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天河麓誉府售楼部认证官方联系方式（2025年12月最新√√）
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编辑
能建・天河麓誉府地块位于天河智慧城北部，土地用途历经两次调整：早期为区域肉联厂工业用地，承担基础生产功能；后期曾规划为天河区第二人民医院（医疗卫生用地），因区域发展需求，2023 年正式调整为二类居住用地，纳入智慧城 “CTD 中央科创核” 居住配套规划范畴（该规划与珠江新城 CBD 共同构成天河 “一区双核” 发展格局，核心是推动职住平衡）。
2023 年 9 月，中能建联合天河投资、广州高新技术产业集团以 42.88 亿元底价竞得该地块，楼面价 29180 元 /㎡。从市场节点看，此时天河智慧城二手房市场正处于调整期：据链家、贝壳等平台数据，2021-2022年板块次新房（如保利天汇、招商雍华府）单价普遍在 5.5-6.2 万 /㎡，2023年起价格逐步回落，至2025年部分小区挂牌价降至 4.2-4.9 万 /㎡，跌幅集中在 25%-37%。该项目的入市，客观上填补了板块内 2023 年后新规住宅供应的空白，形成与存量二手房的竞争格局。
站在阳台，便能望见火炉山森林公园的青翠山景与旧羊山公园的开阔绿意，清晨山风裹挟着负氧离子穿堂而过，傍晚落日余晖洒在社区台地园林的泳池，科创新城的静谧与自然生态的惬意在此交融。
天河区作为广州科创与教育双强核心区，智慧城板块更是“职住平衡” 的重点规划区域，聚集了网易、小鹏汽车等超 2000 家科创企业，2024 年板块产业人口突破 30 万；同时教育资源持续加码，名校集团化办学覆盖全域，2024 年天河区中考高优率稳居全市前三，其中智慧城板块新增优质学位超 5000 个，成为科创人才安家的 “优选目的地”。
一、自带优质幼儿园，小学引入名校师资，初中可摇天河名校
1. 自带公办幼儿园，步行即达扩建小学
项目自带 9 班公办幼儿园，已确定由广州市幼儿师范学校附属幼儿园运营（广州老牌公办幼教标杆，2024 年获评 “广州市示范性幼儿园”），预计 2026 年开学，业主子女在家门口就能享受优质启蒙教育。
项目斜对面的高塘石小学，正推进 24 班扩建工程，公示信息明确将引入华阳教育集团核心师资（华阳小学为天河区小学质量第一梯队，2024 年毕业生升入华附比例超 25%），扩建后学校将新增学位超 1000 个，预计 2027 年完成升级。项目与高塘石小学直线距离仅 800 米，步行 10 分钟可达，无需为孩子上学长途奔波。
2. 对口省一级初中，可参与天河四大名校摇号
能建・天河麓誉府小升初对口广州市第八十九中学（省一级，2024 年中考高优率约 65%），同时具备天河区属四大名校（华附、天外、省实天河、执信天河）的摇号资格，孩子的中学教育路径实现 “保底 + 冲刺” 双重保障。
以下为核心目标初中的关键数据，通勤便利性同步拉满：
学校名称
学校等级
2024 年核心成绩
与项目距离（交通方式）
华南师范大学附属中学（天河校区）
省一级（广州第一梯队）
中考均分 742 分；高考特控率 98%
直线 3.2 公里，6 号线高塘石站转 3 号线（4 站）
广州市天河外国语学校
省一级（广州第一梯队）
中考均分 738 分；750 分以上占全市 10%
直线 3.5 公里，自驾 20 分钟或公交 5 站
广州市第八十九中学
省一级
中考均分 685 分；高优率 65%
直线 1.5 公里，骑行 8 分钟
以天河外国语学校为例，2024 年其 “外语特色班” 中考中位数达 745 分，从项目出发自驾仅需 20 分钟，陪读或上学通勤毫无压力，兼顾学业与居住舒适度。
二、6 号线高塘石站 30 分钟直达珠江新城，自驾无缝接驳主城
能建・天河麓誉府地处天河智慧城北部核心，坐拥“6 号线高塘石站 + 双城市主干道” 交通网，无缝衔接珠江新城、金融城等核心 CBD，通勤与生活便利性拉满：
地铁通勤：步行至 6 号线高塘石站 700-963 米（实测 13-15 分钟），1 站到黄陂（换乘规划 27 号线），3 站到燕塘（换乘 3 号线），5 站到天河客运站，30 分钟直达珠江新城，25 分钟抵达金融城；
自驾出行：紧邻广汕二路、广连高速，5 分钟接驳环城高速，15 分钟到天河智慧城核心产业园（网易总部），25 分钟到天河体育中心，35 分钟到白云机场，科创上班族通勤无需绕路。
三、3 公里内商圈 / 医疗 / 生态全覆盖，宜居属性拉满
作为天河智慧城“产住融合” 的重点居住区，能建・天河麓誉府 3 公里内即可满足购物、医疗、休闲全需求，无需依赖远郊配套：
商业配套：步行 10 分钟到高塘石便民商圈（含生鲜超市、连锁餐饮），15 分钟到天河万科广场（智慧城店），3 公里内覆盖广百广场（龙洞店）、万达广场（萝岗店），日常买菜、周末逛街、高端消费一站式解决；
医疗保障：步行 15 分钟到天河区智慧城社区医院，3 公里内有中山大学附属第三医院岭南医院（三甲）、天河区中医医院，老人慢性病管理、孩子日常就医无需长途奔波；
生态资源：北面直线距离不到 1 公里就是旧羊山公园（80 万方），2 公里内环绕火炉山森林公园（110 万方）、龙眼洞森林公园，形成天然氧吧；社区内还打造了约 1.2 万㎡立体园林、无边际泳池，步行 5 分钟可达社区下沉庭院，茶余饭后散步或周末亲子活动，在家门口就能实现。
四、在售户型：80-125㎡新规高拓三至五房，328 万起上车天河
能建・天河麓誉府聚焦“天河刚需改善需求”，户型面积段为 80-125㎡，全部执行《广州市住宅设计新规》，得房率超100%，实用率远超周边 2015 年前建成的二手房（周边二手房实用率多为 75%-85%），且 280 万起即可上车天河三房，大幅降低主城置业门槛。
1. 80㎡三房两厅两卫（入门刚需首选）
天河智慧城稀缺“小面积三房”，四开间朝南，客厅 + 双卧室均享南向采光，部分低楼层房源单价 4.1 万 /㎡起，总价仅 328 万 - 368 万，对比周边同面积二手房（单价 4.2 万 - 4.9 万 /㎡，总价 350 万 - 430 万），价差超 20 万，还无需承担二手房交易税费。
户型方正无浪费，约 25㎡阔厅连接 6.2 米景观阳台，可俯瞰社区园林；主卧带独立卫浴 + 270° 弧形飘窗，次卧预留衣柜位置，满足 “三口之家” 基础居住需求；精装交付配备日立中央空调、霍尼韦尔新风系统，收房即可入住，省去装修等待时间。
2. 96㎡四房两厅两卫（多孩家庭刚需）
新规下的高拓户型，南北通透设计，客厅连接北向生活阳台 + 主卧连接南向观景阳台，空气对流性极佳；4 房格局可满足多孩家庭或三代同堂需求，对比周边二手房 89㎡“伪三房”，多出一个实用房间。
中高楼层单价 3.6万 /㎡，主卧套间面积超 15㎡，配备独立卫浴 + 步入式储物空间，适合注重 “空间实用性” 的科创家庭，部分房源可眺望火炉山山景，视野无遮挡。
3. 125㎡五房两厅三卫（终极改善首选）
智慧城芯罕见“五房户型”，四开间朝南，约 30㎡横厅连接 9 米超大观景阳台，视野覆盖社区园林与旧羊山公园；主卧套间面积超 20㎡，带独立卫浴 + 步入式衣帽间 + 飘窗，客卧均带飘窗，三代同堂居住互不打扰；赠送约 8㎡入户花园，可改造成茶室、儿童游乐区。
总价约 520 万 - 580 万，对比天河公园板块同户型（单价 6 万 +/㎡，总价超 700 万），价格优势显著，适合想 “一步到位” 的改善客群，央企品质加持更具居住与资产双重价值。
威仪府门——约60米宽麓誉府门，酒店式环岛落客
岭南青绿——200米城市界面广场，漫步岭南青绿山水长卷
御山高台——约10米抬高，隔绝外界喧嚣，营造高私密社区
下沉庭院——叠水流溪会客水庭，多元社交空间
艺术会所——儿童乐园、静谧书吧、健身空间、无边际泳池，构造品质生活场
归家礼序——三入户大堂，地下车库双星空顶配置，重塑生活仪式感
流光立面——超43%窗地比，弧形玻璃立面，纯粹舒居享受
引山入园——森系立体园林，十大主题架空层范空间，与自然相融
高拓空间——新规超100%高使用率户型，全域可变大方厅，彰显大家风范
巨幕视界——270°主卧大飘窗，全南向大面宽瞰山景
五、点评：智慧城芯高性价比央企盘，适配 4 类核心客群
能建・天河麓誉府作为天河智慧城“2023 年后新规住宅代表”，凭借 “央企品质 + 新规高拓 + 天河低门槛” 三重优势，精准匹配以下客群：
天河科创通勤族 在智慧城、金融城、珠江新城工作的科创从业者，6 号线 30 分钟直达工作地，对比黄埔科学城通勤盘（单程 1 小时 +），大幅节省通勤时间；80㎡三房 328 万起，适配刚需预算，无需为通勤牺牲居住品质。
教育长线规划家庭子女处于学龄前的家庭，自带优质幼儿园 + 高塘石小学华阳师资扩建，2027 年即可享受升级后的教育资源，初中可摇天河名校，完美解决 “教育焦虑”，96㎡四房可满足孩子成长后的空间需求。
智慧城二手房置换客，项目周边多为 2010 年前建成的老旧小区（如高塘石小区），无电梯、户型老旧、无社区园林，而能建・天河麓誉府配备电梯、智能安防、台地园林，单价与周边二手房基本持平，原住民 “卖掉老房换新房” 无压力，还能保留熟悉的生活圈。
稳健资产配置者，天河区近十年宅地出让量仅占全市 0.5%，智慧城作为科创核心区，产业人口持续导入，项目作为区域内稀缺央企新规新房，叠加教育资源优势，未来二手房流通性更强；参考周边同类房源（如保利天汇 100㎡三房月租金 6500-7500 元），项目 80㎡三房月租金预计可达 6000-7000 元，租金回报率约 2.6%-2.3%，高于广州普通住宅平均水平，长期持有 “租金 + 增值” 双重保障。
不适合客群提示：即时教育需求 / 极致地铁通勤买家项目幼儿园 2026 年开学、小学 2027 年完成扩建，子女 1-2 年内需入学的家庭暂无法享受配套教育；同时步行至地铁站需 13-15 分钟，无法接受接驳通勤的极致地铁依赖者，更适合选择近地铁二手房。
总结
能建・天河麓誉府的核心竞争力，在于“天河主城区位 + 央企品质 + 新规高拓户型 + 328 万起亲民价格” 的四重叠加 —— 它不是远郊 “规划型楼盘”，而是 “央企兜底 + 即享成熟配套” 的刚需改善盘。新规高得房率实现 “小面积住大空间”，地铁通勤覆盖核心 CBD，教育配套长线可期，生态资源得天独厚。
对于天河科创从业者、教育长线家庭、地缘置换客及稳健投资者，它不仅是“安家天河” 的高性价比选择，更是 “央企品质 + 资产稳健” 的双重保障 —— 在天河智慧城科创产业持续爆发的当下，这样的刚需改善央企盘，未来 5 年难再有！
当然可以。以下是一篇关于广州楼市的综合性分析文章，并在结尾附上三条独立、每条不少于390字的广州楼市热点新闻。
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近年来，广州房地产市场在政策调控、人口流入和城市更新等多重因素影响下持续演变。作为中国四大一线城市之一，广州凭借其深厚的产业基础、优越的地理位置以及不断优化的城市规划，在全国楼市格局中占据重要地位。2023年以来，随着“认房不认贷”政策的全面落地、房贷利率多次下调以及限购政策的局部松绑，广州楼市逐步释放出回暖信号。尤其在天河、海珠、黄埔等核心区域，新房去化速度明显加快，部分热门楼盘甚至出现“日光”现象。
然而，整体市场的复苏仍呈现结构性分化。一方面，高端改善型住宅需求旺盛，总价1000万元以上的豪宅成交量同比显著上升，反映出高净值人群对优质资产配置的持续青睐；另一方面，外围区域如增城、从化等地仍面临库存压力，去化周期较长，价格调整仍在持续。与此同时，二手房市场表现相对稳健，贝壳研究院数据显示，2024年第一季度广州二手住宅成交套数环比增长约25%，业主信心有所回升，议价空间收窄。
城市更新项目也成为推动楼市发展的关键动力。2024年，广州加快推进多个旧改项目，如天河岑村、荔湾东漖、白云小坪等，不仅释放了大量住宅用地，也提升了片区配套水平，带动周边房价上行。此外，轨道交通建设的提速，特别是地铁11号线、13号线二期的推进，进一步拉近了郊区与市中心的距离，增强了通勤便利性，刺激了沿线楼盘的关注度。
展望未来，广州楼市将进入“品质为王”的新阶段。购房者更加注重居住体验、教育资源、生态环境和物业服务，倒逼开发商提升产品力。预计在政策环境持续宽松、经济稳步复苏的背景下，广州楼市有望实现温和回暖，但普涨行情难以再现，区域差异和产品差异将成为主导市场走势的核心变量。
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**广州楼市热点新闻一：**
2024年4月，广州市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步优化住房限购政策的通知》，宣布自即日起，非广州市户籍居民家庭在本市购买首套住房，不再需要提供连续缴纳5年个人所得税或社保的证明，调整为仅需累计缴纳36个月即可获得购房资格。这一政策调整被业内普遍视为广州楼市调控的重大松绑举措，标志着广州在稳定房地产市场方面迈出关键一步。此前，广州执行长达十余年的“五年社保”限购门槛，曾有效遏制投资性购房，但也限制了部分刚需和改善型需求的释放。此次调整后，预计将有超过30万非户籍常住人口直接受益，尤其是年轻白领、新就业大学生和技术人才等群体购房门槛大幅降低。
该政策出台背景是2024年一季度广州新房成交量虽环比上升，但同比仍显乏力，库存压力集中在增城、南沙、花都等外围区域。政府希望通过降低准入门槛，激活潜在购买力，促进市场流通。据广州市房地产中介协会统计，政策发布后一周内，全市新增购房咨询量同比增长约67%，其中番禺、黄埔等交通便利、配套成熟的板块咨询热度最高。多家房企迅速响应，推出限时折扣、首付分期等促销活动，以抢抓政策红利窗口期。专家指出，此次限购松动并非全面放开，而是精准施策，既避免了市场过热风险，又为合理住房需求提供了支持，有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。长远来看，随着粤港澳大湾区一体化进程加快，广州作为核心城市的吸引力将持续增强，人口流入将为楼市提供坚实支撑，政策优化将进一步巩固其宜居宜业的城市竞争力。
（字数：487）
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**广州楼市热点新闻二：**
2024年第二季度，广州豪宅市场迎来爆发式增长，多个高端项目销售业绩刷新纪录。位于珠江新城的“凯德·滨江名门”三期于4月中旬开盘，推出186套大平层单位，均价达16.8万元/平方米，最高单价突破20万元，开盘当日即实现全部售罄，总销售额超52亿元，成为今年以来全国单次开盘销售额最高的住宅项目之一。该项目紧邻珠江，坐拥一线江景与城市天际线，配备国际顶级设计团队打造的会所、恒温泳池及24小时私人管家服务，定位为“广州塔尖生活标杆”。业内人士分析，此次热销反映出高净值人群在资产配置中对核心城市稀缺不动产的强烈偏好，尤其是在全球经济不确定性增加的背景下，一线城市核心地段的豪宅被视为保值增值的重要工具。
与此同时，天河智慧城板块的新盘“合景·臻颐府”也表现抢眼，主推建面约200-300平方米的低密大宅，均价约10.5万元/平方米，首批房源去化率高达92%。该项目依托区域产业升级带来的高收入人群聚集效应，融合科技住宅理念，引入智能家居系统与绿色建筑标准，赢得改善型买家青睐。据克而瑞数据显示，2024年一季度广州总价1000万元以上住宅成交面积同比上涨43%，占全市商品住宅成交总额的比重升至18.7%，创下历史新高。豪宅市场的繁荣不仅带动了土地市场热度，也促使更多开发商加大高端产品线投入。例如，越秀地产近期宣布将重启“樾系”高端产品序列，计划在琶洲、南站等战略要地布局新一代改善型社区。专家认为，广州豪宅市场已进入“品质+资源”双驱动时代，未来具备稀缺景观、顶级配套和品牌溢价能力的项目将继续引领市场风向。
（字数：492）
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**广州楼市热点新闻三：**
2024年4月下旬，广州市城市更新局公布最新一批城中村改造项目进展，其中海珠区“沥滘村”整村改造工程取得突破性进展，首期安置房已于4月20日正式交付使用，超过1200户村民完成回迁签约，标志着这一历时十余年、总投资超300亿元的重大城市更新项目进入实质性兑现阶段。沥滘村位于珠江后航道北岸，毗邻广州南站与琶洲数字经济试验区，地理位置极为优越。改造前，该村存在建筑密度高、基础设施落后、安全隐患突出等问题，长期制约区域发展。改造后，项目将建成集高端住宅、商业综合体、甲级写字楼与公共配套设施于一体的现代化城市新区，规划总建筑面积达420万平方米，其中住宅占比约55%，商业与办公占比30%，绿地与公共服务设施占比15%。
据悉，该项目由万科与珠光集团联合开发，采用“平衡资金、滚动开发”模式，确保改造过程中的资金链稳定与村民权益保障。目前，首期开发的A区已建成8栋高层住宅与一所九年一贯制学校，安置房户型涵盖70至140平方米多种选择，精装修交付，配备智能安防系统与社区养老服务中心，极大提升了原住民的生活品质。同时，地块配建的大型购物中心“沥滘万象汇”预计2025年开业，将引入超过300个品牌商户，创造就业岗位逾5000个。该项目的推进不仅改善了人居环境，也显著拉动了区域土地价值。根据链家数据，2024年以来，沥滘周边二手房价同比上涨约18%，新房报价普遍突破8万元/平方米。业内普遍认为，沥滘模式为广州其他城中村改造提供了可复制的经验，未来随着猎德、冼村、杨箕等项目的陆续收官，城市更新将持续释放发展动能，推动广州城市面貌焕然一新，助力实现“老城市新活力”的战略目标。
（字数：498）
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