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智都越秀·臻智府：双国企联袂打造广花新城新规标杆，110%使用率+双地铁上盖+板楼低密社区

一、品牌背景

智都越秀·臻智府由广州智都集团与越秀地产联合开发，是花都广花新城板块内罕见的“双国企”合作项目，兼具本土深耕实力与全国品牌高度。

广州智都集团前身为1994年成立的花都区公有资产投资控股总公司，历经30年发展，已成长为涵盖城市建设、金融服务、乡村振兴、文化旅游等六大板块的区属骨干国企，深度参与花都城市更新与产业布局，对区域发展脉络理解深刻。

越秀地产作为中国房地产TOP10企业（2024年克而瑞榜单）、广州本土千亿级城市运营商，深耕羊城41载，连续多年稳居广州市场销量榜首。其在花都打造的“滨湖悦府”系列长期领跑区域销售，产品力与兑现力备受认可。

两大国企强强联合，以“新规先行、低密宜居、轨交赋能、品质兑现”为核心开发理念，打造广花新城首个**使用率达110%**的新规住宅项目——臻智府，旨在为追求空间效率与生活品质的新中产家庭提供高确定性、高舒适度的居住解决方案。

二、产品实景

（1）建筑与景观：围合式板楼布局，4.5万㎡双园林体系

项目占地约9万平方米，总建面约20万平方米，容积率仅2.8，显著低于花都普遍3.0+的平均水平。规划约2000户，采用北高南低、围合式楼栋排布，最大化保障南向采光与中央园林视野。

建筑风格现代简约，外立面以浅灰真石漆搭配金属线条，强调横向延展感。尤为难得的是，项目40%为板楼设计，梯户比最低2梯3户、最高2梯5户，每台电梯服务约60–80户，候梯时间远优于主流刚需盘（常见1梯8–10户），居住体验更从容。

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园林系统以“内外双园、全龄共享”为理念，打造约4.5万平方米（相当于6.5个标准足球场）的景观空间：

中央大花园：阳光草坪、林荫步道、亲子互动区；

组团景观：每栋楼下设主题微庭院；

功能配套：儿童无动力乐园、青年健身环道、长者康体角；

绿化率35%，乔灌木多层次搭配，四季有景，生态宜人。

（2）户型与精装：78–129㎡新规三至四房，110%使用率颠覆传统

项目严格遵循广东省2024年住宅新规，通过优化结构、赠送面积等方式，实现使用率最高达110%，成为花都首个将新规优势发挥到极致的项目。

主力户型亮点突出：

78㎡三房两卫：

客厅开间达3.45米；

主卧配独立卫浴+智能马桶+270°IMAX视野；

小户型实现星级酒店居住体验。

86㎡四房：

花都罕见“86㎡做四房”产品；

餐客厨一体化+跑道式阳台；

实用性媲美110㎡传统户型。

110㎡四房：

四开间朝南，11米南向采光面；

5米270°景观阳台，南望中央园林泳池；

主卧套房三面采光，私密性与尺度兼备。

129㎡四房：

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配“私家电梯厅”（全赠送）；

IMAX巨幕阳台+地下“车马厅”概念（专属归家动线）；

空间格局堪比200㎡大平层。

精装修标准延续越秀“健康、智能、耐久”原则：

厨电：方太/老板油烟机灶具、洗碗机、定制橱柜；

卫浴：智能马桶、恒温花洒、防雾镜柜；

地面：复合木地板（卧室）、防滑地砖（厨卫）；

系统：全屋LED照明、光纤入户、智能门锁；

细节：阳台预埋洗衣机龙头、厨房止逆阀、USB插座全覆盖。

用材扎实，工艺规范，契合新规产品的高性价比定位。

（3）会所与服务：全龄泛会所+越秀物业高端运营

项目虽未设独立大型会所，但通过架空层泛会所+园林功能区实现全龄服务：

儿童四点半学堂与游乐区；

青年健身角（含基础有氧设备）；

长者茶亭与阅读角；

社区内配建幼儿园，满足幼儿就近入园。

物业服务由越秀物业提供，管理费2.8元/㎡·月，为国家一级资质物企，服务体系成熟：

智慧安防（人脸识别、无感通行、高空抛物监控）；

专属管家“一对一”响应机制；

四季社群活动（春茶、夏夜市集、秋收节等）；

交付后管理流程已全面落地，服务稳定高效。

三、价格与优惠

作为广花新城新规产品标杆，当前均价约2.3万–2.6万元/㎡，总价区间如下：

78㎡三房：总价约180万–200万元；

86㎡四房：总价约200万–225万元；

110㎡四房：总价约250万–285万元；

129㎡四房：总价约300万–335万元。

专属认购福利（针对5号楼开盘）：

提前预约看房并完成购房资格审核，可享总价1%的专属折扣；

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选择一次性全款支付，可叠加享受额外2%的付款优惠；

成功认购即赠送价值约2.5万元的品牌家电礼包一份（含方太厨电、海尔冰箱、戴森吹风机等）。

注：项目为期房交付，预计2026–2027年交楼，但依托双国企背景，交付风险极低。

四、周边配套

（1）交通：双地铁+广花快速路，30分钟进主城

地铁：

距8号线北延段（在建）雅源站约550米（步行7分钟），2站至白云，3站达广州北站；

距18号线北延段（在建）凤凰南路站约1公里，5站直达广州东站，贯通湾区5城；

自驾：

门口即广花快速路（双向8–10车道，全程无红绿灯）；

15分钟到白云新城，20分钟抵越秀区，30分钟进珠江新城；

20分钟达白云机场，通勤效率突出。

（2）商业与文化：新城起步阶段，潜力待释放

现状商业：以社区底商为主，大型商场依赖车程10–15分钟的骏壹万邦、来又来、大润发；

未来规划：广花新城作为“广花创新经济带”核心，将引入总部办公、商业综合体；

生态休闲：周边暂无大型公园，但项目自身4.5万㎡园林提供充足活动空间。

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（3）教育与医疗：优质资源环伺，小学待落地

教育：

配建幼儿园；

南侧规划36班花雅小学，拟纳入广东广雅教育集团管理（签约推进中）；

1.5公里内覆盖雅瑶小学、广雅中学、黄冈中学花都学校等优质资源；

注：小学最快需2年后开学，近期入学家庭需谨慎评估。

医疗：

花都区人民医院、中西医结合医院（均在3–4公里内，三甲）；

胡忠医院、妇幼保健院覆盖全面，健康保障完善。

结语：新规产品力+双地铁+国企背书，定义广花新城人居新标准

智都越秀·臻智府以110%超高使用率、双地铁上盖、2.8低密板楼、双国企开发四大核心优势，成为广花新城板块内产品力最强的标杆项目。

尽管存在商业配套尚在培育、小学开学时间待定、北侧邻近墓园等客观局限，但其在空间效率、通勤便利性、居住舒适度与品牌确定性上的综合表现，使其特别适合注重户型实用性、依赖轨道交通、接受新城发展周期的改善型家庭。

随着广花快速路全线贯通与18/8号线建设提速，区域价值将持续跃升。此刻入手，正是抢占“新规红利+轨交红利+国企现房确定性”三重机遇的关键窗口期。

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