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项目资料：

【楼盘名称】：星河·盛世锦城

【楼盘别名】：盛锦花园

【土地性质】：70年住宅

【占地面积】：约254000m²

【建筑面积】：约1150000m²

【规划户数】：5900户

【车位配比】：1:1.2

【容 积 率 】：2.1

【绿 化 率 】：35%

【梯 户 比 】：二梯五户

【在售面积】：9-11层小高层95m²~128m²（3-5房）

【参考价格】：34500 元/m²

一、项目概况及区位

星河盛世锦城所在的罗边村，所在的区域属于番禺创新城，余荫路的北侧，而相隔着余荫路的南侧就是位列广东四大名园的余荫山房。北侧则临着南大干线。

距离南村万博也不是很远，直线距离也就是5公里左右。

星河盛世锦城容积率3.25，绿化率达到35%。虽然整个项目占地面积将近25万㎡，这个面积算是一个中大型的社区。

二、项目配套

1、交通配套

公共交通方面，小区距离地铁7号线板桥站步行只需要500米。这点是要优于越秀星汇锦城的。板桥站出发，到达南村万博站就两站。坐一站到达大学城南，又可以换乘4号线，十分便利。

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自驾出行，从小区出发就可以直接上南大干线。到南村万博和琶洲都在20分钟左右车程，到珠江新城大概30分钟左右车程。

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2、教育配套

小区自身有配建的学校，其中包含1所36班复建小学、1所18班融资幼儿园、1所12班复建幼儿园，初中有比较大的可能会蹭隔壁星汇锦城的番禺中学。

复建小学，意味着需要和村民混读。这点可能有些家人还是会有点介意。

当然听说项目方正在努力引入一所名校。但是在落地前，都是不确定的信息。

3、生活配套

商业配套方面，5万㎡的商业开发，并且会和余荫山房联合开发成有当地岭南建筑特色的商业。这让我容易联想到永庆坊那样的商业街。

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加上星河自己旗下的商业品牌cocopark,本身运营的就不错，星河在商业开发方面有自己的经验和特色。因此我有理由相信星河盛世锦城旁边的商业，会形成有特色有吸引力的商业配套。

再加上小区自身距离万博也并不远，可以直接享受到万博的配套。因此虽然目前小区周边环境尚待完善，但是商业配套是不用怎么担心的。

三、户型设计

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星河盛世锦城首推的4栋楼，虽然户数只有160户左右，但是户型足足有5种。

95㎡的三房，98㎡两种户型的三房，99㎡的三房，以及128㎡的四房。

其中以100㎡以内的三房产品为主，占有比例超过80%。

也因此可以判断整个项目的产品定位，就是刚需和部分改善。

具体户型设计如下：

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