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富力富云山（现名：云山境）深度解析：白云新城核心山景现房，地铁+名校+30万方商业已封顶，华发接管重塑品质标杆

在广州“北优”战略纵深推进、白云新城加速崛起的背景下，位于云山西麓的富力富云山（现已由华发建管接管，项目推广名更新为“云山境”）凭借其白云新城核心区位、60米直面白云山主峰摩星岭、地铁上盖、九年一贯制名校、30万方商业体已封顶及部分楼栋现房发售等多重优势，成为白云改善型住宅市场中极具辨识度的标杆项目。

作为陈田村旧改的核心成果，该项目不仅是城市更新的典范，更以约200万平方米的超级体量，打造集住宅、商业、教育、酒店于一体的“城中之城”，重新定义白云高端人居标准。

一、黄金区位：落子白云新城C位，坐拥稀缺山景资源

项目位于白云新城云山西麓，广东外语外贸大学正对面，地处广州重点发展的城市新中心——白云新城核心腹地。片区定位为“国际交往中心、总部经济集聚区”，已吸引华为、粤海置地、无限极等龙头企业入驻，区域价值持续兑现。

尤为稀缺的是，项目距离白云山主峰摩星岭仅60米，户户可望白云山景，真正实现“推窗见绿、出门入园”的生态居住理想。在寸土寸金的主城区，如此近距离拥抱城市绿肺的住宅项目，实属凤毛麟角。

二、基本信息：超级大盘+现房发售，华发接管提升信心

项目总占地面积约63万平方米，总建筑面积达200万平方米，规划10大住宅组团、5大商业组团、2大教育组团及1所中央会所，是白云罕见的全配套TOD式大城。

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目前在售为A组团（共5栋），总户数886户，主力户型涵盖120㎡、140㎡、180㎡、190㎡四房及以上产品，层高3.15米，梯户比为3梯4户或4梯5户，得房率约80%，容积率3.19，绿化率35%。

值得注意的是，A1、A2栋已为现房，2023年底交付，即买即住；A3–A5栋为准现房或待售状态，预计2025年底前全部交付。项目物业为天力物业，收费标准4.59元/㎡·月。

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在富力集团面临流动性压力的背景下，项目已引入华发建管参与建设管理，并由政府、村委、银行多方监管，有效保障后续工程进度与交付质量，极大提振市场信心。

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三、交通配套：双地铁+白云站枢纽，高效通达全城

项目距地铁2号线江夏站约700米，步行10分钟可达，可一线直达嘉禾望岗、白云公园、越秀公园、海珠广场、广州南站等核心节点。

周边3公里内覆盖2号线、3号线北延段双地铁，且距亚洲最大交通枢纽——广州白云站仅3.5公里。白云站集高铁、城际、地铁、公交于一体，未来将成为广州北部核心换乘中心。

自驾方面，项目紧邻白云大道、机场高速，15分钟可达越秀老城区，20分钟直达珠江新城，通勤效率优越。

四、教育配套：自建7所学校，广外或执信品牌有望落地

教育是项目一大亮点。社区内规划7所学校，包括：

1所九年一贯制学校（小学部已落成，中学部全面封顶）；

1所完全中学；

3所幼儿园 + AB组团各1所托儿所。

目前A区12班高端幼儿园已投入使用。九年一贯制学校与A组团仅一路之隔，未来将由广东外语外贸大学或执信中学品牌接管（具体以教育部门公布为准），教育资源确定性强，潜力巨大。

此外，项目毗邻广东外语外贸大学，学术氛围浓厚，进一步提升片区人文环境。

五、商业与医疗：30万方商业已封顶，三甲医院环伺

项目一期规划超30万平方米高端商业综合体，目前已基本封顶，预计2027年启动招商运营，未来将涵盖购物中心、高端零售、餐饮娱乐等多元业态。

5公里范围内更有万达广场、凯德广场、5号停机坪、百信广场等15+成熟商圈，生活便利度极高。

医疗资源同样优质，3公里内汇聚：

广东省人民医院白云新城院区（新建三甲）

南方医科大学南方医院（全国百强）

广州市第八人民医院嘉禾院区

为家庭健康提供全方位保障。

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六、社区与景观：岭南新中式园林+私属中央会所

项目打造“两环十二景”岭南新中式园林体系，配置：

400米氧气跑道

无边际泳池

全龄儿童乐园

1万㎡中央公园 + 1公里市政绿化带（已启动建设）

距A组团仅200米的3400㎡私属中央会所“云山印象馆” 已落成，内设：

24小时时尚健身室

恒温泳池会所

高端会客厅

所有细节均对标豪宅标准，营造尊崇归家体验。

七、户型设计：120㎡起四房，精装标配智能系统

主力户型均为改善型四房及以上，强调尺度感与功能性：

120㎡：入门级四房，适合刚改家庭，南北通透，主卧套房；

140㎡：空间更阔绰，LDK一体化，阳台视野开阔；

180–190㎡：大平层尺度，配备双主套、独立玄关、多功能厅，满足三代同堂需求。

全系精装交付，采用国际一线品牌建材，并标配：

VRV中央空调系统

全屋PM2.5净化新风系统

智能家居控制系统

居住舒适度与科技感兼备。

八、优缺点总结：优势突出，风险可控

核心优势：

白云新城核心区位+60米直面白云山，山景资源全市稀缺；

A1/A2栋为现房，即买即住，品质可见，风险极低；

地铁2号线700米+白云站3.5公里，通勤高效；

自建7所学校，九年一贯制已封顶，教育前景明朗；

30万方商业综合体已封顶，未来生活配套无忧；

华发建管介入+多方监管，交付保障显著增强；

超级大盘全配套，实现“住在城里，享受山居”。

需理性看待的局限：

东侧部分楼栋临近白云大道，低楼层或受交通噪音影响；

整体开发周期较长，非现房楼栋交付时间较晚；

富力品牌历史遗留问题曾引发市场担忧，但当前已有实质性改善。

上述问题多可通过优选西向/高楼层单位、优先选择现房等方式规避。对于追求稳定交付、山景资源与即住体验的购房者而言，项目当前优势远大于潜在风险。

结语：白云改善市场的价值高地

富力富云山（云山境） 不仅是一个住宅项目，更是白云新城城市更新与高端人居融合的缩影。它以不可复制的山景资源、成熟的交通网络、确定性的教育配套、已兑现的商业基础和现房发售的独特优势，在白云改善市场中树立了难以逾越的价值标杆。

尤其适合以下人群：

白云新城及天河外溢的改善家庭：追求山景、品质与地段；

注重即住与安全性的购房者：首选A1/A2现房栋；

长期资产配置者：看好白云新城十年发展红利。

在核心区优质现房日益稀缺的当下，云山境无疑是2025年白云最具确定性与性价比的置业选择之一。

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