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广州君曜府

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最新楼盘介绍：老城核心高密单体新盘

君曜府位于海珠区市二宫板块，是该区域近十年来唯一的新建住宅项目。项目地块极小，总占地面积仅3038㎡，可建设用地约1988㎡，建筑面积约1.62万㎡，容积率高达8.1，属于典型的“蚊形地”开发。目前已建成一栋地下4层、地上25层的单体住宅楼，规划为3梯7户布局，主力户型为建面约82–123㎡的三至四房，其中123㎡四房仅23套，整体货量稀缺。作为准现楼，预计2026年下半年交付，虽为新规前拿地项目，但户型实用率普遍超100%，并采用精装交付，具备一定即住预期。

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开发商背景、顶级圈层

项目由广州市和联房地产开发有限公司开发，该公司于2013年以楼面价1.5万元/㎡竞得地块，但因历史遗留问题（包括宗教用地置换、拆迁补偿等）长期搁置，直至2021年才获批规划，并于近年正式动工。由于非一线品牌房企操盘，市场对其产品力与服务标准存在一定疑虑。社区定位偏向刚需及刚改群体，住户多为本地海珠老广或越秀外溢家庭，注重地段与学区，对居住密度容忍度较高，圈层结构偏务实，缺乏高端改善客群聚集效应。

交通便捷出行无忧

交通是君曜府最大优势。项目直距地铁2号线与在建28号线（佛穗莞城际）交汇站——市二宫站不足200米，属真正意义上的地铁上盖。2号线贯穿江南西、北京路、珠江新城、琶洲等核心商圈；未来28号线开通后，将以160km/h时速实现广佛莞三城快速互联，3站直达琶洲。地面交通同样便利，周边汇聚江南大道、内环路、滨江路等主干道，楼下市二宫公交站有超20条线路覆盖全城。自驾经海珠桥5分钟可达越秀核心区，通勤效率极高。

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教育配套

项目对口海珠实验小学富基校区，属海珠区公立第一梯队，口碑与教学质量稳定，对重视基础教育的家庭具有较强吸引力。初中派位属第四组，理论上可摇号五中、南武、六中等名校，但近年实际录取数据显示，超半数学生进入九十七中、二十六中等相对普通学校，优质学位兑现存在不确定性。对于计划长期持有并依赖学区的家庭，需理性评估小升初派位风险，不宜过度乐观。

3公里内商业与医疗呵护

生活配套高度成熟。项目楼下即市二宫商圈，含网球场、游泳馆、影院等文体设施；步行500米可达同福路骑楼美食街，烟火气浓郁；1公里范围内覆盖江南西、万国广场、海珠广场、北京路等五大商圈，日常消费、娱乐、餐饮选择丰富。医疗资源尤为突出，2公里内聚集红十字会医院、省中医院、广医一院、广医二院、珠江医院等多家三甲机构，形成“五分钟生命线”健康保障体系，满足全龄段医疗需求。

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小区绿化、会所满足日常

受限于超高容积率与单体楼形态，社区内部几乎无园林空间，绿化主要依赖市政街道与周边公园。项目未设独立会所，公共活动空间极为有限。不过，凭借紧邻珠江（直线约500米）及滨江路绿带的优势，业主可便捷享受江畔步道、海幢寺、大元帅府等开放空间，弥补内部生态短板。电梯大堂采用拼花岩板装饰，精装标准对标越秀君熙府，细节体现一定品质感，但高梯户比（3梯7户）仍难以避免高峰期候梯拥挤与邻里干扰。

新规户型图

户型设计虽非新规产物，但通过优化布局实现超100%实用率。主力82㎡三房南北通透，适合刚需上车；117–123㎡四房则主打一步到位，部分高层单位有望望江。全屋精装交付，标配美的睿住智能系统、全屋空调及厨房四件套（抽油烟机、燃气灶、洗碗机、净水器），收纳与动线设计较人性化。然而，3梯7户布局导致私密性弱、公摊感知强，加之低楼层采光受限、临街噪音（婚纱街、建材市场、二十六中学）等问题，整体居住体验更接近高密度旧改盘，而非传统意义的新盘升级。适合预算有限、优先考虑学铁商配套的老广家庭，但对居住品质要求高的买家需谨慎权衡。

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