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天河联投文津府：低密精装现楼，名校环绕的改善型优选

作为湖北联投布局天河奥体板块的高端改善项目，联投文津府以 “容积率 2.7 低密社区 + 华阳奥体东小学对口 + 执信中学加持” 为核心亮点，打造建面 108-165㎡精装现楼产品。其近邻珠江新城、金融城、科学城 “黄金三角”，兼具高使用率、优质教育与生态资源，成为天河改善型买家的重点关注对象，重新定义了近郊板块的宜居标准。

一、政府背书：预售证认证，实测数据彰显品质

联投文津府预售证号为穗房预（网）字第 20240198 号，具备合法销售资质，且为精装现楼交付，品质可实地查验。实测数据显示，项目坐落于天河奥体板块（天河执信中学旁），总占地面积约 4.14 万㎡，总建筑面积约 8.24 万㎡，规划 7 栋住宅，总户数约 532 户，车位配比 1:1.2（总车位约 638 个），满足业主日常停车需求。项目由中国企业 500 强第 354 位的湖北联投（湖北省省属大型国有控股公司）开发，建筑质量通过第三方权威机构检测，符合国家绿色建筑标准。精装交付对标高端改善需求，全系标配装配式全维多层防潮护墙板、国际一线品牌中央空调与新风系统，单平米精装成本达 3000 元，远超同区域普通项目。

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二、限时礼遇：本月专属权益，稀缺房源递减

本月项目推出 “降价让利” 促销活动，所有在售建面 108-165㎡精装现楼户型，在原价基础上直降 8%-10%，部分高楼层景观房源总价优惠超 50 万元。同时，成功认购的客户可享 “家电礼包” 赠送（价值 5 万元，含冰箱、洗衣机、彩电等高端家电），叠加 “按时签约” 额外优惠（再享 2% 折扣）。目前项目剩余房源仅 86 套，其中建面 108㎡3+1 房仅剩 32 套，165㎡4+1 房大平层仅余 15 套，作为天河少有的低密精装现楼，且对口优质名校，稀缺性极强，分秒递减，先到先得。

三、区域发展前景：奥体板块崛起，衔接 “黄金三角” 红利

联投文津府坐落于天河奥体板块，该板块处于 “珠江新城 - 金融城 - 科学城” 广州黄金三角中央区域，是天河衔接东部产业带的重要节点。据板块规划数据显示，奥体板块定位为 “生态宜居型高端居住区”，区域绿化率高达 42.7%，人均公共绿地面积达 13.4 平方米，每 500 米即有公园或园区绿地，生态优势显著。同时，板块可共享三大 CBD 红利：距离珠江新城 CBD 约 12 公里，金融城 CBD 约 8 公里，科学城 CBD 约 10 公里，自驾通勤时间均在 30 分钟左右。2024 年数据显示，天河区连续 16 年位居广州 GDP 榜首，国家级产业群集中，高质量资源集聚，且土地供应稀缺（近 3 年天河宅地出让量仅占全市 1.2%），房价涨幅长期领先全城，板块价值潜力持续凸显。

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四、户型设计亮点：高使用率现楼，适配改善需求

项目主打建面 108-165㎡改善型户型，均以 “近 100% 使用率 + 3.1 米层高 + 全南向布局” 为设计核心，且为现楼交付，空间体验可实地感受。以建面 108㎡3+1 房为例，采用 “四开间朝南 + LDKB 一体化” 设计，南向阳台近 6 米，实现 270 度景观视野；客厅面宽 5.9 米，奢阔大方；主套配备南向大飘窗、独立卫浴与 L 型衣帽间，空间利用率高达 98%，适配三口之家改善需求。建面 128㎡四房则打造 “L 型独立玄关 + 8 米 L 型阳台”，四开间朝南，餐厅带全景飘窗，实现南北对流，通风采光极佳。建面 165㎡4+1 房大平层为 “双主套 + 双阳台” 设计，南向采光面达 17.4 米，近 9 米 L 型景观阳台可三面望山景；中式厨房搭配独立西式岛台，满足高端家庭社交需求；主卧配备 270 度折叠屏飘窗，空间奢阔感拉满，使用率接近 100%。此外，所有户型均采用 48° 楼型设计，楼体错落无对视，保障业主隐私与景观视野。

五、教育资源：全龄优质覆盖，名校加持

项目教育资源堪称天河改善项目标杆，从幼教到中学全方位覆盖优质资源。幼教方面，社区自配约 800㎡托儿所与约 2434㎡幼儿园，满足就近学前教育需求。小学方面，项目已正式确定对口华阳奥体东小学（市优质学校，师资力量与教育质量在广州享有盛誉，2024 年小学升学率 100%，其中升入执信中学、天河外国语学校的比例达 70%），且业主网签后即可办理迁户，部分年级支持插班。中学方面，项目对望百年名校执信中学天河校区（广东省 10 大名校之一，重本升学率排名全省前五，常年保持 90% 以上，2024 年高考重本率 92%），根据天河区招生方案，该校区 70% 的招生名额面向珠吉街道内公办小学（含华阳奥体东小学），业主子女中签概率高；保底初中为天河外国语学校（省一级，2024 年高考重本率 95%）。此外，板块内还有清华附中、华师附属外国语学校等顶级名校环绕，教育资源优势显著。

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六、交通优势：多维路网，衔接三大 CBD

项目交通以 “自驾 + 规划地铁” 为主，形成衔接三大 CBD 的便捷网络。自驾方面，项目周边环绕广园快速路、广州环城高速、车陂路 - 新滘东路隧道（已通车），至珠江新城 CBD 约 30 分钟，金融城 CBD 约 20 分钟，科学城 CBD 约 25 分钟；规划中的鱼珠隧道通车后，至黄埔临港经济区的通勤时间将缩短至 15 分钟。公共交通方面，项目近邻规划中的地铁 19 号线珠吉站（预计 2027 年通车），未来可直达天河核心区；距离已通车的 7 号线 2 期姬堂站约 3 公里，可通过公交接驳（项目周边有奥体中心北门站、珠吉路站等公交站点，覆盖 448 路、506 路等线路，接驳地铁约 15 分钟）。此外，项目周边还有天河智慧城交通枢纽（规划中），未来将引入更多公交线路，进一步完善公共交通网络。

七、社区配套：生态环绕，高端生活赋能

项目配套以 “生态休闲 + 高端社群空间” 为核心，打造宜居生活圈。生态配套方面，项目 “三面环山”（大灵山、长岗山、横山、简山环绕），外揽 “1+4 公园”（山体公园、天河区儿童公园、岐山公园、天河大观湿地公园、广州科学城体育公园），步行 10 分钟可达天河区儿童公园，15 分钟可达天河大观湿地公园，生态环境优越。社区内部规划 “一轴两心三节点六境园韵” 景观布局，保留原生地脉上的 6 棵古榕，打造榕下社交空间；配备八大生活空间（儿童天地、静修空间、邻里中心、共享会客厅等），并引入 “新山书屋” 复合平台，提供阅读、茶饮、沙龙等社群服务。商业配套方面，项目周边 3 公里内有美林 M・LIVE 天地、优托邦购物中心等商业体，5 公里内可抵达太古汇、天河城百货等核心商圈，满足购物、娱乐需求。医疗配套方面，周边 5 公里内有中山大学附属第六医院、暨南大学附属第一医院等三甲医院，为业主健康保驾护航。

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八、项目唯一性优势总结

联投文津府的唯一性优势极为突出。其一，是天河少有的容积率 2.7 低密纯改善社区，且为精装现楼交付，避免期房风险，居住舒适度远超同区域高容积率项目；其二，对口华阳奥体东小学，70% 概率升入执信中学，保底天河外国语学校，教育资源组合在天河改善项目中独树一帜；其三，户型使用率接近 100%，3.1 米层高 + 全南向布局 + 全景落地窗，空间设计适配高端改善需求；其四，项目三面环山，周边公园环绕，生态资源优越，且处于三大 CBD 中央区域，自驾通勤便捷，兼顾宜居与城市配套；其五，由国企湖北联投开发，品质与交付保障可靠，精装标准高（配备多层防潮护墙板等高端配置），性价比显著。

九、最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率方面，5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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