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保利和悦滨江启动加推！一位朋友在看到价格后发出如此感叹：

3字头的价格，居然在老城区出现了。而且还有极致小户型，首付分期等“刚需利器”，这很难让人不心动啊......

01

价格“卷王” 首付分期

既然保利和悦滨江的最大亮点是“便宜”，那我们就来先说说它的价格。

项目目前最低290万即可上车三房户型，相比开盘时候还是涨价了的，具体价格如下：

74方：265-300万

84方：320-350万

107方：440-460万

这还不是最诱人的，为了吸引刚需群体，保利和悦滨江甚至推出了首付分期，最长18个月免息分期。

若是买74㎡三房户型，首期只需要交10%，也就是30万左右，剩下的两成首付可以免息分期18个月给齐。

只需要30万就能上车荔湾老城区住宅新房。

据克而瑞数据显示，1-11月，荔湾新房成交均价为58989元/㎡，而保利和悦滨江紧挨着的广钢板块，均价早已高达64292元/㎡。

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当然，如果光和广钢比，那就有点欺负人了。

毕竟配套成熟度，无论是地铁、商业还是教育，广钢新城都要高好几个level。

市场上，更多人会将保利和悦滨江与珠江·广钢花城放在一起比较，因为两个项目不管是定位还是户型设计上，都有异曲同工之妙。

并且，保利和悦滨江和珠江·广钢花城仅相距约3公里，周边配套也仍未成熟，在地段上也是棋逢对手。

但就是这样相似的竞争对手，保利和悦滨江在价格上也是比珠江·广钢花城更有优势。

目前，珠江·广钢花城在售均价为4.6万元/㎡，小户型低楼层折后价格约4.3万元/㎡。

而保利和悦滨江小户型低楼层价格最低为3.8万元/㎡，比珠江·广钢花城便宜近5000元/㎡。

同样的价格，在珠江·广钢花城只能买67㎡三房，而在保利和悦滨江却能买到74㎡三房。

这也难怪大家都在说，保利已经成为广州“卷王”了。

02

容积率3.5 极致小户型

再来看看保利和悦滨江的产品。

虽说是刚需盘，但项目的容积率仅为3.5，比广钢新城的大多数楼盘都要低。

整个项目占地约3.9万㎡，总建面约14.4万㎡，规划了8栋住宅，户数并不多，只有1100户左右。

小区配套方面，因为楼盘并不大，只带有一所幼儿园，北边还规划了临街商业。

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有地铁，生活配套成熟

但周边缺乏大型商业体

保利和悦滨江位于老芳村板块和广钢板块的交界处，西塱地铁站（A口）的距离约800米，步行的话不远不近，勉强还算方便。

周边各种配套都比较成熟，生活氛围浓厚。项目附近有一个大市场，但有点远，以后估计主要靠底商解决生活所需多一些了。

小区自身教育配套比较少，只配建了幼儿园，小学和中学都是要靠蹭周边的文伟中学、广东实验中学、西塱小学等。

保利和悦滨江所在的位置，其实生活配套基本上齐全，但缺乏大型商业体，以后应该也是要蹭广钢的了。

不过，项目旁边有一条花地河，有的楼层可以望河景，视野还算可以。

总体来看，保利和悦滨江生活配套成熟，离地铁也算近，周边教育资源充足，环境等各方面还是很宜居的。

03

城市界面老旧 四地铁交汇

当然，一个楼盘肯定是有它的不完美之处的。

而保利和悦滨江最大的劣势就是其配套，处于老城区，城市界面比较旧。

在商业配套上，西塱板块目前周边以街铺和大排档为主，烟火气十足，但不够高级。

此外，板块还集中了多个批发市场，像荔塱农副产品综合批发市场、华南渔具市场等，人员较为复杂。

但项目的交通配套，也是可圈可点的。

保利和悦滨江步行至西塱地铁站约1.1公里，除了已通车的地铁1号线和广佛线外，10号线和22号线后通段也正在建设中。

也就是说，未来西塱将四线交汇，通往天河、海珠、番禺各区都十分方便。

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总的来说，保利和悦滨江适合依赖公共交通，对价格敏感，但对周边配套要求不高的刚需一族。

项目概况

项目：广州保利和悦滨江

建筑类型：高层

建筑面积：14.4 万m²

占地面积：2.8 万m²

车位信息：1019

总户数：1078

当期户数：1078

容积率：3.8

绿化率：35%

开发商：广州市保越房地产开发有限公司

交通配套

区位交通上，保利和悦滨江的确可圈可点。

往大了说，处于白鹅湾商圈辐射区；往小了说，位于广钢新城板块西侧，周边是海龙科创起步区，坐落于西塱TOC辐射范围内。

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保利和悦滨江距离西塱地铁站A、B口的距离约800-900米（地图测距），步行轻松可达。

广佛线【已开通】连接广佛中心城区

10号线【预计2024年通车】贯穿东西缓解中心城区交通压力，促进广佛同城化

22号线首通段番禺广场至陈头岗

22号线后通段【预计2024年通车】陈头岗至芳村，定位为广州南站快线

项目所处的白鹅潭商圈，交通路网四通八达，总计将有13条轨道汇聚于此，所以保利和悦滨江所享受到的地铁红利，超乎想象。

黄金配套

3公里塔尖生活圈，五大“巨无霸”商业体环伺

广钢总部、广船综合体、山姆会员店、聚龙湾太古商业、星河COCO PARK等5大国际mall配套环绕，身在主城，不用等的便捷生活轻松即享。

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·主城之上的书香门第，3km环绕四所省级学校

小区内配建9班幼儿园，真光中学、培英中学、文伟中学、省实中学荔湾学校、省实一小、省实二小、省实三小、华附荔湾小学、西塱小学等学府环绕，护航成长之路。

医疗资源方面，主要是广州中医院大学第三附属医院、广州市第一人民医院（鹤洞分院）等。

就配套而言，西塱板块虽与广钢新城相邻，但较缺乏高端商业体以及优质教育资源，适合对学位没有太高要求，喜欢老城区生活氛围的买家。

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保利和悦滨江主打精品小区，整个小区规划建设8栋楼25层高住宅，容积率3.8，绿化率35%，整体居住起来舒适度还是蛮高的。

据现场销售介绍，保利和悦滨江首推6A#和6B#，2梯6户，主打建面约74㎡/80㎡/84㎡/107㎡三四房。

建面约84㎡三房，升级为南向四面宽！客厅、阳台、两大灵动空间、主卧，通通朝南，做出了100平的感觉。

107㎡四房最大的亮点就是拥有270°折叠屏飘窗，收纳也考虑到了，北侧利用飘窗做了一整面衣柜。

样板房

保利和悦滨江开始收筹，面积74-80-83-86-10774，107只有一条梯，仅24套，喜欢下手尽快啦！

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房产信息：

行业透视｜预计8月供应环降7%以主城改善为主，去化率或延续低位

8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研，8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。

从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。

01

规模：27城供应再降7%持平2024年Q1月均，仅一线逆势环增约3成

8月房企推盘积极性稳中有降，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。

分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。

二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。

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结构：供应刚改为主，高端为辅，沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升

而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。

分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升，达到60%、42%和40%。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

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预判：主城改善为主但平均去化率低位下行，成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳

盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。

我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。

第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。

第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

总体来看，8月供应量稳步回落，以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象，绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将持续加剧