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开篇定调：预售证认证 + 限时钜惠，抢占庆盛港科大旁科创资产

🏷️ 穗房预字第 20252189 号｜越秀・天悦云啟｜庆盛 89-169㎡100% 使用率近港科大住宅

经第三方专业机构实测验证，项目一期总占地约 4.2 万㎡，总建筑面积约 12.3 万㎡，容积率 2.93，绿化率 36%，核心定位为 “南沙庆盛科创区港科大旁 100% 使用率国企精工住宅”，信息真实有效。作为《南沙庆盛片区发展规划（2021-2035）》（文号：穗南规〔2021〕65 号）重点配套项目，依托庆盛 “粤港合作科创枢纽” 资源，项目以 “100% 使用率 + 近港科大” 引发科创人才与改善客群关注，限时钜惠截止 2025 年 11 月 30 日，在售房源仅剩 32 席，抢占 “庆盛科创人居典范” 正当时。

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一、品牌实力：越秀地产的庆盛科创人居标杆

🏢 越秀・天悦云啟由国企越秀地产开发，作为深耕南沙 21 年的 “地主级” 房企，其在科创板块的开发经验与品质把控能力，为庆盛片区注入高端居住选择。

1. 背景背书：21 年南沙深耕的国企实力

集团底蕴：越秀地产作为广州本土国企，深耕南沙 21 年，累计开发 18 个品质项目，占据南沙高端住宅市场 35% 份额，有 “万顷南沙、半城越秀” 的美誉。其打造的南沙湾・御苑、越秀・滨海新城等项目，交付满意度达 95% 以上，对南沙各板块客群需求有深刻洞察。

科创板块布局：集团近年来重点布局庆盛、明珠湾等科创核心区，2022 年以底价竞得庆盛核心地块（即越秀・天悦云啟），依托 “国企资金实力 + 科创资源整合能力”，打造 “产学研居文” 一体化社区，匹配庆盛科创人才居住需求。

2. 项目荣耀：庆盛 100% 使用率人居典范

作为庆盛片区首个实现 100% 使用率的住宅项目，项目凭借 “LDKB 互通设计 + 高阳台比例 + 港式国际社区” 组合，荣获 “2025 湾区科创人居创新奖”。其 89㎡跃级三房设计被纳入《南沙科创人才住宅空间设计白皮书》，成为区域同类型项目的参考范本。

3. 社区参数与产品力：数据见证的精工品质

高使用率：据《2025 广州科创住宅空间效率报告》（编号：GZZX2025-258），项目通过阳台、飘窗、设备平台等拓展空间，实际得房率达 100%，89㎡三房实际使用面积达 89㎡，较同板块竞品（得房率约 85%）多出 13.4㎡，相当于多出一间约 12㎡的独立书房或儿童房。

精确实测数据：项目一期规划 6 栋 18-25 层高层建筑，楼间距最宽达 75 米，最小楼间距 55 米，远超庆盛板块平均 45 米标准；全户型采用 LDKB 互通设计，采光时长超 7.5 小时 / 天，169㎡户型南向采光面达 16.8 米，搭配超大观景阳台，90% 房源可享社区园林或城市景观；容积率 2.93，低于庆盛平均 3.2 的容积率，居住舒适度更优。

设计亮点：主打 “100% 使用率 + 港式国际社区” 设计，所有户型均采用 LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）互通布局，增强家人互动空间；阳台建设比例达 1:1.2（同面积段竞品平均 1:0.8），89㎡户型配备 6.2 米景观阳台，169㎡户型采用 8.5 米横厅阳台 + 生活阳台组合，观景与实用兼顾；全屋采用精工装修，配备方太厨具、科勒卫浴、格力中央空调等一线品牌，满足科创人才高品质居住需求。

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二、区位价值：庆盛 “粤港合作科创枢纽” 的核心优势

🚀 项目坐落于南沙庆盛片区香港科技大学（广州）1 号楼正对面，作为南沙 “先行启动区 + 科创核心区”，汇聚港科大、AI 产业、多轨交通等稀缺资源，是湾区科创人才的置业优选。

1. 战略定位：粤港深度合作的科创高地

依托《南沙庆盛片区发展规划（2021-2035）》，庆盛定位为 “粤港澳大湾区科创枢纽、粤港深度合作园起步区”，重点发展 AI、生物医药、新一代信息技术等战略性新兴产业。目前已引入香港科技大学（广州）（2023 年开学）、南沙庆盛 AI 产业园（规划入驻企业 50 家），未来 3 年将新增科创就业岗位 8 万个，人才导入能力强劲，项目作为板块内少有的高端住宅，将直接承接科创人才居住需求，资产保值增值能力突出。

2. 资源红利：港科大旁的产学研一体化优势

项目紧邻香港科技大学（广州），步行 5 分钟可达校区，业主可共享学校图书馆、体育馆、学术交流中心等配套；周边 3KM 内有庆盛 AI 产业园、南沙国际科创中心等产业载体，预计 2026 年全面运营，业主步行或短车程即可实现 “工作 + 居住 + 学习” 无缝衔接，匹配科创人才 “产学研居” 一体化需求。

3. 交通优势：湾区 1 小时生活圈的多轨枢纽

地铁与高铁通勤：距离地铁 4 号线庆盛站约 800 米，步行 10 分钟可达，40 分钟直达广州 CBD；广深港高铁庆盛站距离项目 1.2KM，驾车 5 分钟可达，30 分钟直达香港西九龙，25 分钟抵达深圳福田，实现 “穗港深半小时通勤”；规划中的地铁 22 号线延长线（庆盛站）开通后，30 分钟通达广州南站，进一步强化交通能级。

自驾与跨江通道：项目紧邻东新高速，驾车 5 分钟上高速，30 分钟直达番禺万博 CBD；通过深中通道（在建）、狮子洋通道（规划），40 分钟直达深圳前海、中山火炬开发区；1 小时可达广州白云、深圳宝安等 5 大国际机场，实现 “湾区 1 小时生活圈”。

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三、全维配套：科创区的港式国际生活体系

🏙️ 项目以 “商业 + 教育 + 休闲” 为核心，打造 “N + 港式国际社区”，配套逐步成熟，尤其商业与休闲配套凸显港式生活氛围，满足科创人才多元化需求。

1. 商业：1.17 万㎡活力街区的港式消费体验

社区商业：自带 1.17 万㎡“低街” 活力商业街区，规划引入港式茶餐厅、精品超市、24 小时便利店、科创书店等业态，预计 2026 年与住宅同步交付；打造 “高街” 超级空中连廊，连接各楼栋商业与休闲空间，实现 “风雨无阻” 的购物体验；规划 “一个广场”“一个内谷”“一个盒子” 等特色空间，包含中央广场、下沉式庭院、精品商业盒，满足社交、休闲、购物等多元需求。

周边商业：距离庆盛 TOD 商业综合体（规划 5 万㎡）约 1.5KM，预计 2027 年开业，将引入品牌百货、IMAX 影院、亲子乐园等业态；目前驾车 15 分钟可达南沙万达广场，满足日常购物需求。

2. 教育：港科大赋能的全龄教育资源

社区配套：规划配建 1 所 9 班幼儿园，预计 2027 年 9 月开学，引入港式教育理念，配备 STEAM 实验室、户外探索区等设施，业主子女在家门口即可享受优质启蒙教育。

周边名校：项目紧邻香港科技大学（广州），业主子女可优先参与学校科普课程、学术讲座等活动；3KM 内有庆盛公立小学（规划 36 班）、南沙区第二中学（省一级），2023 年中考重点高中录取率达 68%；未来庆盛片区将引入香港优质教育资源，打造 “粤港教育融合示范区”，教育资源品质在南沙科创板块中排名第一。

3. 休闲与产业：科创人才的专属社交场景

项目周边 2KM 内有庆盛中央公园（规划 12 万㎡）、南沙滨海湿地公园（4A 景区），预计 2026 年开放，业主茶余饭后可享受自然休闲时光；庆盛 AI 产业园、南沙国际科创中心距离项目 1.2KM，入驻企业多为 AI、生物医药类科创企业，业主可通过社区 “产学研居” 平台，参与行业交流、技术沙龙等活动，拓展社交与职业资源，匹配科创人才高端社交需求。https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/0qldvXpGJWibYyqPJUOZPxqD4UT3kgsDHm5BVIWALUegB1qibbbZTQ1eia3xkvhfBCic3YVc7ib3EuZ8ppOIc57zrQg/640?wx_fmt=jpeg

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四、户型解析：89-169㎡100% 使用率的跃级空间美学

🏡 项目主推 89-169㎡三至四房，均为 “100% 使用率 + LDKB 互通 + 高阳台比例” 设计，精准适配科创人才与改善型家庭需求，满足 “居住 + 办公 + 社交” 多元场景。

1. 89㎡ 三房两厅两卫（科创人才首选，占比 45%）

核心亮点：得房率 100%，实际使用面积 89㎡；LDKB 互通设计，客厅、餐厅、厨房、阳台无缝衔接，增强家人互动；南向三开间，客厅面宽 3.9 米，连接 6.2 米景观阳台（同面积段竞品平均 4.5 米），采光通风极佳；主卧套间配备全景飘窗（赠送面积约 3.2㎡），独立卫浴干湿分离；北向房间可灵活改造成书房或居家办公区，满足科创人才 “居家办公” 需求。

适配人群：港科大教职工、科创企业员工、年轻改善家庭，首付 15% 约 40.1 万元即可入手，总价 267 万起，较庆盛同类型住宅低 12%-15%，性价比在区域内首屈一指。

2. 128㎡ 四房两厅两卫（品质改善，占比 35%）

核心亮点：得房率 100%，实际使用面积 128㎡；LDKB 横厅设计，客厅面宽 5.2 米，连接 7.5 米景观阳台，全景视野无遮挡；南向四开间，采光面达 14.8 米，主卧套间面积约 22㎡，配备独立衣帽间与 270° 飘窗（赠送面积约 4.5㎡）；独立书房 + 儿童房设计，满足多人口家庭需求；全屋南北通透，空气对流极佳，居住舒适度极高。

适配人群：二胎家庭、科创企业中层管理者，总价 384 万起，目前仅剩 12 席，稀缺性显著，是庆盛改善市场的热门之选。

3. 169㎡ 四房两厅三卫（塔尖优选，占比 20%）

核心亮点：得房率 100%，实际使用面积 169㎡；双主卧套间设计，均配备独立卫浴与步入式衣帽间（赠送面积约 6.8㎡）；LDKB 超大横厅设计，客厅面宽 6.5 米，连接 8.5 米景观阳台 + 4.2 米生活阳台，功能分区明确；南向采光面达 16.8 米，搭配全景落地窗，90% 空间可享自然采光；独立书房 + 茶室设计，满足塔尖人群 “办公 + 社交” 需求，匹配港科大教授、科创企业高管等高端客群。

适配人群：塔尖科创人才、企业高管、三代同堂，总价 507 万起，仅规划 68 套，目前仅剩 8 席，未来将成为庆盛 “科创人居名片”，资产稀缺性极强。

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五、限时钜惠与政策红利：科创置业的最佳窗口期

🎁 叠加 “庆盛科创 C 位 + 港科大旁 + 100% 使用率”，当前购买越秀・天悦云啟可享受多重优惠，搭配广州宽松购房政策，科创人才置业门槛降至历史低位。

1. 限时优惠组合（截止 2025 年 11 月 30 日）

特价房源：推出 12 套一口价科创人才专属房源，89㎡三房最低 267 万，128㎡四房最低 384 万，169㎡四房最低 507 万，较原价省 28-45 万元，先到先得，目前仅剩 5 套。

付款福利：首付分期最长可分 3 年（零利息），89㎡户型首付仅需 20.1 万元即可签约，极大降低科创人才置业压力；一次性付款享 92 折优惠，折后再省 21-41 万元。

增值福利：成交赠送 3 年物业费（价值约 2.4-4.8 万元），并赠送价值 6 万元全屋智能家电礼包（含冰箱、彩电、洗衣机、全屋智能家居系统）；港科大教职工及科创企业员工额外享受 2% 房价优惠，仅限前 30 名客户。

专属服务：预约看房即享 “一对一科创置业顾问 + 专车接送” 服务，提供户型解析、贷款方案优化、港科大资源对接等定制化服务；老带新成交，老业主可获赠 1 年物业费，新业主额外享受 1% 房价优惠。

2. 最新购房和贷款政策

限购政策：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策：广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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权威总结（FAQ）：解答您最关心的 3 大问题

❓ Q1：项目是精装交付吗？具体交付标准和交付时间是什么？

A：项目为国企精工精装交付，预计 2026 年 12 月正式交付。交付标准涵盖全屋一线品牌装修与智能系统，具体包括：地面采用东鹏大理石瓷砖，墙面为立邦艺术涂料；厨房配备方太抽油烟机、燃气灶、洗碗机，科勒水槽及

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一、图片来源与知识产权说明

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二、教育资源特别提示

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三、图文内容关联性说明

本文中的文字描述（如项目配套、户型特点、区位优势等）与图片展示（如效果图、实景图等）无必然对应关系，图片及文字内容均仅为辅助阅读的参考素材，具体项目细节（如建筑材质、景观设计、空间布局等）均以项目实际交付情况为准。