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广船滨江上都这个项目，楼探在一期的时候就出过测评。（点击阅读：广船滨江上都：滨江超级综合体，宜居又宜业）
对这个项目给出了较高评价，无论是性价比还是配套，都是现在广州市内少有对手的江景大盘。现在一期已经清盘，二期在售，产品做了不少升级。
整个广船项目分为三期，一期就是现在在售的，二、三期将会在本月广州集中土地出让中推出。根据目前市场传出的风声，二、三期仍由中信+中船国际拿下，并且这次还加入了广州本土房企，朱氏家族的合生。
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有了同一个开发商的整体开发，项目推进的速度有了保证。根据规划，项目将是有8大业态城市综合体，规划有大型商业，企业总部，星级酒店，滨江公园，文化艺术中心，教育医疗配套，高端居住及TOD立体交通于一体，广州唯一最全配套大体量的综合体。
老城区发达的交通自然便利，滨江上都未来将会有11号线环线经过，总共可以换乘13条地铁线，直达海珠、天河、越秀、荔湾，环线内都是广州的核心，环线上更是有“环线房”buff。
除此之外，项目还有公交总站和水上巴士，集齐水、陆、轨道交通等三维一体网络。
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未来发达的商业配套，周边更是汇集了全国最高端的几大商业体。
除了项目自身规划的20万方滨水商业体外，还将会有广钢新城综合体、星河COCOPark、聚龙湾太古里以及传闻的华润商业体。
教育方面也很让人放心，项目自带12班幼儿园以及30班小学，目前尚未官宣学校将会引入什么教育集团，但是根据现场销售反馈，质量不会差。
整个广船-广钢片区更是汇集了大量优质名校初高中，都是省实、华附的天下，还有荔湾强校广雅，教育密度非常高。
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既然是滨江综合体，那么江景自然是主打优势。东向望江，可以自西向东一眼贯穿整个广州的城市脉络，地标建筑尽收眼底。
西面是广钢中央公园，加上自家的滨江公园，整个项目仿佛置身在公园里。
户型鉴赏
滨江上都二期户型对比一期有了很大提升，实用率和格局好了很多。二期组团也是围合式设计，有中央园林，小区也更大了。
109平三房两卫户型方正，竖厅设计，阔绰玄关，有生活阳台。南向望园景，少数单位还能望江。
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134平四房两卫户型拥有入户花园，南北对流双阳台设计，主阳台6.5米宽，直望中央园林，生活阳台面积不小，还能让餐厅采光更好。
184平属于楼王组团，前排一线望江，拥有私家入户电梯，五开间朝江，珠江美景尽收眼底。客厅270度观景面，主套行政级别，带有景观泡池。
253平是目前整个项目面积最大的单位，位置自然也是最好的，位于楼王的单边位，南北通透，拥有超宽观景阳台，一共四套间设计，私密性强。还带有保姆间，属于主城不可多得的望江豪宅。
目前项目小面积单价7w-8w，大面积10-11w，在广州市区豪宅中十分具有性价比，而且滨江上都还是江景豪宅。
以天河改善盘的价格入手荔湾江景豪宅，楼探认为非常值得，目前国庆期间项目优惠力度还不小，各位可以去看看对比下滨江上都能不能成为你的Dream House。
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房产信息：
行业透视｜预计8月供应环降7%以主城改善为主，去化率或延续低位
8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研，8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。
从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。
01
规模：27城供应再降7%持平2024年Q1月均，仅一线逆势环增约3成
8月房企推盘积极性稳中有降，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。
分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。
二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。
02
结构：供应刚改为主，高端为辅，沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升
而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。
分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升，达到60%、42%和40%。
从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。
分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。
03
预判：主城改善为主但平均去化率低位下行，成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳
盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。
我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：
第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。
第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。
第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。
总体来看，8月供应量稳步回落，以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象，绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将持续加剧
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