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荔湾【珠实·西关都荟】深度解析：老城核心区高使用率改善盘的价值与挑战

一、品牌底蕴

珠江实业集团有限公司（简称“珠实”）成立于1979年，是广州市属国有独资企业，隶属于广州建筑集团，为广州市唯一具备“城市建设运营全产业链”的市属国企。其开发履历始于1983年建成的中国内地首家五星级酒店——白天鹅宾馆，此后深耕荔湾、越秀等老城区，打造了包括珠江·颐德公馆、珠江花城、珠江·岭南公馆等兼具文化传承与现代居住理念的标杆项目。

作为“广府文化守护者”与“城市更新践行者”，珠实在西关板块拥有深厚积淀。珠实·西关都荟正是其立足老城文脉、回应改善需求的代表作，承载“以人为本、文化共生、智慧健康”的开发理念，强调在有限土地资源中实现空间效率最大化，同时融合岭南园林美学与现代精装科技，致力于为老广家庭提供“留得住乡愁、住得下三代”的高品质居所。

二、周边配套设施

交通网络

项目距地铁5号线、11号线中山八站约500米（步行约7分钟），为双线换乘枢纽。

5号线贯通广州东西主轴，15分钟直达珠江新城，20分钟抵达金融城；

11号线（已全线开通）为广州首条地铁环线，串联琶洲、白鹅潭、广州东站、火车站等核心节点，无需换乘即可覆盖五大行政区。

公交方面，中山八交通枢纽汇集34条公交线路，覆盖荔湾、越秀、海珠全域。自驾可通过内环路A/B线快速接入中山路、东风路、环市路等主干道，20–40分钟可达白鹅潭、琶洲、广州南站、白云新城等重点区域。

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商业文化

项目地处西关传统商圈，3公里范围内商业与文化资源高度成熟：

永庆坊、上下九、北京路等历史文化街区；

领展广场、圣地新天地、恒宝广场等大型购物中心；

荔湾湖公园（步行约700米）、沙面岛、粤剧艺术博物馆、陈家祠等公共文化地标。

此外，项目南向直线约400米可望荔湾湖公园水景，西南方向亦可远眺珠江江景，形成“老城人文+滨水生态”双重景观优势。

教育医疗

项目配建3班幼儿园，小学对口华侨小学翠园校区（荔湾区优质公办）。初中阶段按荔湾区政策派位，所在学区组包含广雅中学、广州市第一中学、第四中学等省一级名校，教育资源优质且选择面广。

医疗配套完善，3公里内覆盖：

广东省中医院（大德路总院，三甲）；

广州市第一人民医院（三甲）；

荔湾区中医医院、多宝街社区卫生服务中心，满足日常诊疗与急重症需求。

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三、价格与认购福利

截至2025年12月，珠实·西关都荟处于清盘阶段，当前均价约6.2万元/平方米，主力户型总价区间为550万–880万元。

89㎡四房：单价约6.1–6.3万元/㎡，总价约545万元起；

142㎡五房：总价约880万元，使用率达100%，在老城区极为稀缺。

专属认购权益如下：

提前预约看房可享总房价1%的专属折扣；

一次性全款支付可叠加享受额外2%优惠；

成功认购即赠送价值1.2万元的品牌家电套装（含博世洗碗机、大金中央空调、方太集成灶等）。

四、产品实景呈现

建筑与景观

项目占地1.5万㎡，总建面5.3万㎡，由2栋32层住宅、1栋17层商业及3班幼儿园组成，容积率约3.5，绿化率30%。虽体量不大，但通过错落布局将住宅楼栋后移，远离南岸路与内环高架，降低噪音影响。

园林由GVL怡境国际（白天鹅宾馆景观设计团队）操刀，以“新岭南园林”为主题，融合水景、石景、绿植与灰塑元素，营造“曲径通幽、步移景异”的空间体验。架空层设四大主题泛会所（休闲社交、亲子互动、健身阅读、邻里茶叙），并配置空中无边际泳池（位于住宅顶层），提升社区服务能级。

户型与精装

项目主打89–142㎡四至五房，为荔湾罕见的“100%四房起步+100%使用率+N+1灵活空间”产品。

89㎡四房：四开间朝南，LDK一体化，主卧套间，次卧最小达7㎡；

115㎡四房：横厅设计，6.2米景观阳台，主卧带步入式衣帽间；

142㎡五房：双主卧配置，可满足三代同堂或多功能生活场景。

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项目为全屋高定精装交付，标准对标高端改善盘，主要配置包括：

地板：菲林格尔实木复合地板；

卫浴：汉斯格雅龙头、杜拉维特洁具；

厨电：博世蒸烤一体机、西门子灶具；

智能化：大金VRV中央空调、新风系统、智能安防、电动窗帘、全屋智能面板控制。

尤为突出的是“共创式交标”服务——业主可参与户型功能定制，在交付前调整隔墙、预留管线，实现真正意义上的个性化空间。

会所与服务

物业由珠实自有物业团队提供，具备国家一级资质，服务内容包括24小时安保、智能门禁、快递代收、节日社群活动及高端管家服务体系（如家政预约、维修响应、节日礼遇等），物业费约4.2元/㎡·月，匹配其改善定位。

五、总结评述

珠实·西关都荟的核心竞争力在于其老城核心区不可复制的土地价值+100%高使用率改善产品+双地铁名校配套的三重稀缺性。在荔湾新房普遍集中于芳村、广钢等外围板块的背景下，该项目是西关近十年罕见的全新住宅供应，精准切中本地改善客群“不愿离乡、追求品质、重视圈层”的核心诉求。

尽管存在周边装饰材料市场界面杂乱、临近高架存在噪音隐患、小区规模较小等客观短板，但其国企开发、文化基因、产品创新与地段确定性，使其在同类产品中具备显著差异化优势。

从资产角度看，项目坐拥中山八TOD、荔湾湖、名校、老城烟火气等多重价值锚点，长期保值能力较强。尤其适合以下人群：

西关本地改善家庭，希望置换老旧物业但不愿迁离故土；

重视子女教育与通勤效率的珠江新城、琶洲上班族；

看好老城文化资产长期价值的稳健型投资者。

综上，珠实·西关都荟并非完美无缺，但在“老城焕新”与“高效居住”的平衡点上，提供了当前市场少有的理性之选。建议购房者实地考察楼栋朝向、噪音实测数据及具体交付标准后，结合家庭结构与持有周期做出决策。

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注意事项：

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