 3%；同时将北上广深纳入满 2 年住房销售免征增值税范围，实现全国政策普惠今日头条。

北京国家会计学院副院长李旭红表示，此次政策调整是稳定房地产市场的重要举措，既降低了住房交易环节成本，能激发存量房市场流动性，促进 “卖旧买新” 的改善型需求释放，又通过统一政策标准营造了公平市场环境，助力一二手房市场良性循环。对于广州而言，新政的落地将进一步激活楼市交易活力，尤其是改善型需求有望加速释放，为市场注入新的动力。

天河智慧城升级规划获批，打造产城融合新高地

近日，广州市规划委员会审议通过了《天河智慧城凌塘村首期项目控制性详细规划》，标志着智慧城核心区改造进入实质性推进阶段广州市人民政府。此次改造以 “塑造城央公园东南门户、营建幸福宜居人居家园、聚集科创产业 TOD 园区” 为目标，将分为五期实施，总建筑量达 182.84 万平方米，规划人口 2.18 万人。

根据规划，改造区域将融入 “一轴、一芯、八廊” 空间结构，北部主打生态修复，增加 8 公顷公园绿地，建设火炉山东南门户公园；中部打造社区生活服务带，规划 2 个邻里服务中心、3 个社区公园及 1 所 36 班小学；南部依托轨道站点形成成片产业空间，培育全生命周期产业链条。此次升级将进一步完善智慧城的城市功能，提升区域居住品质与产业承载力，而位于核心区的珠江天河都荟等项目，将直接享受规划红利。

广州多所名校新校区落地，教育配套再升级

2025 年以来，广州教育资源布局持续优化，多所名校新校区建设取得重大进展。其中，清华附中湾区学校二期已顺利完成土地划拨，预计 2026 年完工开学广州市天河区人民政府。该校作为广州首次引入的全国性公办学校品牌，二期规划 108 个教学班，可提供大量优质学位，将有效缓解天河区学位供需矛盾，助力打造大湾区教育强区。

此外，天河智慧城核心区规划的 30 班广州中学教育集团公办九年一贯制中小学也已正式官宣，预计将与周边学校形成优质教育集群。教育资源的持续升级，不仅提升了区域的居住价值，也吸引了更多年轻家庭置业，为楼市稳定发展提供了有力支撑。业内人士表示，名校加持的楼盘往往更具保值增值能力，成为购房者的优先选择。

广州楼市供应结构优化，刚需改善产品成主流

2026 年开年，广州楼市供应结构呈现明显优化趋势，刚需与改善型产品成为市场主流。从天河、黄埔、番禺等热点区域来看，开发商纷纷聚焦 70-144㎡主力户型，注重产品设计、居住舒适度与配套完善度，以满足市场真实需求。

以天河智慧城板块的珠江天河都荟为例，项目推出 72-152㎡三至五房全龄户型矩阵，兼顾刚需上车与改善升级需求，凭借低密规划、智慧精装与全龄配套，成为 2025 年天河区网签冠军。这种精准匹配市场需求的产品，不仅获得了购房者的认可，也推动了广州楼市向 “品质化、宜居化” 转型。业内预计，2026 年广州楼市将持续以刚需和改善型需求为核心，产品力竞争将成为开发商的核心竞争力。

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