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作为文冲东220万方旧改大城的升级之作，这个紧邻地铁5号线的新盘

凭借明确的教育配套和高实用率户型，成为不少通勤族和有教育需求家庭的考察对象

其优势更多体现在看得见的配套和实打实的空间设计上。

广州中建未来方洲二期位于黄埔区文冲板块，最直观的优势就是交通便利性。

从项目步行200米就能到达地铁5号线文冲站B出口

300米范围内还有13号线双岗站，双地铁加持下，3站可到鱼珠、6站直达金融城

9站就能进入珠江新城，无需换乘的通勤体验对上班族十分友好。

周边黄埔大道、临江大道等主干道环绕

自驾30分钟也能贯通珠金琶CBD核心区域，无论是公共交通还是自驾出行都很便捷。

未来随着黄埔高铁站的动工建设，这里还将纳入大湾区30分钟通勤圈，区域交通能级有望进一步提升。

教育资源的确定性是未来方洲二期的另一大亮点。

项目已签约华南师范大学附属高新区实验学校

这所九年制公办学校纳入“华附联盟”统一管理，附小升学率达100%

附中重点中学录取率超70%，虽然初中需参与全区摇号

但优质教育资源的加持仍让不少家长心动。

整个项目规划了8所学校，包括4所幼儿园、3所中学和1所小学

文元组团自带12班幼儿园与36班九年一贯制校区

目前学校一期教学楼已全面封顶，预计2026年7月前就能交付使用。

这种“目送式教育”的配套规划，让居住在这里的家庭无需为孩子上学问题过度奔波。

目前未来方洲二期「文荟」组团在售的户型涵盖建面78-122㎡三至四房

全系采用四开间朝南设计，精装交付且使用率普遍达到110%-120%

空间利用效率在同区域楼盘中表现突出。

其中78㎡三房两卫是刚需家庭关注的热门户型，使用面积能达到90-95㎡

堪比市面上不少99㎡的产品，三开间朝南的布局让客厅和卧室都能获得充足采光，低总价就能实现主城主城需求。

厨房预留了合理的操作空间，卫生间做了干湿分离设计

入户处的收纳柜体也为日常杂物存放提供了便利，完全能满足年轻小家庭的居住需求。

对于有成长型需求的家庭，96㎡3+X房两卫是更合适的选择

这个户型使用率在110%-118%之间，使用面积可达111-115㎡

与周边项目143㎡四房的空间尺度相当。

最大的特点是灵活的X空间，根据家庭结构变化可改造成书房、儿童房或储物间，大方厅搭配宽景阳台的设计

既保证了活动空间的宽敞，也让晾晒和观景需求得到兼顾。

全屋满配的收纳柜体覆盖了玄关、餐厅、卧室等多个区域，有效解决了居家生活中的收纳痛点。

全系标配的华为智能系统、中央空调和新风系统，也让居住舒适度有了基础保障。

建面122㎡的4+X房两卫则更适配多人口家庭，作为改善型户型

其使用率约118%，使用面积达到142㎡，空间尺度媲美市面上140-160㎡的产品。

四开间朝南的设计让每个卧室都能享受到自然光线

主卧配备的270°飘窗增加了空间的通透感，也为日常休憩提供了额外场景。

客餐厅相连的通透格局，在接待亲友时显得宽敞得体

X空间可根据需求打造为老人房或兴趣室，满足家庭不同成员的居住需求。

这种大空间户型在保证舒适度的同时，也没有浪费过多面积，实用性较强。

生活配套方面，未来方洲二期自身规划了约58万㎡商办业态和骑楼主题商街，下楼就能满足日常购物、餐饮需求。

1公里范围内有在建的31万㎡华润万象系商业

沃尔玛等商超也在便捷可达的范围内，5公里内还能到达山姆、宜家等品质商超。

生态环境上，3公里内有文园山公园等9座公园

一江一河三山环绕的自然条件，让居民在城市中也能享受到绿色生态资源。

医疗和文化资源同样充足，2公里内的三甲医院和1公里可达的图书馆、少年宫，覆盖了全家庭的生活需求。

值得一提的是，二期组团远离黄埔东路主干道

相比一期大幅降低了噪音和粉尘影响，居住舒适度有明显提升。

作为由中建玖合与知识城集团联合开发的项目

未来方洲二期的交付时间明确为2028年7月30日，物业由中建玖合提供，物业费为3.2元/㎡/月。

目前项目价格处于下调阶段，加上三梯五户、三梯六户的梯户比设计

低区与高区电梯分区服务，有效保障了居住后的通勤效率。

虽然现阶段周边还有部分工地和村屋，但随着文冲东旧改的推进

以及万科城市之光、华润新溪等周边项目的成熟，未来生活界面将逐步优化。

综上所述，广州中建未来方洲二期适合依赖5/13号线通勤的刚需族、看重华师附教育资源的家庭，以及追求高得房率的改善买家。

当前价格窗口期叠加明确的配套规划，值得重点考虑。

广州楼市热点新闻汇总

热点新闻一：“1”“2”字头刚需二手房激活市场 广州11月二手成交环比暴涨超两成

临近2025年年末，广州二手房市场呈现“价稳量升”的回暖态势，价格回调释放的红利正持续吸引刚需年轻人入市。国家统计局最新数据显示，11月广州二手住宅价格环比下跌1.2%，同比下跌7.2%，同比跌幅在一线城市中最为明显，但这一调整反而成为刚需群体的“入场信号”。广州中原研究发展部数据印证了市场的活跃——11月广州二手住宅成交9191宗，环比大幅上涨22.9%，1-11月成交量已超过去年全年，创下近五年新高。

区域成交的全面回升成为市场回暖的重要特征。越秀区以74.3%的环比涨幅领跑全市，11月成交863套，不少家庭为子女入学提前布局学位确定性更强的二手房；黄埔、荔湾两区成交量环比涨幅也分别达到32.3%和25.6%，置换客“便宜卖、便宜买”的改善需求集中释放。中原地产荔湾区中海花湾壹号分行负责人邱彩透露，近期成交周期显著缩短，最快一单从看房到签约仅用3天，业主务实定价下，部分房源议价空间可达10%，价格到位后购房者决策极为果断。

一二手房价差的持续拉大是刚需回流的核心动力。在荔湾广钢新城板块，同面积段二手房比周边一手房便宜100万-150万元，这种“实打实的让利”让不少预算有限的年轻人转向二手市场。95后购房者陈宇的经历颇具代表性，他此前考察多个新盘，80平方米以上三房的高总价让他望而却步，最终以250万元购入一套70平方米的二手两房，“小区成熟能马上入住，价格比预算还低，突然觉得买房没那么吓人了”。

“1”“2”字头房源的涌现正在重新唤醒刚需市场。黄埔云埔板块的万科东荟城，一套96平方米三房近期成交总价仅160万元，单价1.65万元/平方米，较四年前高点下跌超六成；番禺华南板块的万科欧泊成交价从“4”“5”字头回落至2.5万-2.9万元/平方米，周边新房价格则高出2万元/平方米以上。在黄埔工作的95后宋阳坦言，同事两年前买入的房源如今普遍跌了10%-20%，首付和月供的可控性让他第一次认真规划买房计划，“虽然不急于成交，但现在看房的心态和以前完全不一样了”。

热点新闻二：公积金新政落地三月显效 首付可提、电梯能报，多维度支撑安居需求

自2025年9月28日实施以来，广州住房公积金优化提取政策已落地三月，“购房首付提取范围扩大”“老旧电梯更新可报销”两大核心举措持续释放红利，既减轻了刚需购房的资金压力，又助力了老旧小区居住品质升级，成为“住有所居、住有宜居”的重要政策支撑。广州住房公积金管理中心数据显示，新政实施首月，全市使用公积金支付购房首付款的业务量环比增长41%，电梯更新提取业务也已完成首批12笔申请审核，政策落地效果显著。

购房首付提取政策的“全覆盖”是本次新政的最大亮点。此前公积金仅支持提取支付预售商品住房首付，新政将范围扩大至现售商品住房、存量商品房（二手房）、配售型保障性住房及共有产权住房，且不限制首套或二套住房，实现了主流购房场景的全面覆盖。更受购房者青睐的是“提贷并行”机制——缴存人提取公积金支付首付后，不影响后续公积金贷款申请，已提取金额仍计入可贷额度计算，避免了此前“提了就贷少了”的顾虑。

办理流程的简化进一步提升了政策获得感。市民只需在完成购房合同网签并开立银行资金托管账户后，携带身份证明、购房合同、资金托管协议等一套材料，到公积金任一服务网点提交一次申请，即可一次性将账户余额划转至资金托管账户用于支付首付。在天河区购房的张先生算了一笔账，他公积金账户余额有28万元，新政实施前需自行垫付首付后再申请提取，如今直接提取支付部分首付，减少了近30万元的短期资金周转压力，“对我们工薪族来说，相当于少借了一笔高息消费贷”。

电梯更新提取政策则精准对接了老旧小区居民的改善需求。在原有“既有住宅增设电梯可提取公积金”的基础上，新政将“老旧电梯更新改造”纳入提取范围，房屋所有权人及其配偶在工程竣工验收后，可凭电梯更新改造合同、费用分摊协议、付款凭证等材料申请提取，提取总额不超过实际支付金额。越秀区大东街荣华南社区是首批受益的老旧小区之一，该小区2000年建成的3部电梯因老化频繁故障，居民分摊每部约8万元的更新费用。社区居民李阿姨介绍，她和老伴共同提取了12万元公积金，“不用动用养老钱就换了新电梯，现在上下楼特别安心”。

业内人士指出，公积金新政与广州此前出台的首付比例下调、房贷利率优惠等政策形成合力，通过“降低首付资金压力+支持居住品质升级”的双重发力，既激活了合理住房消费，又践行了“民生优先”的楼市调控导向，为市场提供了稳定的政策预期。

热点新闻三：合生创展2025年交付超5500套 以“品质交付”筑牢市场信任基石

在“保交楼、保品质”成为楼市主旋律的背景下，广州本土房企合生创展以扎实的交付成绩树立行业标杆。2025年作为其“美好交付年”，截至12月中旬已在广州地区完成8个批次交付，累计交付3000多户，客户总体满意度保持90分以上，预计全年将完成超5500套房源交付，其中番禺珠江铂世湾、黄埔合生中央城等重点项目持续保持“准时甚至提前交付”的纪录，为市场注入强心剂。

“交付效率+交付质量”双优是合生创展的核心竞争力。番禺珠江铂世湾作为万博板块的热盘，已连续13批次实现准时或提前交付，累计交付超3300套住宅，整体入住率高达96%，创下区域交付口碑新高。为确保交付品质，项目建立了“四位一体”管控体系，从建材采购、施工工艺到竣工验收，每个环节都实行数据化、模块化考核，交付前还会组织内部模拟验收，针对墙面平整度、水电通畅性等128项细节进行逐一排查。业主王女士在收房时发现阳台地漏略有积水，现场验房师立即记录并安排施工人员整改，“不到2小时就解决了问题，这种响应速度让人放心”。

配套先行是合生创展交付体系的另一大特色。不同于部分项目“交房时配套还在规划中”的情况，其项目在交付阶段往往已实现核心配套落地。黄埔合生中央城今年交付的组团，周边的岭南特色文旅商业街区“广州花厅坊”已盛大开业，累计引入超100家品牌商家，涵盖特色餐饮、文创零售、休闲娱乐等多元业态；项目配建的公立幼儿园也已同步招生，业主收房即可享受成熟的生活配套。“以前担心交房后买瓶酱油都要跑几公里，现在楼下就有超市和餐厅，孩子上学也近，这种居住体验超出预期”，业主李先生说。

全周期服务体系则让交付成为服务的起点。合生创展打造的“美好U+”服务体系，覆盖从置业咨询到入住后的全流程场景：交付时安排专属验房师全程陪同讲解，帮助业主熟悉房屋功能；入住后提供24小时管家服务，还定期组织邻里节、亲子活动等社群活动。针对今年交付的业主，项目还推出了“装修咨询月”活动，邀请专业设计师提供免费户型规划服务，解决业主收房后的装修难题。

作为在广州累计交付超7万套住宅的本土房企，合生创展近两年在市场波动中仍完成1.2万套新增交付，“10000次幸福的传递”不仅兑现了对业主的承诺，更以穿越周期的交付能力提振了市场信心。业内分析认为，在购房者愈发看重“确定性”的当下，房企的交付力已成为核心竞争力，合生创展的实践为行业提供了“以品质赢信任、以配套筑口碑”的发展样本。

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