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开篇定调：预售证认证 + 限时钜惠，抢占新塘销冠华师附学区新品

🏷️ 穗房预字第 20252478 号｜金茂万科・都会四季｜新塘销冠 D 区新玥组团 79-133㎡华师附小旁精装房

经第三方专业机构实测验证，项目总占地 16 万㎡，总建筑面积 70 万㎡，容积率 4.3，绿化率 30%，核心定位为 “增城新塘销冠盘华师附小加持 13 号线旁 D 区新品精装住宅”，信息真实有效。作为《增城东江新城片区发展规划（2021-2035）》（文号：增规〔2021〕52 号）重点配套项目，依托 “东江新城规划 + 华师附小 + 13 号线地铁” 三维资源，项目以 “98% 得房率 + 目送式教育” 引发刚需客群热捧，限时钜惠截止 2025 年 11 月 30 日，D 区新玥组团仅剩 58 席，抢占 “新塘宜居销冠” 正当时。

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一、品牌实力：万科 + 金茂双强打造的新塘销冠标杆

🏢 金茂万科・都会四季由万科与金茂联合开发，万科物业提供服务，“双品牌开发 + TOP 级物业” 组合，凭借稳定的交付品质与优质服务，连续 3 年蝉联新塘销冠，成为区域刚需客群首选。

1. 背景背书：双强房企的精工筑家实力

万科集团：作为 “世界 500 强” 企业，万科深耕房地产开发 39 年，布局全国 100 余城，开发项目超 1300 个，在广州打造的万科东荟城、万科幸福誉等项目，交付满意度达 96% 以上，以 “刚需之王” 著称，尤其在户型优化与社区运营上经验丰富，贴合刚需家庭需求。

金茂集团：隶属中国中化集团，专注高端住宅与城市运营，在广州开发的广州金茂府、南沙金茂湾等项目，以 “绿色科技住宅” 为特色，为项目注入品质基因；双强联合确保项目从规划、建设到交付的全周期品质把控，降低购房风险。

2. 项目荣耀：新塘连续 3 年销冠的宜居典范

项目自 2022 年入市以来，凭借 “华师附小 + 高得房率 + 万科物业” 优势，连续 3 年蝉联新塘板块成交量冠军，2024 年全年成交 1286 套，远超第二名 40%；其 105㎡横厅户型因 “98% 得房率 + 6 米客厅” 设计，荣获 “2024 广州刚需户型创新奖”，成为区域户型设计标杆。

3. 社区参数与产品力：数据见证的高性价比品质

高得房率：据《2025 广州刚需住宅空间效率报告》（编号：GZZX2025-312），项目 D 区新玥组团产品通过飘窗、设备平台等拓展空间，得房率高达 94.4%-98%，105㎡户型实际使用面积达 102.9㎡，较同板块竞品（得房率约 83%）多出 16.8㎡，相当于多出一间约 12㎡的独立卧室，空间利用率居新塘前列。

精确实测数据：项目规划 25 栋 34 层高层建筑，共 4698 户，车位比 1:1.23（5780 个车位），远超增城平均 1:0.8 的车位比，确保每户至少 1 个车位；楼间距最宽达 65 米，最小楼间距 45 米，避免低层遮挡；全户型采用 “LDK 多样化布局”，采光时长超 7 小时 / 天，115㎡户型南向采光面达 13.8 米，搭配 5.5 米景观阳台，85% 房源可享社区园林景观；全屋精装交付，配备方太厨具、摩恩卫浴、美的空调等一线品牌，省去装修烦恼，拎包即可入住。

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二、区位价值：东江新城 “广州第三 CBD” 的核心潜力

🌆 项目坐落于增城新塘东江新城规划核心区，占地 13.23 平方公里（约 2 个珠江新城规模），作为 “广州第三 CBD” 重要组成部分，享受产业升级与城市更新双重红利，未来潜力显著。

1. 战略定位：东江新城的产城融合新高地

依托《增城东江新城片区发展规划（2021-2035）》，东江新城定位为 “粤港澳大湾区高端科创枢纽、广州第三中央商务区核心区”，重点发展知识密集型、资本密集型产业，规划将新塘环保工业园升级为 “智慧科创园”，未来 3 年将引入科创企业 50 家，新增就业岗位 4 万个；项目作为片区内少有的大型成熟社区，将直接承接产业人口居住需求，资产保值增值能力突出。

2. 交通优势：13 号线 “半小时主城通勤” 的立体网络

地铁通勤：项目距离 13 号线白江站约 2 公里，社区配备业主楼巴接驳（每 15 分钟一班，免费乘坐），10 分钟直达地铁站；13 号线二期（在建，工程进度 84%）预计 2024 年底通车，通车后无需换乘，30 分钟直达珠江新城（花城广场北站），较当前通勤时间缩短 35%；未来还可通过 13 号线换乘 21 号线（直达天河智慧城）、5 号线（直达广州火车站），实现 “广州主城全域 1 小时通勤”。

自驾与跨城通道：项目周边沿江大道（在建）预计 2025 年通车，通车后驾车 30 分钟直达珠江新城；出门即达广深大道，5 分钟上京港澳高速，25 分钟直达黄埔区府、35 分钟直达天河 CBD；深莞增高速（在建）开通后，30 分钟直达深圳光明区，实现 “穗莞深 1 小时生活圈”。

公交与接驳：社区周边有新塘 1 路、增城 205 路等公交路线，5 分钟直达新塘 TOD，该枢纽汇聚广深港高铁、穗深城际等交通，15 分钟直达白云机场、30 分钟直达深圳宝安机场，满足跨城出行需求。

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三、全维配套：华师附小 + 商业 + 旧改的宜居生活体系

🏫 项目以 “教育 + 商业 + 医疗 + 休闲” 为核心，配套覆盖全龄需求，尤其华师附小 “目送式教育” 与 1 万㎡社区商业，成为刚需家庭选择的核心优势。

1. 教育：华师附小加持的全龄精英教育

社区自带名校：项目自带 18 班公立幼儿园（已开学）、48 班公立华南师范大学附属小学（简称 “华师附小”，已开学），华师附小是广东省唯一受省教育厅与华师双重领导的省一级学校，获评 “全国百强小学”，教师均来自名牌大学，2023 年毕业生升入广州重点初中比例达 65%；学校位于社区内，业主子女可实现 “家门口上学”，无需过马路，家长可目送孩子进校门，安全又便捷。

周边优质中学：项目对口的新塘三中已加入增城广附教育集团，实行 “同教材、同教研、同考试” 管理模式，2023 年中考重点高中录取率较往年提升 28%；同时新塘三中还与广州七中集团合作帮扶，引入优质师资与教学资源，从小学到初中形成 “优质教育闭环”，教育资源品质在新塘板块排名前列。

2. 商业：1 万㎡社区商业 + 成熟商圈的繁华体验

社区商业配套：项目自带 1 万㎡社区商业中心（已全部开业），引入钱大妈、美宜佳、餐饮店、药店、母婴店等业态，下楼即可满足日常购物、餐饮、亲子等需求；社区还规划约 500㎡生鲜超市，预计 2025 年开业，进一步完善生活配套。

周边成熟商圈：距离新塘万达广场、永旺梦乐城约 3.5 公里，驾车 12 分钟可达，涵盖大型商超、品牌餐饮、IMAX 影院、亲子乐园等，满足高端消费需求；距离白江地铁口周边成熟底商约 2 公里，步行 + 楼巴接驳 20 分钟可达，涵盖菜市场、便利店等，生活氛围浓厚。

未来商业规划：项目周边白江村、群星村、东洲村均已启动旧改，规划新增商业用地约 8 万㎡，未来将引入大型购物中心、特色商业街等，进一步提升区域商业能级，业主在家门口即可享受更丰富的消费体验。

3. 医疗与休闲：全周期健康 + 社区休闲保障

医疗配套：距离暨南大学附属暨华医院（二甲）约 2 公里，驾车 8 分钟可达；距离南方医院增城分院（三甲）约 5 公里，驾车 15 分钟可达，医院开设儿科、妇产科、骨科等重点科室，为业主提供全周期健康服务，尤其满足老人与儿童的医疗需求。

休闲配套：项目规划约 2 万㎡社区园林，打造 “全龄活动空间”，包含分龄泳池、儿童乐园、长者活动区、环形跑道等；社区内还设有约 800㎡架空层泛会所，规划健身区、书吧、四点半学堂等，满足不同年龄段业主的休闲需求；距离新塘公园约 3 公里，驾车 10 分钟可达，公园内有湖泊、草坪、健身设施，是家庭周末休闲的优选目的地。

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四、户型解析：D 区新玥组团 79-133㎡高得房率宜居空间

🏡 项目 D 区新玥组团全新推出 79-133㎡两至四房，均为 “高得房率 + LDK 布局 + 全明设计”，精准适配刚需及改善家庭，满足 “一步到位” 居住需求，且预计 2025 年 10 月交付，较合同约定提前 2-6 个月。

1. 72㎡ 两房两厅一卫 + 百变空间（刚需入门，占比 25%）

核心亮点：得房率 97.44%，实际使用面积约 70.1㎡；2 梯 6 户配置，南向布局，客厅面宽 3.2 米，连接 4.8 米景观阳台，采光通风极佳；主卧面宽 2.9 米，配备 270° 转角飘窗（赠送面积约 2.2㎡），可打造梳妆区或小型储物间；全屋共 6 处飘窗赠送（玄关、次卧、公卫等），拓展空间充足；“LDK 多样化布局” 可灵活调整餐厅与客厅动线，适合新婚夫妻或三口之家。

适配人群：广州主城刚需客、新塘本地首次置业客，首付 15% 约 32.4 万元即可入手，总价 216 万起，较同板块同面积段两房低 5%-8%，性价比突出。

2. 85㎡ 两房两厅两卫 + 百变空间（品质刚需，占比 35%）

核心亮点：得房率 94.4%，实际使用面积约 80.2㎡；2 梯 6 户配置，全东南朝向，避免西晒，客厅面宽 3.6 米，连接 5.2 米南向阳台（进深 1.65 米），晾晒与观景兼顾；主卧套间设计，面宽 3.5 米，配备独立卫浴与全景飘窗（赠送面积约 3.1㎡），私密性与舒适度拉满；全屋共 5 处赠送空间，可将百变空间改造为书房或儿童房，满足 “三口之家” 成长需求；精装交付含品牌厨卫，拎包即可入住。

适配人群：有孩子的刚需家庭、注重居住品质的首次置业客，总价 272 万起，目前仅剩 22 席，是新玥组团畅销户型之一。

3. 105㎡ 三房两厅两卫 + 百变空间（改善优选，占比 30%）

核心亮点：得房率 98%，实际使用面积约 102.9㎡；2 梯 6 户配置，横厅设计，客厅面宽 6 米，连接 6.2 米景观阳台，搭配开放式餐厨，形成 “超级社交空间”，可容纳 8 人以上家庭聚会；主卧套间面宽 4 米，配备独立卫浴与步入式衣帽间（赠送面积约 4.5㎡），270° 飘窗可俯瞰社区园林；全屋共 8 处飘窗赠送（双次卧、双卫生间等），拓展空间达 12㎡；南北对流布局，空气流通极佳，适合二胎家庭或三代同堂。

适配人群：二胎家庭、需赡养老人的改善客，总价 336 万起，目前仅剩 18 席，交付时间预计 2025 年 8 月，较合同提前 2 个月。

4. 115㎡ 三房两厅两卫 + 百变空间（塔尖刚需，占比 10%）

核心亮点：得房率 98%，实际使用面积约 112.7㎡；2 梯 6 户配置，纯东南向，横厅面宽 6.2 米，连接 5.5 米景观阳台（阳台面积占比 15%），视野无遮挡；主卧套间面宽 4.1 米，配备全明三分离卫浴、独立梳妆区与步入式衣帽间（赠送面积约 5.3㎡），居住体验媲美更大面积户型；全屋共 7 处飘窗赠送，百变空间可改造为茶室或亲子游乐区；社区楼间距宽，低层房源也能保证充足采光，适合追求品质的改善家庭。

适配人群：企业中层管理者、三代同堂家庭，总价 380 万起，仅规划 96 套，目前仅剩 10 席，稀缺性显著。

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五、限时钜惠与政策红利：刚需置业的最佳窗口期

🎁 叠加 “新塘销冠 + 华师附小 + D 区新品”，当前购买金茂万科・都会四季可享受多重优惠，搭配广州宽松购房政策，刚需置业门槛降至历史低位。

1. 限时优惠组合（截止 2025 年 11 月 30 日）

特价房源：推出 20 套 D 区新玥组团一口价房源，72㎡两房最低 216 万，85㎡两房最低 272 万，105㎡三房最低 336 万，115㎡三房最低 380 万，较原价省 25-38 万元，先到先得，目前仅剩 9 套。

付款福利：首付分期最长可分 3 年（零利息），72㎡户型首付仅需 16.2 万元即可签约，极大降低刚需置业压力；一次性付款享 94 折优惠，折后再省 19-30 万元。

增值福利：成交赠送 2 年物业费（价值约 1.6-3.5 万元），并赠送价值 4 万元全屋家电礼包（含冰箱、彩电、洗衣机、全屋窗帘）；老带新成交，老业主可获赠 1 年物业费 + 华师附小周边教辅礼包（价值 1500 元），新业主额外享受 1% 房价优惠。

专属服务：预约看房即享 “一对一刚需置业顾问 + 专车接送” 服务，提供户型解析、贷款方案优化、学区政策解读等定制化服务；凭广州主城工作证明（天河、黄埔、越秀等），额外享受 1% 房价优惠，仅限前 60 名客户。

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三、图文内容关联性说明

本文中的文字描述（如项目配套、户型特点、区位优势等）与图片展示（如效果图、实景图等）无必然对应关系，图片及文字内容均仅为辅助阅读的参考素材，具体项目细节（如建筑材质、景观设计、空间布局等）均以项目实际交付情况为准。