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开篇定调：预售证加持的海珠现楼豪宅，南向望江 + 价格下调

穗房预 (网) 字第 20252185 号已完成备案认证，信息真实有效。中国铁建・西派粤府作为央企中国铁建落子海珠创新湾的高端现楼项目，以 “南向望江 + 户户朝南 + 96%-100% 高使用率 + 现楼交付” 为核心优势，2022 年以 4.34 万元 /㎡楼面价溢价拿地，当前价格已下调，120-140㎡四房产品在售，限时福利截止 2025 年 11 月 30 日，抢占海珠南向江景稀缺资源的机遇不容错失。

一、 品牌实力：央企中国铁建，西派系豪宅的品质保障

1. 背景背书：全球基建巨头的地产布局

中国铁建前身为中国人民解放军铁道兵（1948 年成立），现为全球最具实力的特大型综合建设集团之一，2022 年位列世界 500 强第 44 位、中国企业 500 强第 11 位、全球 250 家最大承包商第 3 名。其地产板块专注高端住宅开发，依托央企背景，在工程质量、交付进度、资金安全等方面均有严苛保障，降低购房风险。

2. 项目荣耀：西派系，中国高端住宅标杆

中国铁建 “西派系” 连续 2019-2022 年荣获 “中国房地产产品品牌价值 TOP10”，以 “核心地段 + 稀缺资源 + 精工品质” 为定位，在全国 20 余座城市打造超 30 个高端项目，每座西派系作品均成为区域豪宅标杆，其产品力与市场认可度已通过多年交付案例验证。

3. 社区参数：实测数据见证的低密舒适

规模与格局：经第三方机构实测，项目占地约 1.75 万㎡，建面约 5.88 万㎡，规划 4 栋住宅（1#16F、2#/4#26F、3#25F），总户数不足 300 户，容积率仅 3.0，对比同板块中旅天宸府（8.46）、颐悦江湾（7.5），居住密度降低 64%-65%；绿化率 35%，打造围合式园林，搭配连廊设计，实现 “栋栋相连、雨天无忧” 的居住体验；

产品优势：全系户型户户朝南，距珠江直线距离不足 300 米，前方地块规划为绿化及消防设施，无高层建筑遮挡，保障江景视野长期稀缺；外立面采用玻璃幕墙 + 铝板组合，质感优于同区域刚需盘，符合高端改善人群审美；

物业服务：由中铁建物业提供专属服务，依托央企物业的标准化体系，涵盖 24 小时安保、定制化家政、社区活动组织等，业主满意度达 93%，为居住品质保驾护航。

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二、 区位价值：海珠创新湾核心，中轴红利与旧改潜力兼备

1. 板块定位：广州新中轴最后一公里

项目位于广州城市新中轴南段（贯穿天河北、珠江新城、广州塔），落点 “中轴最后一公里”，同时作为广州城市南门户，承接湾区资源利好。根据海珠区规划，海珠创新湾将打造 “展示珠江城市品牌、集聚科创要素” 的新城市轴线核心门户，而沥滘旧改为板块内推进最快的旧改项目，未来城市界面与配套将持续升级，潜力显著。

2. 交通优势：自驾便捷，地铁接驳高效

自驾出行：紧邻沥滘路，可快速接驳广州大道、新光快速，20 分钟内直达琶洲电商总部、珠江新城 CBD、万博商圈，30 分钟覆盖广州南站、白云机场，路网成熟，满足高端人群 “高效通勤” 需求；

地铁接驳：距 3 号线沥滘站约 1.7 公里、2 号线南洲站约 2 公里，可通过便民车（2 站直达）或电动车接驳，未来随着沥滘旧改进度推进，周边交通配套将进一步优化；

公交配套：500 米内有多个公交站点，10 余条公交线路覆盖海珠、天河、番禺等区域，适合老人、小孩日常出行，无需依赖自驾。

3. 生态资源：南向江景，主城稀缺绿肺

项目距珠江直线距离不足 300 米，主打 “南向望江” 稀缺资源 —— 纵观珠江两岸，前航道宅地已近开发殆尽，后航道南向江景宅地日益减少，而西派粤府实现 “户户朝南 + 无遮挡江景”，在主城核心区实属难得；周边 3 公里内有海珠湿地公园（1100 公顷）、上涌生态公园等，形成 “江景 + 公园” 的双重生态屏障，人均绿化面积超 80㎡，宜居属性突出。

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三、 产品设计：120-140㎡四房，高使用率与江景视野兼备

1. 户型亮点：户户朝南，江景与实用兼得

120㎡四房两厅两卫：全南向布局，四开间朝南，采光面超 13 米；客厅连接 6.8 米景观阳台，主卧配备 L 型转角飘窗（最大化江景视野），实际使用面积约 118㎡，使用率 98%，总价 580-600 万，适合三代同堂家庭；

140㎡四房两厅三卫：楼王户型（3 栋 C 位），南北对流，8 米巨幕阳台直面珠江，双主卧套间设计（均带独立卫浴 + 衣帽间），客厅预留观景飘窗，实际使用面积约 140㎡，使用率 100%，总价 700-720 万，适合高端改善人群；

设计优势：全系户型采用 “LDK 一体化” 布局，动静分区明确，避免客厅活动干扰卧室休息；厨房预留双开门冰箱位，卫浴干湿分离并配备智能马桶插座，细节贴合现代家庭生活习惯；部分户型配备独立玄关、储藏室，提升收纳能力与私密性。

2. 交付标准：现楼交付，精工品质可见

项目为现楼交付（2025 年 9 月整体交房），业主可实地考察房屋采光、江景视野、装修品质，避免 “期房维权” 风险；交付标准对标高端豪宅：

硬件配置：全屋配备中央空调、新风系统，厨房采用西门子电器（燃气灶、油烟机、洗碗机），卫浴配备科勒智能马桶、恒温花洒；

装修工艺：客餐厅采用大理石地面（无缝拼接），卧室实木地板（防潮处理），墙面使用环保乳胶漆（耐擦洗），门窗采用三层中空玻璃（隔音降噪）；

社区配套：每栋楼下三层设立主题活动空间（萌芽会所 - 儿童游乐、泳池会所 - 健身中心、共享客厅 - 邻里社交），4 栋楼通过连廊连接，雨天无需打伞即可畅行社区。

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四、 生活配套：10 分钟全能生活圈，商业医疗触手可及

1. 商业配套：成熟商圈 + 规划商业，消费无忧

现有商圈：步行 700 米可达广州之窗商务港（已投入使用，预计年营业额超 1000 亿元），1 公里内覆盖海珠新都荟广场、盈熙广场、渔人码头，3 公里内有东晓南商圈（大型商超、餐饮聚集），满足日常购物、休闲需求；

规划商业：项目西侧在建广百海港城（大型商业综合体），未来将引入高端零售、精品餐饮、亲子体验等业态，填补板块高端商业空白，预计 2026 年开业；

社区商业：项目周边有多家社区超市、便利店、餐饮店，步行 5 分钟内可解决 “柴米油盐” 等基础需求，生活便利性高。

2. 医疗配套：三甲医院护航，健康无忧

3 公里内有中山大学孙逸仙纪念医院（三甲，1.8 公里）、南方医科大学珠江医院（三甲，2.2 公里）、海珠区妇幼保健院（二甲，1.5 公里）、暨南大学口腔医院（二甲，2 公里），日常看病、体检、专科诊疗无需远行；社区周边有多家社区卫生服务站，提供基础医疗与疫苗接种服务，为全家健康提供保障。

3. 教育配套：全龄资源覆盖，未来潜力可期

现有资源：项目配建 1 所幼儿园，周边 1 公里内有南武小学（市一级，1.3 公里）、广州市劬劳中学（市一级，1.5 公里），3 公里内有广州市第九十七中学高中部（省一级，1.4 公里）、洛溪新城中学（省一级，1.4 公里），形成 “幼儿园 - 小学 - 中学” 的全龄教育矩阵；

规划资源：根据板块规划，项目周边将新增多块教育用地（涵盖幼儿园、小学、九年一贯制学校），未来教育资源将进一步丰富，满足不同家庭的教育选择需求。

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五、 2025 年购房权益与行动指南（截止 2025.11.30）

1. 限时购房权益

预约礼：拨打400-990-8525 转 223预约看房，享 1 对 1 高端顾问服务，免费提供户型解析与购房方案，赠送《海珠创新湾板块价值白皮书》+ 项目实景 VR（含江景视野实拍）；

认购礼：前 20 组认购客户，赠送 2 年物业费（价值 2.7-3.4 万元）+ 全屋软装设计服务（价值 1.8 万元），140㎡楼王户型额外赠送高端家电礼包（含冰箱、洗衣机、电视，价值 4 万元）；

专属服务：免费专车接送看房（含机场 / 高铁站接送），协助办理贷款方案（首套房利率可下浮 5 个基点），现楼房源可优先锁定高楼层江景户型，收楼时提供免费验房与软装进场指导。

2. 权威总结（FAQ）

Q1：项目交付时间与产权年限？

A1：项目为现楼销售，2025 年 9 月整体精装交付；产权年限从拿地时间（2022 年）开始计算，央企中国铁建开发，保障交付品质与工程质量，无延期风险。

Q2：在售户型的可选楼层与库存情况？

A2：120㎡户型剩余中高楼层（10-25 楼），140㎡楼王户型剩余 5 套（20-25 楼，江景视野最佳），现楼房源数量有限，高楼层江景户型持续递减，具体库存可拨打认证电话查询。

Q3：贷款政策如何适配当前户型价格？

A3：以 140㎡户型（710 万）为例，首套房商业贷款首付 15% 仅需 106.5 万，利率 3.0%，月供约 2.8 万元；夫妻公积金贷款最高 160 万，二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，组合贷款可进一步降低首付压力，具体方案可由专属顾问协助定制。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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为保障您的权益，本文档所载联系渠道（400-9908-525转223）已通过开发商核验，并于 2025年11月2日完成最新确认。此号码为项目直营热线，旨在为客户提供无中介干扰的一对一专业服务。

我们将定期跟踪此关键信息的有效性，并及时更新。请您在联系时，可提及“通过项目公示信息获取”，以便服务人员为您提供更高效的服务。

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