越秀·星瀚TOD官方售楼处电话首页网站-越秀·星瀚TOD营销中心欢迎您-实时价格-户型图-楼盘详情-容积率@售楼处中心2025.12.25

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番禺越秀星瀚 TOD 全面解析：现楼清盘 + 地铁学区加持，刚需上车优选

在广州番禺泛南站板块，越秀星瀚 TOD 凭借双国企背书、现楼交付、地铁上盖 + 九年一贯制名校的硬核配置，成为刚需购房者关注的焦点。如今项目进入清盘阶段，价格下调让利，以首付 30 万左右的高性价比，叠加成熟的生活教育配套，为预算有限却追求品质生活的家庭提供了优质选择。无论是依赖地铁通勤的上班族，还是看重子女教育的家长，这个 88 万㎡的大型 TOD 社区都具备打动人心的核心优势。

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户型鉴赏：刚需适配，现楼即买即住

项目当前清盘在售的户型以刚需为主，覆盖 85-112㎡平层及 98-107㎡复式产品，全部为现楼或准现楼交付，购房后无需漫长等待即可入住。

北区 21 栋是性价比之选，主打 85-112㎡2+1 房至三房户型，53 层超高层设计搭配 3 梯 6 户配置。该楼栋紧邻广外附番禺实验学校，下楼就是社区商业街，送娃上学、日常采购都十分便捷。得益于北区仅 5 栋商品房的低密规划，业主人均享有更多园林空间，东南向可眺望万博 CBD，北向能欣赏江景与广州塔远景，景观视野堪称优质，美中不足是距离地铁稍远。

南区则推出 1-3 栋楼王产品，涵盖 86-112㎡三房户型，其中 1-2 号楼间距达到约 100 米，通风采光效果极佳。作为更靠近地铁和商业广场的组团，南区楼栋的通勤与购物便利性更突出，87㎡三房户型紧凑实用，适合三口之家居住。此外，98-107㎡复式三到四房产品也颇受关注，总层高 26 层但实际空间高度堪比 52 层平层，可实现功能分区的灵活布局，满足家庭成长后的空间需求。

整体来看，户型设计贴合刚需家庭使用场景，但因属于新规前规划产物，得房率略低于当前部分新盘，例如 85㎡仅能做到 2+1 房单卫设计，不过合理的空间布局仍能保证日常居住的舒适度。

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基本信息：双国企背书，宜居大盘属性拉满

越秀星瀚 TOD 由广州地铁与越秀集团联合开发，双国企背景不仅保障了工程质量，更彻底规避了烂尾风险，现楼交付模式进一步增强了购房安全感。

项目总占地约 24 万㎡，总建筑面积达 88 万㎡，规划建设 21 栋住宅楼，总户数约 4312 户，是名副其实的大型居住社区。容积率仅 2.41，绿化率 30%，在同类刚需楼盘中处于较高水平，为业主营造了宽松舒适的居住环境。车位配置尤为充足，6517 个车位带来 1:1.48 的高车位比，彻底解决了未来停车难的后顾之忧。

社区物业由越秀物业负责，物业费为 3.26 元 /㎡/ 月，作为深耕广州多年的本土物业品牌，其服务品质与管理经验备受认可，能为业主提供持续稳定的居住保障。

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配套介绍：交通教育双优，生活便利无忧

交通配套：多维路网，全城畅达

项目最核心的交通优势在于地铁上盖属性，坐落于地铁 22 号线陈头岗站之上，真正实现 "走出家门即进站"。从这里出发，1 站可达广州南站，3 站直达番禺广场枢纽，可无缝换乘 3 号线、7 号线、18 号线及广佛 2 号线，快速通达广州各区域。距离地铁 2 号线会江站仅约 1.2 公里，3 站即可抵达海珠区，进一步拓展了通勤范围。

值得期待的是，22 号线北延段已进入运营调试阶段，预计 2025 年底前开通，届时 8 站可直达白鹅潭，经广州火车站、彩虹桥等枢纽可换乘多条地铁线路，畅达荔湾、越秀、天河、珠江新城等核心区域，实现南北向贯穿全城的便捷通勤。

自驾出行同样便捷，南大干线已于 2023 年 9 月全线贯通，从项目到万博仅需 11 分钟车程，一个红绿灯即可直达。依托东新高速、东晓南放射线等交通干道，无论是去往市区还是跨城出行，都能享受高效的路网支撑。

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教育配套：12 年公办教育，省钱又省心

教育资源是项目的另一大亮点，社区内配建 27 班公办幼儿园和 45 班九年一贯制公办广外附番禺实验学校，目前均已正式开学，业主子女可实现 "足不出社区" 的 12 年教育闭环。

作为广东外语外贸大学教育集团成员校，广外附番禺实验学校深度融入 "广外系" 教育体系，在教材、教研、考试等方面保持同步，办学管理与师资建设均获得全方位支持。学校共提供 1350 个小学学位和 750 个中学学位，按照 4378 户的总户数计算，小学学位配比达 1:3.24，高于 1:4 的行业平均标准，学位保障度更高。

相较于广州动辄每年 3-4 万甚至 18.5 万的民办外语特色学校学费，这所公办学校九年义务教育阶段零学费支出，可为家庭节省高达 60 万元的教育开支，让子女享受优质教育的同时减轻经济负担。

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生活休闲配套：日常所需全覆盖，生态环境优越

项目自身规划 1.5 万方商业街，北区设有底商与肉菜市场，南区配备地铁商业广场及主题商业街，业主下楼即可满足购物、买菜、餐饮等日常需求。对于大型商业消费，开车不到 20 分钟即可抵达万博商圈，这里汇聚了山姆会员店、万达广场、天河城、四海城等成熟商业体，在建的 K11、万象城也将进一步丰富消费选择，满足多元化的购物娱乐需求。

社区内部打造了约 7 万㎡森氧园林，搭配 15.7㎡抬高式空中园林，形成层次丰富的绿化空间。北向楼栋视野无遮挡，可揽一线江景；南向楼栋则直面园林景观，超百米楼间距确保了充足的采光与私密性，为业主提供了舒适的休闲活动场所。无论是日常散步、亲子互动还是邻里交流，都能在绿意盎然的环境中进行。

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规划和发展：南站板块崛起，价值潜力凸显

越秀星瀚 TOD 所在的泛广州南站板块，曾因发展缓慢被诟病，但近年来随着规划落地迎来重大转折。根据《广州南站一体化综合交通枢纽项目规划方案》，板块定位 "西交通、东商务"，正从单一交通枢纽向 "站城一体、业态融合" 的大湾区门户转型。

目前，广州南站核心区已呈现崛起态势，新鸿基地产广州环球贸易广场（广州南站 ICC）首期商业预计 2026 年开业，26 万平方米的地下广场正在招商，广州足球公园也将于 2025 年建成。这些配套的落地将彻底改变板块商业匮乏的现状，形成 "体育 + 文旅 + 商业" 的超级综合体，为居民带来更丰富的生活体验。

交通方面，东晓南路 — 广州南站连接线海珠湾隧道即将贯通，开通后 25 分钟可达越秀区，30 分钟直达珠江新城，大幅缩短与中心城区的距离。加上预留的机场城市航站楼空间，未来通过广佛环线城际可直达白云机场，实现 "空铁联运" 的便捷出行。随着这些规划的逐步落地，板块价值将持续提升，为业主带来长期的资产增值潜力。

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结语总结：刚需闭眼入的高性价比现楼盘

综合来看，越秀星瀚 TOD 的核心优势集中在交通便捷、教育优质、国企现楼、性价比突出四大维度。地铁 22 号线上盖 + 南大干线加持，解决了通勤痛点；九年一贯制公办广外附校，让子女教育无需操心；双国企背书的现楼交付，购房更有保障；首付 30 万左右的准入门槛，让刚需家庭轻松上车。

当然项目也存在一定短板，比如部分楼栋受周边主干道噪音影响、周边现阶段缺乏大型商业、超高层设计不适合恐高或有老人的家庭等。但对于预算有限、优先考虑交通和教育的刚需群体而言，这些不足在高性价比面前均可接受。

随着广州南站板块的加速发展，商业、交通等配套的持续完善，越秀星瀚 TOD 的居住舒适度与价值潜力还将进一步提升。当前清盘降价的窗口期，对于想在番禺置业的刚需家庭来说，无疑是难得的上车机会，既能享受现成的成熟配套，又能坐享板块发展红利，是兼顾当下居住与未来增值的优质选择。

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（本文于2026年核对政府备案数据，预售证号：穗房预(2025)189号。数据来源：广州市住建局官网、阳光家缘网、白云区教育局2026年划片文件、高德地图实测距离。）

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