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金茂越秀·璞樾墅深度解析：天河世界大观湖心纯墅，210–550㎡低密藏品级湖居，容积率仅1.1，再造广州主城终极人居范本

在广州“限墅令”持续收紧、主城别墅几近绝迹的当下，位于天河世界大观板块的金茂越秀·璞樾墅，以约1.1超低容积率、纯墅区规划、一线临湖资源、双央企联袂打造等稀缺属性，成为近年来广州最值得关注的顶级湖居作品。项目不仅填补了世界大观环湖拼图的最后一块空白，更以“一湖藏墅，天地由心”的产品哲学，重新定义了主城高净值人群的终极生活标准。

一、区位价值：天河核心湖居板块，高净值人群24年沉淀

璞樾墅落子于天河世界大观片区，这是广州公认的传统高端别墅聚集地。据统计，全天河现有别墅约1289席，其中世界大观板块独占743席，占比超57%，堪称“天河墅区心脏”。

该区域自2000年起便以低密、生态、圈层纯粹著称，从早期的汇景新城到近年的越秀观樾，广园路沿线见证了天河别墅24年的发展史。而璞樾墅所在的四期地块，是近十年天河罕见出让的纯别墅用地，在“禁墅令”背景下，其稀缺性不言而喻。

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更难得的是，项目坐拥约5.3万平方米日月双湖与243万平方米原生山林，经权威机构检测，湖区负氧离子含量比珠江新城高44倍、比白云山高11倍，具备天然“生态疗愈”属性，被誉为“主城中的天然氧吧”。

二、基本信息：双央企联袂，纯墅低密社区

项目由越秀地产（42载深耕广州）与中国金茂（30年央企背景）强强联合开发，定位为国际雅奢湖居藏品。地块总容积率仅约1.1，为纯别墅用地，全盘采用叠墅产品形态，无高层、无公寓，确保圈层纯粹与居住私密性。

社区整体依坡地抬升设计，利用地形高差打造户户带下沉庭院或空中露台的空间格局，既保障采光通风，又最大化临湖视野。景观由A&N尚源、ONE-CU壹方、MDO木君、AICO等国际知名设计团队联袂操刀，以“东方四进礼制”营造归家仪式感，实现“外享国际湖区，内藏私隐府邸”的双重境界。

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三、户型设计：210–550㎡心湖墅，实用面积最高达1000㎡

璞樾墅主打建面约210–550平方米的叠拼别墅产品，通过创新空间重构，实现实用面积500–1000平方米，部分户型可达4–7层高，真正实现“买一层得三层”的空间魔法。

核心亮点包括：

单层约3.5米层高，远超普通住宅；

户户临湖或望湖，部分单位享270°环幕湖景；

下沉庭院+空中露台+天幕级观景平台多重空间叠加；

LDK一体化+多功能家庭厅+独立家政区，满足高阶生活需求。

产品分为多个面积段，精准匹配不同家庭结构：

约210–280㎡：适合三代同堂，兼顾私密与互动；

约300–400㎡：主力改善型湖墅，空间尺度与功能兼备；

约450–550㎡：顶层藏品级单位，配置全景露台与独立电梯，面向塔尖客群。

此类产品在当前广州市场已属“绝版”，未来难再复制。

四、交通配套：高效路网+内部公交，兼顾便捷与静谧

尽管身处低密湖居板块，璞樾墅的交通通达性依然出色：

悦景路拓宽工程已启动，奥体北路延长线通车，形成专属沿湖归家动线；

社区内规划公交总站，可直达地铁21号线大观南路站，解决老人小孩出行需求；

驾车约15–20分钟可达珠江新城、金融城、琶洲、科学城四大CBD，实现“离尘不离城”的理想状态。

项目巧妙平衡了静谧湖居与高效通勤的矛盾，既远离城市喧嚣，又不失都市便利。

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五、教育配套：天河外国语集团加持，国际教育资源密集

教育方面，项目已签约引入天河外国语教育集团，配建优质公立学校，小学阶段即融入外语特色教学，为孩子打下国际化基础。

5公里范围内更汇聚5所国际学校（贝赛思、爱莎、梅沙黑利伯瑞、美国人学校、日本人学校）及6所本土中小学，包括：

体育东教育集团灵秀小学

华阳教育集团奥体东小学

天河执信中学

清华附中湾区学校

这种“公立+国际”双轨并行的教育生态，极大满足高净值家庭对多元教育路径的需求。

六、商业与休闲：滨湖商业+奥体国际配套，精英生活触手可及

商业方面，项目参考广粤天地模式，打造广州独有的滨湖精品商业街区，目前已引入咖啡馆，高端餐饮与精品零售正招商中。同时，业主可便捷前往：

金融城山姆会员店

美林天地、优托邦、迪卡侬

太古汇、IGC、K11 等顶奢商圈

休闲配套更是得天独厚：

约1公里即达2025年全运会主场馆——奥体中心，内含足球场、网球馆、射箭场、马术场；

毗邻宝山湖水上高尔夫球场；

社区湖区引入俱乐部运营，提供皮划艇、水上单车等亲水运动；

三大湖区资源支持露营、骑行、湖畔瑜伽等生活方式。

此外，项目已形成26个业主社群（如露营社、心理社、樾跑社），圈层自转力强，构建高粘性湖居社交生态。

七、医疗与生态：三甲医院环绕，湖区达饮用水标准

医疗资源方面，5公里范围内覆盖4家三甲医院，包括：

中山大学附属第六医院珠吉院区

暨南大学附属第一医院

生态层面，湖区经三重净化系统处理，水质达地表二类饮用水标准，能见度高达1.5米，实现“生态自循环”，为业主提供健康安全的亲水环境。

八、优缺点总结：稀缺性压倒一切，定位决定受众

核心优势：

天河十年唯一纯墅地块，容积率仅1.1，稀缺性无可替代；

一线临湖+243万㎡山林，主城罕见生态资源；

双央企联袂开发（越秀+金茂），品质与兑现力双重保障；

实用面积500–1000㎡，4–7层高空间，产品力碾压市场；

天河外国语教育集团+5所国际学校，教育配置顶尖；

奥体中心+滨湖商业+26个社群，生活方式高度丰盈；

高净值人群24年沉淀，圈层纯粹，资产保值性强。

需理性看待的局限：

总价门槛极高，仅适合少数高净值家庭；

距离地铁站点有一定距离，依赖自驾或社区公交；

滨湖区域湿度略高，对部分人群居住习惯有要求。

但这些“缺点”本质上是由其顶级湖居定位所决定的，并非产品缺陷。对于真正追求“主城低密、生态健康、圈层纯粹、资产稀缺”的时代人物而言，璞樾墅提供的，是一份不可复制的生活答案。

结语：主城湖居的终极藏品

金茂越秀·璞樾墅不是普通住宅，而是一件生长于天河湖心的艺术藏品。它用1.1的容积率守护主城最后的低密净土，用双央企的匠心兑现湖居生活的至高标准，用世界级配套回应精英阶层对健康、教育、社交的多元诉求。

在别墅供应断档、土地日益稀缺的今天，这样的项目，注定只为极少数人所有。若你相信“真正的奢侈，是拥有不可再生的自然资源与时间沉淀的圈层”，那么璞樾墅，便是你在广州主城能找到的终极湖居范本。

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